Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Содержание
  1. Коммерческая ипотека для юридических лиц
  2. Особенности коммерческой ипотеки
  3. Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика
  4. Особенности рынка коммерческой недвижимости
  5. Требования к заемщику и необходимые документы
  6. Порядок и схемы оформления кредита
  7. Оформление ипотеки по схеме №1
  8. Оформление ипотеки по схеме №2
  9. Оформление кредита по схеме №3
  10. Коммерческая ипотека без первоначального взноса
  11. Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей
  12. Как взять ипотечный кредит на нежилое помещение физическому лицу?
  13. Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?
  14. На гараж
  15. С земельным участком
  16. Недвижимость коммерческого назначения
  17. Специфика нежилого помещения
  18. Что гласит закон?
  19. Особенности ипотечного кредитования
  20. Условия предоставления кредита
  21. Банки предоставляющие ссуду
  22. Процесс оформления
  23. Необходимый список документов
  24. Образец заключаемого договора
  25. Срок регистрации
  26. Возможные трудности
  27. Коммерческая ипотека – лучший вариант для бизнеса
  28. Можно ли оформить коммерческую ипотеку, если заемщик – частный предприниматель?
  29. Зачем оформлять коммерческую ипотеку?
  30. Можно ли оформить кредит под залог недвижимости для ООО?
  31. Какие особенности ипотечного кредитования бизнеса?
  32. Дают ли ипотеку малому бизнесу?
  33. Можно ли взять ипотеку под залог покупаемой коммерческой недвижимости?
  34. Как оформить ипотеку на офисное помещение?
  35. Коммерческая ипотека: схемы оформления и требования к заёмщику
  36. Особенности коммерческой ипотеки
  37. Преимущества коммерческой ипотеки
  38. Требования к заемщику
  39. Схемы оформления
  40. Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса
  41. Заключение

Коммерческая ипотека для юридических лиц

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Если частным клиентам банки предлагают ипотеку на жилую недвижимость, спрос юридических лиц финансовые организации удовлетворяют возможностью получить залоговый кредит для покупки коммерческой площади.

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на приобретение торговых, офисных и складских помещений, а также участков земли.

 

Особенности коммерческой ипотеки

Если обычная ипотека выдается физическому лицу на срок до 30 лет, ипотека на коммерческую недвижимость регламентирует значительно меньшие сроки кредитования – от 5 до 10 лет максимум.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Процентные ставки по ссуде для юридических лиц несколько выше, начинаются с 13,5-14% и могут доходить до 19,5%. Первоначальный взнос не отличается от регламентируемого условиями жилищной ипотеки и составляет от 10 до 30%. Некоторые банки практикуют выдачу кредита без первоначального взноса.

Что касается длительности процесса, малый и средний бизнес также ждут долгие процессы рассмотрения заявки, проверки документов и оформления кредита при условии положительного решения банка.

Преимущества коммерческой ипотеки для заемщика

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки.

Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей.

Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

Какие преимущества коммерческой ипотеки банки предлагают клиенту? Сбербанк, к примеру, гарантирует такие условия на 2018 год:

  • Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
  • Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
  • Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
  • Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
  • Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
  • Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.

Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес – ипотека» с ее основными достоинствами:

  • Срок кредитования до 10 лет.
  • Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
  • Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.

Плюсы ипотечного кредита для юридических лиц в Росбанке:

  • Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
  • Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
  • Выдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

При выборе коммерческой недвижимости следует максимально просчитывать ее ликвидность, это увеличит шансы на положительное решение банка. Финансовая организация быстрее выдаст ипотеку в большом размере на приобретение целевого помещения в стратегическом центре, чем выдаст незначительную сумму на покупку торгового помещения, расположенного в неудобном для покупателей месте.

Требования к заемщику и необходимые документы

Кредит в виде коммерческой ипотеки выдается на определенных условиях, кроме этого, заемщик должен соответствовать требованиям банка. Основные критерии, под которые должен подходить клиент:

  • Компания заемщика – резидент Российской Федерации.
  • Годовая выручка компании не превышает 400 миллионов рублей.
  • Минимальный возраст заемщика – 21 год, предельный – 70 лет на момент окончания кредитования (возрастные ограничения применимы для индивидуальных предпринимателей).
  • Срок ведения деятельности компании – не менее полугода для всех видов работы, кроме сезонных, не менее двенадцати месяцев для сезонных видов деятельности.

Пакет документов для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость:

  • Заявление на предоставление кредита.
  • Анкета.
  • Учредительные документы, а также регистрационные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя.
  • Документы по хозяйственной деятельности.
  • Финансовая отчетность.

Полный и точный список необходимых документов следует узнавать в отделениях конкретного банка, условия в разных банках могут отличаться.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций.

Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика.

Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

  1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
  3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
  4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
  5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

  1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
  2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
  3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
  4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

  1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
  2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
  3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Также сотрудники банка могут предложить заемщику представление его интересов в регистрационных службах, таким образом, представитель кредитной организации берет на себя всю бумажную волокиту, что позволяет заемщику сэкономить время, избавиться от необходимости бегать по различным службам, а также снижает риски контроля всех этапов процесса.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса

Коммерческая ипотека без первоначального взноса – предложение на первый взгляд заманчивое, но так ли оно выгодно для заемщика на самом деле? Некоторые банки предлагают своим клиентам подобное условие, объясняя это тем, что покупаемая недвижимость и так будет находиться в залоге.

Коммерческая ипотека без первоначального взноса может быть выдана в том случае, когда приобретаемый объект недвижимости оценивают высшей категорией ликвидности. В этом случае сама недвижимость выступает своеобразной страховкой и покрывает риски банка при условии, что заемщик не сможет выплатить ипотечный кредит. Однако следует понимать, что это лишь один из вариантов.

В большинстве случаев, если банк идет на уступки заемщику и предлагает кредитование без первоначального взноса, это значит, что сумма аванса заменена на предоставление банку дополнительного залога. Клиент должен будет оформить залоговый договор на транспорт, принадлежащий юридическому лицу, или другую недвижимость.

Еще один вариант дополнительных условий по выдаче коммерческого кредита без внесения первоначального взноса – сокращения срока выплаты ипотеки, к примеру, если ипотека для юридических лиц может быть выдана на срок до 10 лет, при отсутствии аванса банк сокращает период погашения ипотеки на треть.

Коммерческая ипотека для индивидуальных предпринимателей

Коммерческая ипотека для ИП может быть выдана, если индивидуальный предприниматель удовлетворяет требованиям банка, в частности, кредитные организации отказывают в оформлении ипотеки лицам, которые ведут хозяйственную деятельность по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае банк не может оценить реальные доходы и платежеспособность клиента, поэтому принимает отрицательное решение.

Если заемщик требованиям банка удовлетворяет, банк выдает ипотечный кредит, регламентируя процесс как работу с физическими лицами. На деле же процесс оформления ничем не отличается от выдачи коммерческой ипотеки юридическим лицам.

Коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.

Как взять ипотечный кредит на нежилое помещение физическому лицу?

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Ипотека » Оформление » Покупка нежилого помещения физ лицом

Покупка нежилой недвижимости сейчас не менее актуальна, чем приобретение жилья. Физические лица также могут купить коммерческое или другое нежилое помещение в ипотеку, как и индивидуальные предприниматели. Однако такая сделка будет наполнена сложностями и нюансами, которые необходимо рассмотреть поподробнее.

Сумма ипотечного кредита: до 26 000 000 ₽Срок ипотеки: 1-30 лет.Процентная ставка: от 10,25% годовых.ОформитьВремя рассмотрения:до 24 часов

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц?

Сейчас кредиторы предоставляют возможность такой ипотеки не только для юридических, но и для физических лиц.

Это связано с разработкой программ, в целях поддержки малого бизнеса.

Некоторые банки даже позволяют индивидуальным предпринимателям оформить в залог не только ипотечное помещение, но и любую другую недвижимость, которая находится в их собственности.

На гараж

Физические лица и индивидуальные предприниматели могут оформить ипотеку на гараж. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) выдают целевые кредиты именно на покупку или постройку гаражей.

Разумеется, такая ипотека есть не во всех банках, однако в таком случае, Вы можете оформить обычный потребительский кредит.

Обратите внимание! Гаражи не являются объектами недвижимости сами по себе. Они связаны с земельным участком, на котором расположены. Помимо того, гараж должен, как минимум, иметь фундамент, чтобы считаться объектом недвижимости.

Также, согласно закону, можно взять в ипотеку даже обычное машинное место. Сбербанк уже практикует выдачу таких кредитов.

Условия этой ипотеки таковы:

  1. Минимальная сумма кредита – 45 000 рублей;
  2. ПВ – 15% от стоимости недвижимости;
  3. Комиссия за использование средств ипотеки – 10%;
  4. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Будет полезно просмотреть:

С земельным участком

Согласно 69 статье 103 ФЗ, земельный участок становится залоговым имуществом, если на нем расположен приобретаемый в ипотеку дом.

Но есть и случаи, в которых можно взять ипотеку, и не отдавать в залог земельный участок:

  • Если это муниципальная или федеральная собственность;
  • Если площадь участка меньше, чем установленная в регионе;
  • Недвижимость находится на праве постоянного пользования.

Подробнее ознакомиться с ипотекой на земельный участок можно в этой статье.

Недвижимость коммерческого назначения

Физическим лицам труднее купить недвижимость коммерческого назначения, чем юридическим.

