Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?

Содержание
  1. Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам (услугам ЖКХ, коммуналке) — в 2018 году, по договору купли-продажи, в ипотеку
  2. Нормативная база
  3. Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам
  4. Процедура совершения сделки
  5. При ипотеке
  6. Кто выплачивает
  7. Что делать новоиспеченному хозяину
  8. Кого нужно уведомить о смене собственника
  9. Купили квартиру с долгами по ЖКХ…
  10. Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?
  11. Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
  12. Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
  13. Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
  14. УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина
  15. Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?
  16. Статья с сайта «Вести права». Советы юриста
  17. Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам 2018 — по ЖКХ
  18. Общие сведения
  19. Законодательное регулирование
  20. Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам
  21. Порядок совершения сделки
  22. Справка об отсутствии задолженности
  23. Отражение суммы в договоре
  24. Кто должен выплачивать?
  25. Что делать, если УК требует оплаты
  26. Как себя обезопасить?
  27. Что делать, если вы купили квартиру с долгами по коммуналке
  28. Всё, кроме капремонта
  29. Пишем письма…
  30. Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам
  31. Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам
  32. Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам
  33. Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре
  34. Как можно узнать о наличии задолженности
  35. Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам
  36. Последствие задолженности по коммунальным платежам
  37. Покупка квартиры с долгами по ЖКХ (коммунальным платежам): риски, плюсы
  38. Особенности законодательства по вопросу покупки
  39. Меры предосторожности
  40. Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?
  41. Что делать, если УК настаивает на оплате?
  42. Правила оформления перехода права
  43. Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам (услугам ЖКХ, коммуналке) — в 2018 году, по договору купли-продажи, в ипотеку

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?

Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще. В некоторых случаях будущие хозяева в курсе о подобном нюансе, за что могут потребовать снизить цену на квартиру или составить договор последующей оплаты.

Размер задолженности по счетам играет существенную роль. К примеру, если недобросовестные владельцы недвижимости сознательно не оплачивали услуги в течение длительного времени, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет сопровождаться дополнительными тратами. А при условии современных тарифов на ЖКХ сумма окажется внушительная.

Нормативная база

Законодательство четко определяет, кто должен оплачивать возникшие долги по коммунальным платежам. В ст. 153 ЖК РФ говорится, что задолженность по услугам ЖКХ принадлежит собственнику недвижимости. Это относится даже к тем, кто уже продал квартиру, потому что обязанности по уплате коммунальных счетов у нового владельца образуются с даты получения документов на жилплощадь.

Проще говоря, вся задолженность до совершения сделки является обязанностью прежнего владельца, вне зависимости, знал об этом моменте покупатель или нет.

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

С другой стороны, управляющие компании редко обращают внимание на подобные нюансы и начинают взыскивать долг с нового хозяина. Собственнику остается только единственный путь – обращение в суд и определение истинного должника по образовавшимся долгам.

Нюансы покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

С момента оформления договора купли-продажи до получения документов на квартиру регистрационные органы могут потребовать предоставить справку об отсутствии задолженности. Это будет первым неприятным сюрпризом для нового собственника, когда деньги за недвижимость уже плачены.

Получить документы о праве собственности в таком случае не получится и придется снова встречаться с прежним хозяином, уговаривая его оплатить долг по коммунальным платежам.

При отсутствии компромисса придется подавать в суд.

Вторым нюансом является момент, когда документы на квартиру могут выдать без проверки задолженности по коммунальным платежам.

Факт «набежавшего» долга вскроется при просмотре первой квитанции на имя нового владельца.

Если сумма слишком большая, УК имеет право воздействовать собственными методами вплоть до прекращения подачи услуг. Выходов снова два: решать вопрос с прежним хозяином либо обращаться в судебные органы.

