Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Содержание
  1. 10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры
  2. 2. Документы о праве собственности
  3. 3. Срок аренды
  4. 4. Арендная плата
  5. 5. Порядок расчета
  6. 6. Условия повышения платы
  7. 7. Оплата коммунальных услуг
  8. 8. Условия досрочного прекращения действия договора
  9. 9. Количество проживающих
  10. 10. Опись имущества
  11. Договор аренды жилья: содержание и условия документа
  12. Стороны сделки
  13. Виды договоров
  14. По типу арендатора
  15. По сроку действия
  16. Существенные и дополнительные условия
  17. Существенные
  18. Дополнительные
  19. Цена договора (или арендная плата) Это условие очень важное и всегда присутствует в каждом документе. В частности, оно включает в себя:
  20. Срок действия договора
  21. Условия расторжения сделки
  22. Условия, которые стоит включить в договор
  23. Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде
  24. Оформление договора аренды квартиры
  25. Стороны соглашения
  26. Правила оформления договора аренды квартиры
  27. Между физическими лицами
  28. Между физическим лицом и юридическим лицом
  29. С залогом
  30. С мебелью и бытовой техникой
  31. С последующим выкупом
  32. Дополнительные документы
  33. Срок действия и оплата
  34. Регистрация
  35. Облагается ли налогом?
  36. Порядок расторжения
  37. Что нужно знать о договоре найма квартиры
  38. Восемь обязательных пунктов в договоре найма жилья — Статейный холдинг
  39. 2. Срок аренды
  40. 3. Порядок расторжения договора аренды
  41. 4. Коммуналка
  42. 5. Залог
  43. 6. Ремонт техники и мебели
  44. 7. Условия проживания
  45. 8. Реквизиты сторон

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды.

Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой.

В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

«Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату.

Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит.

Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год.

Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее.

И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

14 правил, как снять квартиру по объявлению

5 фактов для тех, кто хочет снять квартиру посуточно

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам.

Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные.

Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа.

Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают.

В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров.

Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу.

Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении.

Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

bonninturina/Fotolia

Не пропустите:

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Как обманывают квартиросъемщиков

Цены на аренду и продажу квартир в России

7 инструментов для инвестиций в недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Договор аренды жилья: содержание и условия документа

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Аренда жилья является для многих граждан единственным доступным способом для получения временного места проживания. Для владельцев жилой недвижимости ее предоставление в аренду позволяет получать дополнительный доход.

Для того чтобы сделка была оформлена правильно и законно, стороны должны заключить между собой специальный документ — договор аренды. О правилах его оформления и составления далее в статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Стороны сделки

Договор аренды представляет собой письменный документ, который составляется с целью законного предоставления одной из сторон жилого помещения за определенную оплату. Основными сторонами сделки являются:

  • Арендодатель — субъект, который предоставляет помещение. Он является его владельцем и может быть как юридическим, так и физическим лицом.
  • Арендатор — сторона, которая получает жилье во временное пользование и платит за это. Также может быть как физическим, так и юридическим лицом.

При составлении договора для каждой из сторон готовится по одному экземпляру документа. В некоторых случаях к сделке привлекаются и другие субъекты: риэлтор (сотрудник агентства недвижимости), нотариус или другой посредник. В этом случае необходимы экземпляры документа и для каждого из них.

Законодательство не требует обязательного нотариального заверения договора — для его законности достаточно наличия простой письменной формы.

Виды договоров

В зависимости от различных критериев договор аренды может быть разделен на несколько видов. Стоит рассмотреть основные классификации:

По типу арендатора

По типу арендатора различают договор:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
  • аренды — в этом случае арендатором может быть не только физическое, но и юридическое лицо;
  • коммерческого найма — при этом нанимателем может быть только гражданин.

По сроку действия

По сроку действия договора:

  • краткосрочный — заключается на период до одного года (в этом случае регистрация документа не требуется);
  • долгосрочный — в этом случае стороны сами определяют срок действия сделки (максимально допускается период, равный пяти годам);
  • бессрочный — он заключается без указания сторонами периода действия (в этом случае считается, что он автоматически составляет 5 лет).