Дело в том, что юридические лица в принципе оформляют кредиты по повышенной ставке, а если позволить оформить такую ипотеку физическому лицу, то банк потеряет свои деньги.

Такие кредиты чаще выдаются:

  1. Для ИП;
  2. Владельцам ферм;
  3. Собственникам малого бизнеса;
  4. Руководителям компаний.

Таким образом, в таком случае, банк тщательно проанализирует деятельность компании, которая берет ипотеку. То есть, физическое лицо (к примеру, руководитель ООО) должен предоставить не только стандартный пакет документов, но и бумаги компании.

Обратите внимание! В связи с особенностями законодательства РФ, для банков выдача кредитов на покупку коммерческой недвижимости сопровождается трудностями. Хотя бы потому что передача нежилой недвижимости в залог от физического лица – довольно специфический, с точки зрения закона, процесс. Поэтому каждый случай стоит рассматривать индивидуально.

Чаще, такие кредиты сопровождаются ужесточенными для заемщика условиями.

Рекомендуем к просмотру: 

В большинстве своем:

  • Процентная ставка по ипотеке может быть от 11,5% до 20% годовых;
  • Сумма кредита от 150 000 до 200 000 000 рублей;
  • Первый взнос по ипотеке не менее 20%
  • Срок кредита – от 5 до 15 лет;
  • Здание, в котором расположено помещение, должно быть капитальным;
  • Не должно быть никаких обременений на право собственности.

Специфика нежилого помещения

Если для юридических лиц покупка нежилого помещения – довольно стандартная и уже выверенная до мелочей процедура, то физическим лицам придется столкнуться с определенными, не всегда приятными, нюансами:

  1. Ипотечная недвижимость в обязательном порядке станет залоговым имуществом;
  2. Если Вы покупаете апартаменты, но прописаться в них нельзя;
  3. Тариф на коммунальные услуги в нежилых помещениях значительно выше, поэтому обычное физическое лицо будет испытывать затруднения с их оплатой;
  4. Для погашения кредита нельзя использовать средства или материнского капитала или любые другие жилищные субсидии;
  5. Налоги по такой ипотеке не вычитываются.

Что гласит закон?

Весь процесс покупки нежилых помещений коммерческого назначения в ипотеку регулируется 102 Федеральным законом.

Однако даже он не указывает все тонкости процесса оформления такого кредита. Все рассматривается в общих чертах. Да и то, лишь касательно вопроса с залоговым имуществом.

102 ФЗ регулирует лишь вопрос залога такой недвижимости. А это означает, что требования к заемщикам, формы и списки документов, а также прочие условия выдачи таких кредитов полностью устанавливаются банками. А это может быть не выгодным для заемщика.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотека не нежилую недвижимость для физических лиц довольно специфическая. Так только в условиях банков можно найти множество минусов и негативных для заемщика моментов.

Схема ипотечного кредитования

А именно:

  • Такой кредит всегда предусматривает повышенные проценты (до 20% годовых);
  • Заемщику дается меньше времени для выплаты ипотеки. Так, если Вы покупаете жилье, то в большинстве случаев, максимальный срок кредита – 30 лет. В случае с нежилыми объектами, срок ипотеки редко достигает даже 10 лет;
  • Первый взнос по ипотеке повышен. Придется заплатить не меньше 30% от стоимости недвижимости;
  • К заемщикам более жесткие требования, чем в случае с жилищными кредитами;
  • Если вы покупаете здание, то земельный участок, на котором оно находится, также оформляется в залог;
  • Если ипотечное помещение отдается в залог, как часть общего помещения, то кредитор получает право на эту долю и земельный участок.

Обратите внимание! Чтобы избежать таких условий, можно взять обычный потребительский кредит. Для такого займа кредитора найти гораздо легче, да и Вы можете приобрести любой объект нежилой недвижимости:

  1. Гараж или машинное место;
  2. Садовый дом;
  3. Хозяйственная постройка;
  4. Апартаменты.

Условия предоставления кредита

Кредиторы могут устанавливать любые требования и условия, так как законодательством это никак не ограничивается. Поэтому каждый банк может предъявлять свои требования, и для большей точности, стоит напрямую обратиться с этим вопросом к сотруднику банка.

Физические лица могут получить ипотеку на нежилое помещение только на таких условиях:

  • Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем;
  • Собственником бизнеса, одним из учредителей или крупным акционером;
  • Действующим топ-менеджером в ООО;
  • Заемщик должен быть гражданином РФ;
  • У этой фирмы должна быть хорошая репутация;
  • Компания должна быть расположена в регионе нахождения банка;
  • Предприятие зарегистрировано в РФ и платит налоги.
  • Нужно быть в возрасте от 21 года до 65 лет;
  • Площадь недвижимости должна быть не меньше 150 квадратных метров;
  • Объект находится в регионе расположения банка;
  • Это капитальная постройка;
  • Нет обременений на собственность.