При покупке квартиры с долгами или при обнаружении их впоследствии не лишним будет знать некоторые тонкости:

  • наличие долга по коммунальным платежам не является препятствием для продажи недвижимости, оформления договора дарения или завещания;
  • долговые обязательства по услугам ЖКХ не переходят на нового хозяина – могут только возникнуть проблемы в оформлении права собственности и в получении регистрации по месту жительства;
  • срок давности при взыскании долговых обязательств не превышает трех лет – в случае, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги, к примеру, 5 лет, то суд имеет право взыскать средства только за последние 3 года;
  • управляющая компания не имеет право перевести долг с прежнего владельца на нового, аргументируя это тем, что долг сформировался по конкретному адресу и на привязанный счет – по закону задолженность формируется не на адрес, а на имя собственника;
  • единственным неприятным моментом для нового владельца квартиры может стать взнос на капитальный ремонт – ст. 158 ЖК РФ предусматривает перенос оплаты долга с прежнего владельца на нового, но только по взносам на капитальный ремонт.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Последний пункт предусматривает множество нюансов, вплоть до отказа платить взносы на капремонт. Более подробную информацию необходимо уточнять у представителей управляющей компании и профессиональных юристов, специализирующихся на данном вопросе.

Процедура совершения сделки

Если продавец заранее предупреждает об имеющейся задолженности, а покупатель согласен на такое условие (выгодное предложение, удобное расположение недвижимости и прочие причины), то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам предусматривает следующий алгоритм действий:

  1. Запрос данных о размере долга – информацию можно получить в управляющей компании или у самого продавца, который должен предоставить крайнюю квитанцию об услугах ЖКХ.
  2. Получение выписки из ЕГРП – документ предоставляет полную финансовую информацию о недвижимости (возможные аресты, обременения и т.д.).
  3. Получение дополнительных данных о долгах, которые могут быть не отражены в квитанции – необходимо посетить водоканал, газовую службу.
  4. Договориться с продавцом о внесение в договор купли-продажи особых условий, на основе которых прежний владелец обязуется погасить всю имеющуюся задолженность в определенный срок или возместить сумму наличными.
  5. Внести в договор пункт, что вопрос о долговых обязательствах предполагается решить мирным образом.
  6. В установленный срок получить подтверждающий документ о произведенной оплате по коммунальным счетам – достаточно обратиться в УК и взять выписку по счету.
  7. Обратиться в суд при неисполнении обязанностей прежним хозяином по оплате за коммунальные услуги.

При ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку с долгом по коммунальным платежам ничем не отличается от обычной купли-продажи недвижимости. Это объясняется тем, что банки не запрашивают данных о задолженности, потому что долг не распространяется на новых владельцев.

При покупке квартиры в ипотеку и при обнаружении долга по счетам за ЖКХ алгоритм действий такой же, как и в любом другом случае:

  • узнать о наличии и размере долга;
  • попытаться мирно урегулировать момент, поговорив с прежним хозяином о погашении задолженности;
  • составить предварительный договор о необходимости уплаты долга.

Семьям, оформляющим ипотеку, рекомендуется заранее проверять недвижимость на наличие долга, поскольку банки этот момент никак не регулируют. Длительное решение вопроса с бывшим собственником негативно повлияет на получение прав собственности на квартиру, поскольку внесение средств по ипотеке никак от этого не зависит.

Кто выплачивает

Выплачивает долги по ЖКХ прежний собственник. С этим не может поспорить ни управляющая компания, ни бывший владелец.

Процесс можно урегулировать несколькими способами:

  • Договориться с прежним хозяином – в большинстве случаев продавцы не уклоняются от своих обязательств, поскольку понимают, что закон не на их стороне. Договор можно заключить в письменной форме, на основе которого бывший хозяин обязуется внести на счет необходимую сумму. Кроме этого, можно договориться в устной форме, но важно не подписывать договор купли-продажи и исключить факт передачи денег. Это позволит полностью отказаться от покупки квартиры, если прежний собственник не выполнит свои обязательства в срок.
  • Если квартира куплена с долгом по коммунальным платежам, то необходимо предоставить данные в УК. Сотрудники сформируют иск на прежнего владельца.
  • Самостоятельно обратиться в суд, если прежний хозяин не выполняет свои обязательства по уплате задолженности.