Стоит учесть, что официальное заключение договора и его дальнейшая регистрация являются основаниями для возникновения у арендодателя налоговых обязательств.

Поэтому наиболее распространенный вариант, который используется собственниками — это заключение сделки на 11 месяцев с правом ее дальнейшей пролонгации. Данный способ позволяет избежать необходимости уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду, однако наймодателя могут привлечь к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность.

Существенные и дополнительные условия

Договор аренды заключается с целью защиты прав и интересов обеих сторон сделки — как собственника, так и нанимателя. Поэтому в него обязательно должны быть включены определенные условия, которые можно разделить на 2 группы: существенные и дополнительные.

Существенные

Существенные — их включение в документ является обязательным законодательным требованием. В случае их отсутствия он может быть признан недействительным.

В соответствии с положениями ГК РФ, единственным существенным условием договора аренды является указание в нем предмета (объекта) сделки. Под ним подразумевается конкретное жилое помещение, которое сдается в аренду, с описанием всех его данных.

Например, должны быть указаны:

  • полный адрес;
  • площадь;
  • этаж (если сдается квартира);
  • тип постройки здания и т. п.

Эти данные должны быть указаны максимально полно и достоверно, чтобы можно было без проблем установить, какой именно объект недвижимости сдается в аренду.

Дополнительные

Это все прочие условия, которые включаются в договор по соглашению сторон и могут быть любыми, при условии соответствия требованиям законодательства. Наиболее распространенными из них являются следующие:

Цена договора (или арендная плата)
Это условие очень важное и всегда присутствует в каждом документе. В частности, оно включает в себя:

  • величину арендной платы;
  • периодичность ее внесения;
  • способ оплаты.

В случае отсутствия в документе условия об арендной плате ее размер определяется на основании цен, установленных для аналогичной недвижимости. Кроме этого, стоит также включить в него и условие о повышении цены — возможно ли это в будущем и при каких условиях.

Срок действия договора

Как уже отмечалось, договор может быть заключен максимум на пять лет.

Условия расторжения сделки

Стоит учесть, что съемщик вправе это сделать в одностороннем порядке в любое удобное для него время. Арендодатель же должен предупреждать об этом жильцов минимум за три месяца.

Однако этот срок можно ускорить, если основанием для расторжения будет нарушение условий договора, например:

  • задолженность по внесению арендной платы;
  • нанесение ущерба имуществу собственника;
  • незаконная сдача жилья третьему лицу и т. п.

Условия, которые стоит включить в договор

Помимо перечисленных выше данных, в договор стоит внести еще некоторые условия, которые позволят максимально защитить права обеих сторон в случае возникновения спорных ситуаций. Например, к ним относятся:

  1. Обязанность по оплате коммунальных платежей. По договору она может быть возложена на работодателя. Если подобного условия нет, считается, что обязательства по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.
  2. Описание помещения: его состояния и имеющейся мебели. Стоит указать, в каком именно состоянии находятся комнаты квартиры или дома (особенно если они только были отремонтированы). Также обязательно нужно составить опись вещей, которые находятся в квартире, особенно наиболее ценных.
  3. Обязанность по оплате ремонта. Стороны сами решают между собой, кто именно будет проводить и оплачивать ремонт и как это будет влиять на величину арендной платы.

Также стоит максимально полно перечислить права и обязанности сторон, например, возможность субаренды помещения или содержания домашних животных. Это позволит обезопасить собственность от возможного ущерба и, в случае необходимости, взыскать его размер с нанимателя.

Отличия договора при долгосрочной и посуточной аренде

Помимо существенной разницы в цене для аренды на сутки или в долгосрочной перспективе (в первом случае получается намного дороже), данные сделки имеют определенные различия и в заключаемом договоре. Наиболее важное из них — это необходимость регистрации документа, который заключается на длительный срок. Для посуточной аренды такая обязанность не предусмотрена.

Еще одним отличием является тот факт, что на сутки (и в принципе в краткосрочной перспективе) сдать квартиру можно только физическому лицу. Для долгосрочного договора съемщик может быть и предприятием или организацией.