:

Банки предоставляющие ссуду

Не каждый банк готов предоставить такой кредит. Обычно, такое предложение можно отыскать лишь у крупного кредитора.

БанкУсловия кредитования
Сбербанк (Бизнес-недвижимость)Можно взять кредит на сумму до 600 000 000 рублей, и выплачивать его не дольше 10 лет. Процентная ставка, вместе с этим будет около 14,5%.
ВТБ 24 (Бизнес-ипотека)Минимальная сумма займа – 4 000 000 рублей, на срок до 10 лет. Ставка не выше 13,5%.
Возрождение (МСП-Инвестиции)Максимальная сумма займа – 150 000 000 рублей, на 10 лет кредитования. Процентная ставка не более 15,5%.
ГазпромбанкДля каждого заемщика условия кредитования устанавливаются в индивидуальном порядке.
Банк Москвы (Коммерческая ипотека)Можно взять в кредит не более 150 000 000 рублей, на срок до 7 лет. Ставка наряду с этим будет рассчитываться в индивидуальном порядке.

Процесс оформления

При оформлении такой ипотеки, заемщику придется придерживаться такой инструкции:

  1. Подача заявки, с прикрепленными документами;
  2. Ожидание до двух недель, пока банк рассмотрит и одобрит заявку;
  3. Рассчитывается сумма кредита и прочие условия;
  4. Заемщик выбирает недвижимость и подает его документы банку;
  5. После одобрения, заключается договор ипотеки;
  6. Покупка недвижимости;
  7. Регистрация сделки в Росреестре.

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

  • Сотрудник компании приносит устав;
  • Соглашение о ее создании;
  • Выписка из реестра;
  • Лицензию на деятельность;
  • Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
  • Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
  • Документ от регистрации;
  • Лицензию;
  • Образец своей подписи;
  • А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
  • Информацию о кредитной истории компании;
  • Копии соглашений по бизнесу и проект.

Фотогалерея:

Выписка из Росреестра Лицензия на разрешение предпринимательского дела Паспорт РФ Свидетельство о регистрации ИП
Образец своей подписи Справка 2 НДФЛ Кредитная история

Образец заключаемого договора

Ипотечный договор заключается в индивидуальном порядке. Его пункты могут отличаться, в зависимости от условий кредитования, но в основном, такое соглашение должно иметь такие пункты, как информация о заемщике и банке, условия ипотеки, права и обязанности сторон, а также схема погашения ипотеки (учитывается и возможность досрочного погашения).

С полным примером образца ипотечного договора можно ознакомиться здесь. 

Срок регистрации

Последним шагом в процессе оформления ипотеки, будет регистрация сделки. Обычно, это занимает не более 15 дней. Вместе с этим, необходимо заплатить госпошлину. Юридическое лицо платит 4 000 рублей, а ИП – 1 000 рублей.

Возможные трудности

Физическим лицам получить такую ипотеку непросто. В основном возникают сложности при оформлении залога. Дело в том, что сразу такая недвижимость банку не передается. Заемщику придется пройти через процесс перехода прав собственности. Для этого, в банках есть три основных схемы.

Продавец получает предоплату, в суме первого платежа по кредиту. После этого, оформляется переход права собственности и передача объекта в залог. И только после этого, заключается ипотечный договор, а продавцу выплачиваются остальные средства.

Аналогично предыдущему варианту, продавец получает предоплату. Но передача прав происходит одновременно с оформлением соглашения купли-продажи и ипотеки. А сделка регистрируется только после передачи всех бумаг.

Последняя схема наиболее витиеватая.

Сначала нужно зарегистрировать новую фирму, на имя которой и передают право собственности. После этого, стоимость недвижимости уплачивает банк, а покупатель заключает с продавцом договор купли-продажи нового юридического лица.

Обременение будет снято только после передачи залога.

Ипотека на нежилую недвижимость является более трудной для физических лиц. Такая сделка будет означать повышенные проценты и уменьшенный срок кредитования, что не слишком выгодно для заемщика. Однако зная обо всех тонкостях такого кредитования, можно избежать некоторых сложностей и получить более приятные условия ипотеки.

Ипотека » Оформление » Покупка нежилого помещения физ лицом

Коммерческая ипотека – лучший вариант для бизнеса

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Для ведения бизнеса организация или частный предприниматель нуждаются в подходящем помещении. Коммерческая недвижимость может использоваться под офис, магазин или склад.

Можно подобрать помещение для аренды. Но сейчас все больше предпринимателей стремятся приобрести недвижимость в собственность.