Стоит помнить, что невозможно приобрести квартиру, если она находится в аресте за неуплату по счетам за коммунальные услуги.

Что делать новоиспеченному хозяину

В случае, если недвижимость уже приобретена с долгом по коммунальным платежам, новый хозяин сталкивается с проблемами регистрации и оформлением права собственности. Решить проблему можно несколькими способами, каждый из которых предусматривает взыскание средств по задолженности с прежнего хозяина.

Во-первых, необходимо связаться с бывшим владельцем и объяснить ситуацию. По законодательству даже при оформлении купли-продажи обязанность по уплате долга по ЖКХ остается за прежним владельцем.

Решение проблемы может быть следующим – получение средств от продавца наличными для уплаты долга, либо получить от него документальное подтверждение о внесении средств на счет УК. Кроме этого, можно лично запросить данные в управляющей компании, погашен ли долг.

Во-вторых, уведомить УК о смене собственника квартиры. Это избавит от постоянных напоминаниях о необходимости погашения долга. Кроме этого, у управляющей компании не будет оснований для отключения услуг ЖКХ за неуплату.

При отсутствии связи с прежним хозяином и неисполнении им своих долговых обязательств необходимо подать иск в судебные органы.

Кого нужно уведомить о смене собственника

После оформления договора купли-продажи недвижимости с долгом по коммунальным платежам необходимо известить УК о смене собственника. Процесс осуществляется в письменной форме с просьбой завести новый счет по уплате за коммунальные услуги. Это позволит избежать путаницы с суммой долгой, а также избавит от ошибочных предупреждений о необходимости погасить долг новым хозяином.

Следует отметить, что если квитанция состоит из нескольких частей – отдельная оплата за воду, свет или газ, то заявление о смене собственника подается во все организации, отвечающие за предоставление коммунальных услуг (водоканал, газовая служба, энергосбытовая компания).

Заявление подается одним из трех способов:

  • лично руководителю предприятия;
  • заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • через интернет на электронный адрес компании.

В течение месяца вопрос будет рассмотрен. После положительного ответа необходимо взять справку в бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. При отказе – обратиться в жилищную инспекцию.

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.

Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ.

     Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

  2. Написать претензию управляющей компании.

    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.

    В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги.

    Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.

  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.


    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Статья с сайта «Вести права». Советы юриста

Кот-юрист в Телеграме и ТамТаме

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам 2018 — по ЖКХ

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?

Не каждый продавец жилья при совершении сделки извещает покупателя о наличии долга за услуги ЖКХ. Такие сведения скрываются в надежде на переход обязательств по оплате к новому владельцу. Чтобы обезопасить себя, стоит получить их заранее и решить вопрос при оформлении документов.

Общие сведения

Зачастую, только после оформления сделки купли-продажи новый собственник жилья узнает в РКЦ или УК о наличии задолженности по коммунальным платежам, оставшейся от старого хозяина. В таком случае важно знать, что переход прав собственности производится без обременения.

Законодательство не запрещает продавать недвижимость с долгами, если они не установлены судебным органом. У поставщиков коммунальных услуг обращение в суд – крайняя мера. До ее применения нередко управляющие компании пытаются взыскать долги с новых владельцев, нарушая правовые нормы. На вопрос, переводятся ли долги по ЖКХ на покупателя жилья, закон дает отрицательный ответ.

Законодательное регулирование

Обязанность оплаты счетов по коммунальным услугам появляется у гражданина с момента получения им права собственности на жилплощадь (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Закон требует своевременного и в полном объеме внесения платежей.

Приобретая квартиру с задолженностью, опираться следует на статьи 210 и 391 ГК РФ. Совершение сделки купли-продажи не является основанием изменений отношений с третьими лицами.