Также разница будет в содержании договора, а именно в разделе «Срок аренды». Для посуточного съема этот раздел обязателен, а при долгосрочном может отсутствовать. В остальном условия оформления обеих этих сделок мало чем отличаются и имеют преимущественно общие черты.

Заключение договора аренды является обязательным требованием для законной сдачи жилья во временное пользование. Это позволит избежать возможных проблем с законом и защитить права и интересы обеих сторон сделки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Оформление договора аренды квартиры

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Каждый хотя бы раз в жизни подписывал договор аренды квартиры. В наши дни все чаще люди перед тем как покупать жилье, живут в съемных квартирах. Из-за этого появляется большое количество мошенников, поэтому стороны стали больше интересоваться составлением договора аренды.

Стороны соглашения

Если смотреть на ситуацию строго, то договор аренды квартиры должен составлять каждый, кто ее сдает или снимает.

Даже если сторона сдает квартиру безвозмездно своим родственникам, друзьям или знакомым, стоит задуматься о том, чтобы составить договор безвозмездного найма жилья.

При помощи такого документа арендодатель сможет контролировать, кто должен платить за коммунальные услуги и каким образом распределяются обязанности по квартире.

Если квартирант снимает недвижимость и платит арендную плату, то тогда тем более стоит задуматься о составлении акта аренды. В арендном акте указывается стоимость и сроки арендной платы.

В статье 162 Гражданского Кодекса Российской Федерации сказано о том, что без правильно составленного договора сторона, подавшая иск, не сможет выиграть дело.

А в 674 статье указано, что документ аренды обязательно должен быть составлен, если сделка составляется между юридическими и физическими лицами и если между сторонами оформляется сделка на сумму свыше 10000 рублей.

Правила оформления договора аренды квартиры

В Гражданском Кодексе предусмотрены определенные требования, которые должны содержаться в документе аренды жилья. При отсутствии этих требований договор не считается заключенным и является просто бумагой.

Особенности составления договора найма:

  • Обязательное указание личностей и реквизитов удостоверений сторон в документе;
  • Описание собственности, с указанием отличительных признаков жилья, адреса и т. д.;
  • Точная сумма арендной платы и срок ее выплаты. Отсутствие суммы и срока в акте указывает на то, что стороны составили акт безвозмездного найма квартиры.

Законодательством не указано точно, как оформляется документ аренды, но на практике сложились определенные условия составления.

договора аренды квартиры:

  • Название договора. Часто пишут «Договор аренды жилого помещения», но с юридической точки зрения правильней будет «Договор найма жилого помещения». Однако оба варианта считаются правильными. Тут же указываются место и дата заключения документа, ФИО сторон или наименование организаций и расшифровка сокращений, которые будут указываться далее в акте;
  • Характеристика жилья, которое сдается в аренду. Здесь важна полнота информации, кроме адреса следует указать площадь квартиры, кадастровый номер. В этом пункте указываются документы, позволяющие хозяину собственности сдавать его в аренду;
  • Размер оплаты арендатором;
  • Права, обязанности и ответственность сторон;
  • Сроки аренды и сроки арендной платы. Если срок аренды отсутствует, то он автоматически признается длительностью на 5 лет;
  • Подписи сторон с расшифровкой.

Структура договора является примерным образцом, при составлении используются индивидуальные данные.

Скачать образец договора аренды квартиры можно по ссылке.

Между физическими лицами

Собственнику квартиры следует проверить паспорта арендаторов и снять с них ксерокопии. Также арендодателю следует знать, что до окончания срока он не может выгнать квартирантов необоснованно. Необоснованное выселение — повод для съемщика обратиться с иском в суд.

Для избежания неприятных последствий, квартиру нужно проверить в Росреестре, чтобы понять, сколько человек прописано в ней и кому она принадлежит. Перед вселением арендатору лучше проверить предыдущие квитанции об оплате коммунальных платежей.

При передаче владельцу предоплаты необходимо потребовать расписку.

В целом договор аренды квартиры между физическими лицами оформляется так, как указано выше в статье.

Отличается только то, что указываются личные данные сторон:

  • ФИО, место и дата рождения;
  • Полные данные паспорта или другого удостоверяющего документа;
  • Адрес постоянной регистрации и адрес фактического места жительства.