Если организация не располагает достаточными средствами, поможет новый кредитный продукт — коммерческая ипотека.

Коммерческая ипотека появилась в России недавно. Но среди бизнесменов продукт стремительно набирает популярность. Купленная недвижимость используется в качестве торговой площадки, офиса или склада. Преимущество приобретения собственного помещение – возможность в дальнейшем извлекать прибыль. При закрытии бизнеса можно реализовать коммерческую недвижимость или сдавать в аренду.

В отличие от ипотеки на жилую недвижимость, коммерческая отличается более сжатыми сроками:

  • Минимальный срок кредитования – 5 лет;
  • Максимальный срок кредита – 12 лет.

Ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость только набирает популярность. На данном этапе развития продукта банки предлагают кредит со ставкой от 10 до 20% годовых.

Оформление коммерческой ипотеки предполагает наличие особых требований к заемщику, к приобретаемой недвижимости:

  • Площадь коммерческой недвижимости до 150 м2;
  • Отсутствие обременений;
  • Здание полностью построено и введено в эксплуатацию;
  • Приобретаемое здание или помещение находится в регионе отделения банка, в котором оформляется ипотека;
  • Здание оформлено, как капитальная постройка;
  • Помещение или здание должно иметь статус «нежилая недвижимость».

Важно! Недвижимость, приобретаемая по ипотеке, должна быть рассчитана для организации офиса, склада или торговой точки.

Внесение первоначального взноса – обязательное условие коммерческого кредитования:

  • От 20 до 30% — с поручителем;
  • От 30% — без поручителя.

Важно! В качестве первоначального взноса может выступить собственная недвижимость заемщика. Рыночная стоимость объекта залога должна быть равна или превышать сумму первоначального взноса.

БанкСрок кредитаСтавкаПервоначальный взнос
Сбербанк1 месяц — 12 летОт 11,8%Не менее 25% от стоимости объекта
ВТБ-24До 10 лет13,75%От 20%
РоссельхозбанкНе более 10 лет16%Не менее 50%
ОткрытиеДо 10 лет13-17,5%20%
Абсолют-банк1 год — 10 лет13,9%От 30%
Росбанк3 месяца – 7 лет11,55 -15,74%30%

Важно! Сумма кредита зависит от баланса и оборотов организации. Чем солиднее и старше фирма, тем больше будет кредитный лимит.

Основные преимущества:

  • Возможность использовать приобретенный объект для целей собственного предприятия или для сдачи в аренду;
  • Оплата по кредиту фиксирована. В отличие от арендной платы, платежи по ипотеке не увеличиваются;
  • Есть отсрочка платежей;
  • Более низкие проценты по сравнению со ставками по потребительским кредитам для юридических лиц.

Сбербанк

  • Отсрочка платежа до 12 месяцев;
  • Возраст заемщика от 21 до 65 лет;
  • В качестве залога и первоначального взноса банк принимает ценные бумаги, автотранспортные средства, квартиры заемщика;
  • Срок деятельности предприятия не менее 6 месяцев.

ВТБ 24

  • Отсрочка платежей на 9 месяцев;
  • Годовая выручка организации не более 400 млн. рублей;
  • Требуется поручитель;
  • Сумма кредита от 4 млн. рублей;
  • Деятельность организации не менее 6 месяцев.

Росбанк

  • Сумма кредита от 1 млн. рублей;
  • Отсрочка до 6 месяцев.

Важно! Сумма кредита рассчитывается банком после оценки финансового положения организации или предпринимателя. Учитывается годовая выручка и срок деятельности компании.

Воспользоваться коммерческой ипотекой имеют право организации, а также индивидуальные предприниматели. Деятельность компании или ИП должна быть официально зарегистрирована на территории Российской Федерации.

Критерии для клиентов:

  • Возраст заемщика 21 – 65 лет;
  • Деятельность организации не менее 6 месяцев;
  • Положительная кредитная история;
  • Наличие поручителя;
  • Годовая выручка компании от 400 миллионов руб.;
  • Отсутствие уголовных дел и экономических преступлений;
  • Сумма имеющихся потребительских кредитов и иных займов не должна превышать 1 млн. рублей.