Однако, в силу нормы статьи 158 ЖК РФ, долги по взносам на капитальный ремонт могут законно перейти на нового хозяина. Избежать их оплаты не удастся, если иное не предусмотрено договором.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам

Если у продавца квартиры есть задолженность по ЖКХ, в договоре и передаточном акте следует оговорить нюансы ее погашения старым или новым владельцем. Так можно обезопасить себя от хлопот и разбирательств.

Порядок совершения сделки

Последовательность действий при покупке квартиры с долгами по коммунальным платежам в 2018 году следующая:

  1. Запрос сведений о задолженности (наличии или отсутствии) у продавца или управляющей компании.
  2. Получение в государственном органе выписки из ЕГРН для проверки наличия на недвижимости ареста или обременения.
  3. При наличии долга обсуждение с продавцом вопроса внесения в договор условий его погашения.
  4. Составление и подписание договора купли-продажи с оговоренными условиями.
  5. Обращение в регистрирующий орган для перевода права собственности на покупателя.

Если задолженность будет оплачиваться покупателем взамен на снижение цены, необходимо прописать это в договоре отдельным пунктом.

При погашении долга продавцом составляется акт приема-передачи квартиры с отражением долговой суммы и показаниями учетных приборов для снятия в ЖЭУ статуса должника.

Справка об отсутствии задолженности

Перед оформлением сделки купли-продажи покупателю следует проверить наличие у продавца документального подтверждения:

  • произведения оплаты по ЖКХ в расчетном периоде на момент перехода права собственности;
  • отсутствия задолженности за коммунальные услуги;
  • при наличии индивидуальных приборов учета – их контрольных показателей.

Об отсутствии или наличии долгов узнать можно по специальной справке. Ее должен предоставить продавец. В противном случае следует самостоятельно сделать запрос в УК, ТСЖ или жилищном кооперативе по месту нахождения квартиры.

Отражение суммы в договоре

О погашении имеющегося долга продавцом или соразмерном снижении цены жилья при закрытии задолженности покупателем стоит заранее прописать в основном или предварительном договоре.

Такое действие сохранит все договоренности и позволит избежать отступления от них.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам здесь.

Кто должен выплачивать?

Статьей 210 ГК РФ закреплено положение о том, что к новому собственнику жилья не переходят обязательства по погашению долга старого владельца. Такая обязанность появляется у хозяина квартиры с момента регистрации права собственности. Следовательно, требование по закрытию задолженности прежнего владельца – неправомерны.

Единственным исключением являются взносы на капитальный ремонт. Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по их внесению за старого хозяина может быть переложена на покупателя по договору.

Сделка с таким условием может быть заключена только по желанию приобретателя жилплощади (п. 1-2 ст. 391 ГК РФ). Не зная этих законодательных норм, покупатели зачастую берут на себя бремя по погашению чужих долгов.

Что делать, если УК требует оплаты

У управляющей компании нет никаких прав требовать с нового хозяина оплаты долгов за коммунальные услуги предыдущего владельца, если обратное условие не указано в договоре. В таком случае приходится платить по счетам на основании ст. 391 ГК РФ.

Если документы на оплату чужих долгов приходят новому собственнику, действовать нужно так:

  • Сделать ксерокопии договора о покупке квартиры и выписки из ЕГРН.
  • Составить заявление о прекращении выставления счетов за время, предшествующее регистрации жилья.
  • При наличии приемопередаточного акта с показаниями учетных приборов – сделать его копию.
  • Подготовленный пакет документации направить в управляющую компанию заказным письмом или принести лично.

Любые меры по взысканию долгов после такого обращения признается судом как вымогательство. Ответственность за него предусмотрена статьей 163 УК РФ.

Как себя обезопасить?

Покупателю квартиры необходимо ответственно подойти к проверке состояния счетов по коммунальным услугам.