Договор найма жилья между физическими лицами не обязательно заверять у нотариуса, однако для полной формальности документа стоит это сделать.

Между физическим лицом и юридическим лицом

Если юридическое лицо снимает жилье у физического лица, то акт аренды составляется обязательно. Юридические лица имеют право использовать жилые помещения только для проживания в них граждан. При нарушении этого правила вступает в силу Жилищный кодекс, в соответствии с которым использование жилых помещений не в предназначенных для этого целях запрещается.

Самый распространенный вопрос, можно ли составить договор аренды квартиры между физическим лицом и юридическим лицом так, чтобы открыть там офис? Офис — это помещение от организации, компании или предпринимателя, в котором ведется предпринимательская деятельность. В связи с Жилищным кодексом РФ, как было указано выше, офис можно разместить только в нежилом помещении. Поэтому если юридическое лицо арендует квартиру под офис, то, с согласия собственника, необходимо перевести ее в категорию нежилого помещения.

С залогом

Арендодатель при оформлении договора найма жилья арендатором идет на определенные риски. Невозможно угадать какими будут квартиранты. Чтобы предотвратить порчу имущества, находящегося в собственности сдающего, просится залог, который покроет расходы на восстановление испорченного имущества, если нарушение состоялось по вине арендатора.

Информацию о залоге можно написать в самом документе об аренде, можно также и в дополнительном соглашении, прилагающемся к основным бумагам.

Сумма залога оговаривается между сторонами, обычно она составляет от 50% до 100% от суммы месячной оплаты аренды. Если арендатор не оплатил месячную сумму, то залог автоматически оплачивается в счет долга.

Договор аренды квартиры с залогом составляется также, как обычный акт аренды, но в нем описывается сумма залога и за что он будет оплачен в случаях нарушения.

С мебелью и бытовой техникой

Если в квартире, которую собираются снимать квартиранты, есть мебель и бытовая техника, то кроме основного договора аренды составляется соглашение. В акте приема и передачи имущества подробно описывается вся бытовая техника, мебель, сантехника, что находится в квартире.

Во время приема жилья арендатор должен проверить всю находящуюся в квартире мебель и технику и сравнить с ее описанием в акте приема-передачи. В документе должны быть указаны все недостатки, повреждения и неисправности. При подписании договора аренды квартиры с мебелью и бытовой техникой, съемщик берет на себя материальную ответственность за имущество владельца.

С последующим выкупом

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, если арендатор хочет выкупить у владельца квартиру, то это указывается в договоре. Стороны могут указать, что жилье по прошествии срока договора, переходит во владение к съемщику, либо арендатор может выкупить квартиру по определенной сумме до окончания срока аренды.

При этом важно знать, что формулировка договора аренды квартиры с последующим выкупом не должна трактоваться двояко, быть максимально точной и подробной.

Нужно подробно описать что произойдет с имуществом, находящимся в помещениях, при покупке жилья арендатором.

Предусмотреть стоит и цену выкупа, будет ли она совмещать оплаченную за прожитое время аренду или это будет совсем иная сумма. Все это обговаривается сторонами и вносится в акт аренды.

Дополнительные документы

После заключения договора его нужно зарегистрировать в исполкоме или в ЖЭСе. Регистрировать документ нужно перед тем, как жилье фактически перейдет в пользование съемщика. Но перед регистрацией акт необходимо оформить и заключить.

Список документов, необходимый для оформления договора аренды квартиры:

  • Бумаги, подтверждающие права владельца квартиры на собственность и его паспорт;
  • При наличии — домовая книга;
  • Письменное согласие всех прописанных в квартире граждан и владельцев жилья;
  • Написанный договор найма жилья.

После составления, оформления и регистрации документов нужно зарегистрироваться в качестве налогоплательщика.

Список документов для регистрации:

  • Паспорт владельца;
  • Копии договора аренды в трех экземплярах;
  • Технический паспорт на жилье;
  • При необходимости, согласие всех проживающих в квартире членов семьи;
  • Выписка из ЖЭСа о всех прописанных в квартире гражданах.