Пакет документов:

  • Паспорт заемщика;
  • Учредительные документы компании (свидетельство, устав, договор);
  • Лицензии на ведение деятельности;
  • Выписка из ЕГРЮЛ (реестра юридических лиц);
  • Образец печати и подписи руководителя, заверенный у нотариуса;
  • Баланс предприятия;
  • Выписка из расчетного счета;
  • Справка, подтверждающая отсутствие судимости;
  • Справка из налоговой об отсутствии задолженности;
  • Оценочная стоимость объекта;
  • Правоустанавливающие документы на объекты дополнительного залога;
  • Документ, подтверждающий семейное положение (для индивидуальных предпринимателей).
Название банкаУсловияТребованияДокументы
Сбербанк
  • Сумма кредита до 600 млн. рублей;
  • Срок кредита до 10 лет;
  • Ставка от 11,8%;
  • Первоначальный взнос от 25%;
  • Обеспечение кредита залог или поручительство.
  • Малый и средний бизнес с выручкой до 400 млн. в год;
  • Возраст заемщика 23-70 лет;
  • Деятельность организации не менее 6 месяцев;
  • Наличие расчетного счета в Сбербанке.
  • Анкета на кредит по форме банка;
  • Учредительные и документы;
  • Финансовая отчетность;
  • Подтверждение хозяйственной деятельности.
ВТБ24
  • Кредит от 4 млн. рублей;
  • Срок до 10 лет;
  • Ставка от 10,9%;
  • Первоначальный взнос от 15% или дополнительный залог.
  • Деятельность фирмы от 6 месяцев;
  • Расчетный счет в ВТБ24.
  • Уставные документы;
  • Налоговая декларация;
  • Подтверждение хозяйственной деятельности (оборотно-сальдовые ведомости, выписка из расчетного счета).
Росбанк
  • Кредит от 1 до 100 млн. рублей;
  • Срок до 7 лет;
  • Ставка от 11,55%;
  • Первоначальный взнос от 20%.
  • Юридические лица и ИП;
  • Годовая выручка предприятия не более 400 млн. рублей;
  • Поручительство собственников бизнеса.
  • Уставные документы;
  • Справка из налоговой;
  • Подтверждение оборотов и финансовых движений.

Ипотечное кредитование это долгосрочный займ. Суммы кредита достигают несколько десятков миллионов. Оформляя ипотеку для юридического лица, кредитная организация оценивает собственные риски и старается выручить максимальную выгоду. Для ипотечного кредитования организаций применяются три наиболее прозрачных и удобных схемы.

Схема №1

Залог оформляется после регистрации купли-продажи.

  1. Оформление предварительного договора между продавцом и покупателем;
  2. Внесение покупателем первоначального взноса;
  3. Регистрация права собственности;
  4. Составление залогового договора между кредитором и покупателем;
  5. Зачисление оставшейся суммы на счет продавца.

Схема №2

Договор о залоге заключается с действующим владельцем недвижимости.

  1. Перечисление первоначального взноса;
  2. Оформление залога на приобретаемый объект;
  3. Заключение договора купли-продажи;
  4. Регистрация сделки и нового собственника;
  5. Перевод кредитной организацией оставшейся суммы продавцу.

Схема №3

Для оформления залога создается новое юридическое лицо.

  1. Регистрация юридического лица;
  2. Передача прав собственности на объект новой организации;
  3. Регистрация купли-продажи права владения и распоряжения юридическим лицом у продавца;
  4. Перевод банком кредитных средств продавцу;
  5. Переоформление объекта в собственность покупателя.

Если на рынке недвижимости отсутствует подходящий объект, некоторые предприниматели решают создать собственный проект. Строительство коммерческих помещений предполагает большие затраты. Под строительство нежилой недвижимости существуют специальные кредитные программы.

Кто может получить кредит на строительство:

Виды объектов:

  • Гостиницы;
  • Офисные помещения;
  • Торгово-развлекательные помещения и комплексы;
  • Склады.

Требования, предъявляемые к кредитуемым проектам:

  • Строительный опыт участников строительства (не менее 3-х реализованных проектов);
  • Вложение собственных средств заемщика не менее 20%.

Экономическая обоснованность объекта:

  • Положительные финансовые потоки;
  • Коэффициент покрытия 1-2;
  • Строительство сроком до трех лет;
  • Окупаемость – до 10 лет.

Условия кредита:

  • Срок не более 10 лет;
  • Обеспечение кредита активами организации или залогом строящегося объекта;
  • Авансирование части кредитных средств на приобретение материалов, оборудования;
  • Отсрочка расчета по основному долгу до окончания строительства;
  • Целевое использование займа, подтверждение бюджета;
  • Мониторинг хода строительства кредитором;
  • Расчеты по строительству проходят через счет заемщика в банке, выдавшем кредит;
  • Завершение начального этапа строительства (организация водоотведение, готовый котлован).

Кредитные организации предоставляют ипотечные продукты для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Сумма и дополнительные условия кредита определяются индивидуально.

Кредитная организация решится выдать ипотеку на объект высокой ликвидности. Приобретаемая недвижимость становится залогом. Если заемщик не сможет выплатить сумму долга объект компенсирует риски и потери банка.

На нулевой аванс можно рассчитывать, предоставив в залог активы организации или предпринимателя (ценные бумаги, транспорт, недвижимость, квартира).