Если продавец не предоставляет справку, ее следует запросить самостоятельно любым из удобных способов:

  • Обратившись лично в единый информационно-расчетный центр, имеющийся практически в каждом населенном пункте. Информация предоставляется интегрировано, но на момент получения сведений от поставщиков коммунальных услуг.
  • Посетив офис ресурсоснабжающей организации (территориальной тепловой компании, энергосбыта и др.).
  • В ТСЖ или управляющей компании на специализированном Интернет-ресурсе или обратившись лично.
  • В почтовом отделении или банковском учреждении, если организация принимает таким способом коммунальные платежи. Такую услугу оказывает Сбербанк, в столице – также распространен Банк Москвы.
  • Через портал центра координации ГУ ИС (в Москве и ее регионе). Информацию можно получить общую или частичную, рассчитанную за определенный период. Сведения предоставляются по квартирам во всех районах города.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ будет безопасной, если до оформления сделки купли-продажи, предпринять такие меры:

  • снять лично показатели приборов учета электричества, воды, тепла и зафиксировать их в акте приема-передачи квартиры, являющегося неотъемлемой частью договора;
  • в договоре прописать отдельный пункт с указанием долговой суммы перед каждой коммунальной службой. Так задолженность будет закреплена за продавцом, а не за жилплощадью.

Если в дальнейшем возникнут разбирательства относительно долга по квартплате, именно эти сведения в документах станут решающим доказательством правоты нового собственника жилья.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами по коммуналке

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?
Покупка нового жилья не всегда может стать приятным приобретением. Иногда всплывают негативные моменты.

– Я купил квартиру в пятиэтажном доме, сделка прошла спокойно, никаких видимых проблем не возникало.

Получил свидетельство на недвижимость, но, когда пошёл делать прописку в управляющую компанию, которая обслуживает дом, мне заявили, что меня не пропишут, пока не погашу долг за коммунальные услуги. Ещё грозились воду перекрыть.

У бывшего собственника квартиры оказалось 50 тысяч рублей долга! Что мне делать? Я не хочу платить долги за бывшего собственника, – обращается в редакцию житель Джанкоя Николай Петрович. «Крымская газета» разбиралась в ситуации.

Всё, кроме капремонта

Как говорит юрист Анна Перепёлкина, к сожалению, подобные ситуации случаются часто. И на добросовестность продавцов в таких случаях уповать не стоит.

– Не стоит рассчитывать на стопроцентную гарантию отсутствия проблем с новым жильём, даже если вы провели сделку через риелтора, – добавляет юрист и разъясняет, что делать в ситуации Николая Петровича.

По её словам, прежде всего необходимо детально изучить договор купли-продажи. Правильно составленный документ должен изначально содержать пункт об отсутствии возможности передачи долга по коммунальным платежам от старого к новому владельцу. Если так и есть, то бояться Николаю Петровичу, по сути, нечего.

В Жилищном кодексе РФ (ст. 153) отмечается, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги появляется у собственника помещения с момента возникновения права собственности.

Таким образом, с юридической точки зрения долги владелец жилья может накапливать и обязан за них рассчитываться только с того момента, как получил на руки правоустанавливающие документы на квартиру. Все прошлые долги не должны его волновать – это забота бывшего собственника.

Управляющая компания вполне может взыскать задолженность с него через суд.

Единственное исключение – оплата расходов на капитальный ремонт.

Дело в том, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику параллельно переходит и обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт.

В том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов (ст. 158 ЖК). То есть долги за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придётся погашать новому владельцу квартиры.

Ещё один важный нюанс: если при покупке квартиры новый собственник забыл проверить приборы учёта потребления света, газа и воды и зафиксировать показатели надлежащим образом (лучше всего в договоре купли-продажи или приложении к нему), то потом сложно будет доказать, где его долг, а где – бывшего владельца недвижимости.

– Прежде чем приобретать квартиру, чтобы в дальнейшем избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца, необходимо сделать акт приёма-передачи жилья в двух экземплярах и подписать его вместе с продавцом, – говорит Анна Перепёлкина. – В акте необходимо указать показания счётчиков воды, газа, электричества, данные об отоплении – и всё это должно быть на реальную дату передачи квартиры.