Следует делать копии документов и в органы предоставлять именно копии, а не оригиналы.

Срок действия и оплата

Условия оплаты по договору найма недвижимости подробно прописываются в самом документе, включая ежемесячную оплату, сроки ежемесячной оплаты, действия при возникновении штрафа или долга и порядок расчета. Если в снимаемой квартире ухудшились условия проживания по причинам, не зависящим от арендатора, то он вправе требовать от арендодателя уменьшения оплаты за съем.

Срок аренды варьируется от краткосрочного (до 1 года) до долгосрочного (от 1 года до 5 лет). Долгосрочный договор обязателен для государственной регистрации.

Отличия срока действия договора аренды квартиры:

  • Наниматель не имеет права подселять временных или постоянных граждан при краткосрочном договоре;
  • Арендатор не сможет сдавать квартиру в поднаем при краткосрочном договоре;
  • Съемщик не будет иметь преимуществ в продлении срока аренды при краткосрочном договоре.

Эти отличия действуют только при отсутствии пунктов о них в документе аренды жилья.

Регистрация

Если договор аренды квартиры заключен на срок более одного года или если одна из сторон является юридическим лицом, то государственная регистрация акта обязательна.

Список документов, требуемый для регистрации договора аренды квартиры:

  • Договор аренды с копиями в трех экземплярах;
  • Все документы, устанавливающие права на собственность владельца квартиры;
  • Все БТИ документы;
  • Паспорт физического лица или учредительные документы юридического лица (арендатор);
  • Паспорт или учредительные документы (арендодатель);
  • Согласие других собственников квартиры;
  • Заверение нотариуса;
  • Квитанции об уплате госпошлины.

Документы регистрируются в исполнительном комитете района или в Жилищно-эксплуатационной Службе.

Облагается ли налогом?

Сдача квартиры в аренду и отказ от оплаты налогов государству считается нарушением закона. Уклонение от налогов при сдаче недвижимости в наем приводит к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Это означает, что владелец может понести наказание в виде штрафа в размере от 100 до 300 тысяч рублей.

Для соблюдения закона, после оформления договора аренды, арендодателю нужно обратиться за регистрацией в качестве налогоплательщика и принести все необходимые документы, указанные в статье выше. Налог НДФЛ составляет 13% от ежемесячной суммы. Если лицо сдающее является индивидуальным предпринимателем, то налог составляет 6% от ежемесячной суммы оплаты.

Порядок расторжения

При смене наймодателя или смерти владельца, когда недвижимость переходит к его наследнику, акт аренды не меняется, меняется только собственник. Если арендатор хочет разорвать договор раньше срока, по закону он должен предупредить сдающего жилье за 3 месяца до выезда из квартиры.

Основания для досрочного расторжения договора найма квартиры:

  • Квартиросъемщик нанес вред имуществу или квартире владельца;
  • Задолженность по выплате или отказ от оплаты больше, чем два раза подряд;
  • Нарушение условий договора одной из сторон;
  • При указании в договоре лица, обязующегося сделать ремонт и сроки ремонта, при невыполнении этого условия, контракт может быть расторгнут;
  • Условия проживания в квартире оказались не теми, что были описаны арендатору;
  • В указанный срок нанимателю не были переданы ключи от жилья.

Другие условия для расторжения акта аренды квартиры могут быть использованы, если указывались при составлении и оформлении документа.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Что нужно знать о договоре найма квартиры

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

По договору найма квартира временно передается за вознаграждение гражданину для проживания. В договоре найма квартиры вам необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия. К существенным условиям договора, в частности, относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение.

Предмет договора найма жилого помещения

Предметом договора найма жилого помещения является его описание, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру.

В договоре найма необходимо указать:

— местонахождение квартиры (адрес, номер подъезда, этаж),

— общую и жилую площадь квартиры, количество комнат.

Если описание квартиры будет общим и неточным, то такой договор найма может быть признан незаключенным.

Квартира сдается внаем с мебелью

В том случае, если квартира сдается внаем с мебелью, бытовой и иной техникой, есть вероятность возникновения спорных ситуаций из-за утраты или порчи такого имущества.