Отсутствие собственных средств на первоначальный взнос компенсируется сокращением срока кредита. Период погашения уменьшается на треть.

Ипотечные программы на покупку нежилых помещений доступны крупным компаниям, представителям малого и среднего бизнеса.

Положительное решение по кредиту банк принимает если:

  • Деятельность компании прозрачна;
  • Безубыточная работа организации обеспечена достоверной финансовой отчетностью;
  • Компания имеет хорошую репутацию;
  • С момента регистрации деятельности компании прошло более 6 месяцев.

Индивидуальные предприниматели, зарегистрированные без образования юридического лица, могут воспользоваться ипотечными программами. Требования к заемщикам аналогичны:

  • Деятельность более полугода;
  • Финансовая отчетность;
  • Отсутствие налоговых задолженностей;
  • Доходность;
  • Хорошая кредитная история заемщика.

Отличительная особенность коммерческой ипотеки – право собственности на объект появляется сразу после регистрации сделки. Покупатель имеет возможность распоряжаться недвижимостью. Сдача приобретенного помещения в аренду для некоторых предпринимателей становится регулярным стабильным доходом.

После выплаты кредитного долга помещение можно реализовать по более высокой цене или продолжить получение дивидендов с аренды. Грамотный подход и точный расчет может превратить ипотечную недвижимость в долгосрочную инвестицию.

Коммерческая ипотека рассчитывается по следующим данным:

  1. Стоимость объекта;
  2. Первоначальный взнос;
  3. Сумма кредита;
  4. Срок кредита;
  5. Процентная ставка.

Ипотечный калькулятор коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц:

Можно ли оформить коммерческую ипотеку, если заемщик – частный предприниматель?

Да. Большинство банков предоставляют кредит для индивидуальных предпринимателей без образования юридического лица.

Зачем оформлять коммерческую ипотеку?

Коммерческая ипотека – целевой кредит на покупку нежилого помещения для организации (офис, склад, магазин).

Можно ли оформить кредит под залог недвижимости для ООО?

Обеспечением ипотеки является залог приобретаемой недвижимости или собственной недвижимости предприятия.

Какие особенности ипотечного кредитования бизнеса?

Ипотека для организаций отличается более высокой процентной ставкой, большей суммой кредита и небольшим сроком. В качестве залога можно использовать активы организации или собственность предпринимателя.

Дают ли ипотеку малому бизнесу?

Да, кредитные организации предлагают ипотечные программы, как для крупных компаний, так и для малого и среднего бизнеса.

Можно ли взять ипотеку под залог покупаемой коммерческой недвижимости?

Приобретаемая недвижимость всегда становится залогом.

Как оформить ипотеку на офисное помещение?

Кредит на офисное помещение оформляется по программам коммерческой ипотеки.

Коммерческая ипотека: схемы оформления и требования к заёмщику

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Миллионы граждан по всей стране ежедневно оформляют жилищный кредит — ипотека помогает решить людям насущный квартирный вопрос.

На то есть объективные причины: каждый человек хочет обеспечить себя и свою семью наиболее комфортными условиями для жизни.

А для чего оформлять ипотеку индивидуальным предпринимателям и бизнесменам, почему бы им не вести бизнес в арендованных помещениях и зданиях?

Коммерческий кредит на недвижимость не пользуется большим спросом. По статистике, этот заем составляет всего 10% от общей суммы ипотечных кредитов в стране.

Несмотря на это, некоторые банки предоставляют коммерческую ипотеку, пусть и на более жестких условиях по сравнению с обычным жилищным кредитом.

Что из себя представляет ипотечный кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц, ИП и организаций — рассмотрим далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Особенности коммерческой ипотеки

Отличительные черты коммерческой ипотеки для физических и юридических лиц заключаются в следующем:

  • специфичный объект недвижимости. Если при стандартной ипотеке объектом залога чаще всего выступает жилая квартира или дом, то при коммерческом кредите объект залога — недвижимость, которая используется не для проживания, а с целью извлечения прибыли. Как правило, это торговые площади, павильоны, склады, офисы и т.д.;
  • оценивать такие объекты сложнее, чем жилую недвижимость. Также нужно определять их ликвидность и рыночную стоимость (весьма относительные понятия);
  • длительность оформления кредита;
  • банки редко соглашаются на оформление такого кредита. Чаще всего ипотеку одобряют гражданам, которые уже ранее являлись клиентами той или иной банковской организации и имеют в ней хорошую кредитную историю;
  • спрос на коммерческую ипотеку невелик. Такая недвижимость востребована лишь в узком кругу предпринимателей;
  • заем подходит для граждан, которые уверены в величине и стабильности своего дохода;
  • дороговизна продукта по сравнению с обычным жилищным кредитом;
  • выплаты по коммерческому займу чаще всего идентичны выплатам по арендным правоотношениям. Именно поэтому многие бизнесмены берут ипотечный заем. Плюсом является тот факт, что отсутствует вероятность увеличения ежемесячных выплат, в то время как арендодателю ничего не помешает сделать это;
  • банковские организации предъявляют высокие требования с потенциальному заемщику;
  • высокие процентные ставки по сравнению с обычной ипотекой.