Пишем письма…

В случае если показания приборов учёта были зафиксированы, а в договоре купли-продажи нет ни строчки о том, что задолженность по коммунальным платежам переходит новому владельцу квартиры, однако при этом в управляющей компании требуют оплатить долги, нужно написать заявление в УК с требованием прекратить выставлять счета за период, когда вам не принадлежала квартира.

К заявлению стоит приложить копию договора купли-продажи и копию свидетельства о госрегистрации и показания счётчиков. Лучше всего отправить документы заказным письмом или передать под расписку в офис компании. Таким образом, вы будете защищены. Любые действия по взысканию средств после данного обращения могут рассматриваться как вымогательство и будут караться законом (ст.

163УК РФ).

Кроме того, всегда можно обратиться в жилищную инспекцию – здесь проведут проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдадут УК предписание о перерасчёте.

Также можно обратиться с претензиями к риелтору, если он вёл сделку купли-продажи квартиры и не предупредил, что за недвижимостью остались долги. Основываясь на Законе РФ «О защите прав потребителей» (ст. 29), от риелтора можно потребовать вернуть часть или полную стоимость его услуг «при обнаружении недостатков выполненной работы».

Как советуют опытные юристы, если вам срочно нужна прописка, но управляющая компания отказывает в ней из-за коммунальных долгов бывшего собственника квартиры, прописаться можно через сайт Госуслуг.

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.

Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам

​Вопрос о наличии долгов по квартире, которая является предметом сделки, может быть решен одним из следующих способов:

  • В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
  • Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
  • При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.

Особенности коммунального бремени:

  1. Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
  2. При смене собственника меняется и лицевой счет;
  3. Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
  4. В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;

Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам

Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:

  • Взносы на капитальный ремонт дома;
  • Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
  • Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
  • Водоотведение;
  • Электрическая энергия;
  • Услуги отопления;
  • Газ.

Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.

Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре

Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:

  1. Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
  2. Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
  3. Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
  4. При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
  5. В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
  6. Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
  7. В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.

Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.

Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Как можно узнать о наличии задолженности

  • При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
  • При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
  • Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
  • Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
  • В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).

Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам

Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.

При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:

  • Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
  • На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
  • Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
  • Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
  • Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).

Последствие задолженности по коммунальным платежам

За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:

  • Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
  • Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
  • Судебное производство;
  • Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).

Заключение

Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.

Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ (коммунальным платежам): риски, плюсы

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги?

Последние изменения: Июнь 2018

Сделки с недвижимостью требуют серьезного внимания к документам, однако, предусмотреть все сложности и обстоятельства невозможно, особенно, когда речь идет о вторичном жилье.

Когда квартира некоторое время уже находилась в эксплуатации, к основным документам для сделки требуется подготовить справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иногда продавцы умалчивают о наличии проблем с оплатами, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам становится «котом в мешке».

Вне зависимости от того, знал ли покупатель о задолженности, закон не запрещает проведения сделок и не заставляет нового собственника оплачивать за прежнего владельца.

Особенности законодательства по вопросу покупки

Чтобы обеспечить безопасность и прозрачность сделки, продавец готовит, а покупатель при подписании купчей проверяет наличие документа, свидетельствующего об отсутствии задолженностей перед коммунальными службами.  Если возникла ситуация, когда по квартире накоплена крупная задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, потребуется дополнительно решать вопросы с оплатой за предыдущий период.

Следует разобраться, законны ли претензии по оплате в отношении новых собственников, и каков порядок действий, когда покупатель не урегулировал проблему с ЖКХ до сделки.

Важно понимать, что закон не может запретить признать сделку с проблемной квартирой действительной, если иных ограничений в праве распоряжения не имеется. В то же время, накопившиеся неоплаченные счета не подлежат переводу на нового хозяина, так как они были выставлены в отношении других граждан.

Сталкиваясь с настойчивым требованием оплатить долги за продавца, необходимо помнить, что подобное принуждение является незаконным, что установлено положениями жилищного законодательства.