Для того, чтобы защитить права собственника квартиры, в договоре найма можно указать следующее:

— перечень находящегося в квартире имущества и бытовой техники, которые передаются в пользование нанимателю;

— определить ответственность за сохранность имущества;

— обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Плата за наем жилого помещения

Существенным условием договора найма жилого помещения является цена или плата за наем. В договоре плату за наем необходимо прописать в виде определенной денежной суммы в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, указанной в иностранной валюте.

В договоре найма указывается порядок внесения платы и возможность изменения размера платы. Если это условие в договоре не оговорить, то наниматель квартиры будет обязан вносить плату ежемесячно, а ее размер останется неизменным на весь период действия договора.

Одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, не допускается (ст. 682 ГК РФ).

Договор найма может быть заключен с условием о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора ему возвращается, при условии, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д.

В договоре найма можно предусмотреть внесение платы за наем авансом за один или два месяца вперед.

Письменная форма договора найма квартиры

Гражданский кодекс РФ предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным.

Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей, что представляется весьма затруднительным. При наличии спора, стороны могут ссылаться  например, на расписки в получении платы за жилье.

Обратите внимание, что при сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Срок договора найма жилого помещения

Договор найма квартиры может быть заключен на срок, не превышающий пять лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

— нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;

— нельзя сдать квартиру по договору поднайма;

— нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;

— в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения можно обойти, если внести в договор найма другие условия, например, можно указать, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок более года, требуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма.

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Кто будет проживать в квартире

В интересах обеих сторон договора найма жилого помещения, нужно указать в договоре всех, кто будет постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем.

Если перечислить в договоре найма всех, кто будет проживать в квартире, то в дальнейшем нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение указанных лиц. Если в договоре найма условие о проживающих в квартире не предусмотреть, то вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем будет возможно только с согласия наймодателя.

При вселении несовершеннолетних детей согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

В договоре найма можно указать, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать текущий ремонт и т.д.). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения числа лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора.

Регистрация нанимателей по месту пребывания

Если договор найма заключен на срок более 90 дней, требуется регистрация нанимателей, если они являются гражданами РФ, по месту пребывания.

Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 № 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя (собственника) жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность за отсутствие регистрации квартирантов по месту пребывания не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона № 5242-1):

— по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру;

— в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов;

— в Севастополе или Республике Крым и сдаваемая квартира также находится в одном из этих субъектов.

Коммунальные и иные платежи в съемной квартире

В договоре найма жилого помещения необходимо указать, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру.

Если в договоре не будет прямо указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ).

Для того, чтобы избежать разногласий и споров, стороны могут предусмотреть в договоре найма порядок оплаты всех возможных расходов, например, телефонных переговоров, доступ в Интернет, кабельное телевидение и т.д.

Кто должен делать ремонт в квартире, которую сдают внаем

В договоре найма жилого помещения будет не лишним указать, кто должен делать ремонт в квартире.

Следует оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры. Если условие о выполнении ремонта не прописать в договоре найма, то наниматель будет должен производить за свой счет текущий ремонт, а наймодатель — капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ).

В договоре найма жилого помещения можно предусмотреть и иные условия, например:

— последствия расторжения договора найма и возврат платы за не прожитый нанимателем период;

— распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, например, пожара, залива квартиры и причинения вреда третьим лицам — соседям (ст. 211 ГК РФ);

— возможность содержания домашних животных.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Восемь обязательных пунктов в договоре найма жилья — Статейный холдинг

Что предусмотреть в договоре найма квартиры?

Правильно составленный договор аренды жилья поможет и собственнику, и нанимателю избежать многих проблем. Сегодня наша редакция расскажет о том, какие пункты нужно обязательно включить в этот документ и что чаще всего становится причиной споров и недоразумений.

Посмотреть квартиры

В процессе обсуждения договора найма самой горячей темой почти всегда оказывается цена и порядок ее изменения. 20-30% всех споров связано именно с этой ситуацией.

Безусловно, хозяину квартиры выгодно в любой момент повышать стоимость, но такой вариант никогда не устроит арендатора. В договоре обязательно нужно учитывать интересы обеих сторон и искать оптимальное решение.

Это может быть пункт о пересмотре цены не чаще, чем раз в полгода или в год.

Все зависит от ситуации на рынке недвижимости. В Москве и других крупных городах, где на хорошие квартиры есть целая очередь из нанимателей, цены будут увеличиваться достаточно часто. В маленьких городах, где предложение превышает спрос, стоимость аренды может не меняться несколько лет, ведь хозяину выгодно установить хорошие условия, чтобы арендатор не захотел переезжать.

2. Срок аренды

Стандартная практика предполагает заключение договора аренды на срок 11 месяцев. Однако, это больше подходит арендодателям, нежели арендаторам — в этом случае документ не нужно будет регистрировать в Росреестре.

Нанимателю же более выгоден договор с большим проком действия. В любом случае этот пункт обязательно нужно оговорить, чтобы не столкнуться с ситуацией, когда хозяин потребует освободить квартиру, когда ему вздумается.

Мало кого привлекает перспектива в срочном порядке искать новое жилье.

3. Порядок расторжения договора аренды

Очень часто споры возникают из-за несогласования срока, в течение которого наниматель или арендодатель должен уведомить вторую сторону о желании расторгнуть договор. Обычно на это отводится не менее 1 месяца, чтобы у одних было время найти новых жильцов, а у других — новую квартиру. Очень важно продумать этот момент и указать в договоре найма, чтобы избежать недоразумений.

4. Коммуналка

В любом договоре должен быть прописан порядок погашения коммунальных услуг. Вместе с этим необходимо обозначить, до какого числа должны вноситься оплаты, и каким способом. Желательно предусмотреть все детали, например, будет ли наниматель оплачивать всю коммуналку, включая домофон, услуги консьержки, или только счета за электричество, газ и отопление.

5. Залог

Как правило, при аренде жилья наниматель вносит залог, который по сумме равен месячной арендной плате.

В договоре обязательно нужно указать, что хозяин должен будет вернуть всю сумму залога при условии, что он сдаст квартиру в таком же состоянии, в котором она была до его проживания.

Иногда в документе прописывают, что залог может использоваться в качестве платы за последний месяц проживания. Но это не всегда удобно, потому что стоимость может повыситься за время аренды.

Идеальным приложением к договору аренды будет полный список имущества (мебели, техники) с пометками — какие вещи были новыми на момент сдачи квартиры, а какие — б/у. Если мебель или техника больше непригодны к использованию, то их стоимость может быть покрыта именно за счет залога. Это также нужно предусмотреть в договоре найма.

6. Ремонт техники и мебели

В договоре аренды следует указать, кто должен ремонтировать вышедшую из строя мебель, технику и сантехнику.

Если квартира новая, логично, что обязанности лягут на арендатора, который неаккуратно обращался с имуществом.

Но наниматель не должен ремонтировать холодильник, которому больше 20 лет, или платить собственные деньги за замену прогнивших труб. Заранее обязательно нужно оговорить эти моменты в договоре.

7. Условия проживания

Желательно заблаговременно обсудить все бытовые вопросы, а самые важные моменты — зафиксировать на бумаге. Можно ли курить в квартире, проживать с животными, переставлять мебель, перекрашивать стены в любимый цвет и т.д.

— если это не оговорить заранее, то велика вероятность, что при выселении придется делать ремонт, ликвидируя последствия «ущерба».

Если е6сть вероятность, что приедут гости на достаточно большой срок, например, на месяц или два, с владельцем нужно обсудить, как долго они смогут жить в квартире.

8. Реквизиты сторон

Любой договор аренды оформляется в двух экземплярах, при этом в документе важно указать ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и контактную информацию, чтобы в случае форс-мажора было проще найти хозяина и нанимателя. Желательно оставить несколько номеров телефонов, например, мобильный и рабочий, e-mail, адрес фактического проживания. К договору обязательно нужно приложить копии паспорта и нанимателя, и хозяина квартиры.

Посмотреть квартиры

Источник: blog.irr.ru

Сохрани статью себе в соцсеть!

Добавить комментарий