Согласно ст. 153 ЖК РФ, гражданин, купивший собственность, несет финансовую ответственность за потребленные коммунальные услуги только в пределах периода владения недвижимостью. Аналогичные требования распространяются и на граждан, потреблявших коммунальные услуги на основании договора аренды.

Менее ясна ситуация с оплатой капитального ремонта. С одной стороны, ст. 154 относит данную статью расходов к коммунальным услугам, которые не могут быть перенесены на другого собственника, с другой стороны статьей 158 (п.3) ответственность за долги по капремонту возлагается на текущего владельца.

Меры предосторожности

Обеспечить безопасность сделки можно, проверив еще на стадии подписания договора купли-продажи справки о погашении всех текущих расходов.

  Если информация о долге выявлена после перерегистрации недвижимости, будет полезно узнать следующие нюансы:

  • разрешается не только продавать, но и дарить или завещать жилье с наличием задолженностей;
  • ответственность за платежи несет прежний хозяин, однако новый хозяин может столкнуться с проблемой переоформления квартиры, если долги привели к ограничению права распоряжения имуществом;
  • несмотря на обязанность полной уплаты, при истребовании долга в судебном порядке применяется ограничение по исковой давности – обязать погасить долг через суд могут только за последние три года;
  • претензии УК к новому собственнику на основании выставления счетов по конкретному адресу незаконны – финансовую ответственность несет конкретное физическое лицо, владевшее квартирой за период, когда образовался долг.

В то же время есть существенный вопрос определения должника по платежам за капитальный ремонт – применение ст. 158 ЖК РФ позволяет переводить долги по коммуналке от предыдущих собственников на покупателя, вступившего в права собственности жилья по конкретному адресу. Урегулирование проблемы долгов за капремонт, при отказе прежнего владельца погасить счета, лучше осуществлять с привлечением опытных юристов.

Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?

Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.

Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.

Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:

  1. Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
  2. Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
  3. Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
  4. Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
  5. Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.

Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.

Что делать, если УК настаивает на оплате?

Исключить претензии со стороны коммунальщиков поможет грамотно составленный с продавцом договор с включением пункта о недопустимости перехода долга на покупателя. Наличие подобного пункта в купчей позволит оградить от претензий со стороны УК и поставщиков услуг при судебном рассмотрении дела.

Исключение составляет ситуация, когда в договоре с УК или коммунальными службами указывается законность перевода долга. Согласно ст. 391 ГК, продавец может избежать ответственности по уплате, если в договоре с УК содержатся конкретные положения, разрешающие передать долг новому собственнику.

Столкнувшись с настойчивыми требованиями коммунальщиков оплатить по счетам за предыдущего хозяина, покупатель должен предпринять следующие действия:

  1. Подготовить документы, устанавливающие права на рассматриваемый объект (договор купли-продажи, свидетельство, выписка ЕГРП).
  2. Составить письменное заявление с требованием исключить суммы долга за предыдущие периоды из расчетных квитанций.
  3. Если в приемопередаточном акте есть сведения о показаниях счетчика на момент передачи квартиры в руки нового хозяина, его копию также необходимо приложить к заявлению.
  4. Подготовленный пакет отправляют по почте с уведомлением, либо лично относят в представительство УК. После фиксации факта передачи обращения любые меры в отношении нового собственника будут незаконными, а попытка принудить к оплате может привести к привлечению к ответственности согласно ст. 163 УК.

Так как после сделки отношения между сторонами считаются оконченными, продавец вправе не сообщать новому хозяину сведения о своем новом месте жительства и контактных телефонах.

Правила оформления перехода права

Следующий алгоритм поможет покупателю избежать проблем и неприятных разбирательств с УК и судебными органами, если возникли сомнения в отсутствии задолженностей по ЖКХ:

  • Потребовать от продавца исчерпывающий список документов на отчуждаемый объект собственности (правоустанавливающую документацию, выписку ЕГРП, свидетельства).
  • Изучение представленного списка позволит выявить, нет ли юридических ограничений по перерегистрации недвижимости на нового собственника, не наложен ли арест на имущество в связи с долгами.
  • Направить запрос в УК или уточнить на специализированных сайтах о ситуации с платежами по рассматриваемой квартире. Данные запросы потребуют согласия на распространение сведений посторонним, однако, если текущий владелец не намерен способствовать получению информации, существует высокая вероятность риска. Отказ представлять документы, подтверждающие оплаты по коммунальным расходам, является серьезным поводом отказаться от приобретения.
  • При выявлении неоплаченных счетов, нужно внести в составляемый договор пункты об ответственности прежнего хозяина по долгам, которые образовались в период владения имуществом.
  • В качестве альтернативы, в договор можно внести пункт, устанавливающий скидку при расчетах за квартиру, которая позволит новому владельцу рассчитаться по образовавшейся задолженности.
  • После того, как вопрос с погашением долга урегулирован договором, производят перерегистрацию квартиры на покупателя в Росреестре.
  • В акте приема-передачи квартиры указывают отдельный пункт, где фиксируются данные счетчика на момент принятия собственности.

К сделке готовят внушительный перечень бумаг, сводящего риск проблемной сделки к минимуму:

  • документы, удостоверяющие личности покупателя и продавца.
  • выписка из ЕГРП.
  • документ из ФНС, подтверждающий оплаты имущественного налога.
  • справка от ФССП, устанавливающая право на переоформление недвижимости.
  • счета и выписки из обслуживающей организации, конторы ЖЭК, поставщиков услуг, свидетельствующих о полном расчете по платежам.
  • договор купли-продажи (при наличии долга – с включением отдельного пункта, устанавливающего ответственность конкретной стороны сделки за оплату потребленных услуг;
  • свидетельство, правоустанавливающий документ, подтверждающий легитимность распоряжения собственностью;
  • справка о жильцах, зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
  • платежный документ, подтверждающий уплату пошлины в размере 2 тысяч рублей;
  • приемопередаточный акт с включением сведений о показаниях счетчиков;
  • расписка, устанавливающая выплату средств в сумме, указанной в купчей.

Если покупатель не был проинформирован о коммунальных долгах

Так как справка об отсутствии долга не является обязательным по закону документом для оформления покупки, покупатель может столкнуться с проблемами уже после проведения расчетов и перерегистрации.

О неоплаченных счетах новый владелец узнает при обращении в управляющую компанию. Чтобы снять с себя ответственность за накопленные неоплаченные счета, требуется обратиться в обслуживающую компанию с просьбой зарегистрировать квартиру на себя. Сотрудник ТСЖ обязан перевести лицевой счет по представлении бумаг, свидетельствующих о факте сделки.

Предъявить претензии можно и к лицам, которые предварительно не сообщили о том, что квартира с долгом за коммунальные услуги. Закон предусматривает ответственность за введение в заблуждение со стороны риэлтора на основании нарушения закона о защите потребительских прав.

Умалчивание о проблемах с платежами за ЖКХ может быть квалифицировано как некачественные услуги, за которые могут быть взысканы к возврату ранее уплаченные комиссионные.

Препятствия в переоформлении квартиры на нового хозяина, при отсутствии официально установленных регистрационных ограничений, являются незаконными. Если покупатель столкнулся с подобной проблемой, представителями УК следует напомнить о статье 153 ЖК.

Несмотря на то, что закон защищает права нового собственника, освобождая от ответственности за выставленные ранее неоплаченные счета, риск возможных неприятностей остается довольно высок. Столкнувшись с произволом со стороны управляющей организации и поставщиков коммунальных услуг, необходимо помнить, что судебная практика обеспечивает правовую защищенность нового собственника.

Читайте так же: «Как проверить чистоту квартиры при покупке«.

В видео юрист детально объясняет вопрос покупки квартиры с коммунальными платежами. Рекомендуем:

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru

Добавить комментарий