Преимущества коммерческой ипотеки

Основные преимущества коммерческой ипотеки заключаются в следующем:

  • возможность расширения своего бизнеса с помощью площадей и увеличения прибыли;
  • получение помещения в собственность. Вы имеете право пользоваться недвижимостью сразу после подписания договора об ипотеке;
  • возможность получения дополнительного дохода. Например, вы приобрели офисное здание, половину которого сдаете в аренду другим лицам;
  • при росте цен на коммерческую недвижимость ваши денежные средства останутся в сохранности.

Важно! Некоторые кредиторы предусматривают такие плюсы, как досрочное погашение займа, увеличение сроков коммерческого кредитования либо финансирование под залог уже имеющегося объекта недвижимости.

Требования к заемщику

Потенциальный заемщик должен подходить под основные требования:

  1. Если это коммерческая ипотека для юридических лиц, то компания должна быть резидентом РФ.
  2. Возрастные ограничения для заемщика — от 21 до 65 лет. Некоторые кредиторы иногда повышают предельный возраст до 70 лет.
  3. Заемщик должен предоставить полную финансовую отчетность и документы о хозяйственной деятельности.
  4. Лицо обязано предоставить правоустанавливающие документы на занятие той или иной деятельностью.
  5. Хорошая кредитная история.
  6. Отсутствие обременительных обязательств.
  7. Наличие страховки.

Необходимые документы:

  • анкета банка-кредитора;
  • заявка на кредит;
  • учредительные документы;
  • финансовая отчетность;
  • регистрационные бумаги;
  • документы, подтверждающие чистую кредитную историю заемщика.

Важно! Некоторые документы должны быть нотариально заверенными. Позаботьтесь об этом заранее и обратитесь к нотариусу.

Также следует уделить отдельное внимание требованиям к объекту недвижимости:

  • чем «моложе» объект, тем выше вероятность одобрения кредита;
  • недвижимость должна соответствовать всем техническим регламентам и санитарным правилам;
  • подходящая категория помещения (обязательно нежилое здание);
  • выписка из Росреестра;
  • предварительный договор купли-продажи (в нем прописываются все будущие условия сделки между продавцом и покупателем);
  • технический паспорт объекта.

Схемы оформления

Юридическому или физическому лицу купить недвижимость в коммерческую ипотеку возможно по одной из представленных схем.

Схема первая:

  1. Выбор банковской организации и ипотечной программы.
  2. Выбор объекта недвижимости.
  3. Подача документов кредитору.
  4. Рассмотрение банком заявления.
  5. Заключение договора купли-продажи между сторонами.
  6. Покупатель передает продавцу сумму в качестве первого взноса. Банк в свою очередь гарантирует выплату остальной суммы после оформления объекта залога.
  7. Регистрация права собственности на помещение.
  8. Оформление между кредитором и заемщиком договора на залоговую недвижимость.
  9. Перевод оставшихся денежных средств на счет продавца.

Схема вторая:

  1. Заемщик выплачивает продавцу сумму первого взноса, банк также гарантирует получение оставшихся денег.
  2. Недвижимость передается банку в залог.
  3. Регистрация права собственности на недвижимость.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Банк отдает продавцу оставшуюся часть средств.

Схема третья:

  1. Происходит регистрация юридического лица, в его собственность передается недвижимость.
  2. Банк предоставляет покупателю деньги, на которые последний выкупает права владения этой организацией.
  3. Покупатель выплачивает заем.
  4. Покупатель переоформляет объект недвижимости на собственное имя.

Важно! Перед началом оформления займа банковская организация тщательно проверяет заемщика: чистоту его бизнеса и наличие хорошей кредитной истории.

Не забывайте, что вы всегда можете воспользоваться помощью ипотечного брокера. Это физическое или юридическое лицо, которое поможет выбрать наиболее подходящую схему оформления кредита именно для вас.

Специалист проанализирует ситуацию на рынке недвижимости, поможет подготовить пакет необходимых документов, проконсультирует заемщика по всем возникающим вопросам.

Брокер сопровождает лицо на всех этапах сделки: от выбора банковской организации до подписания договора.

Также брокер помогает наладить сотрудничество с иными лицами сделки: страховщиками, оценщиками, продавцами недвижимости. Услуги специалиста платные, с брокером заключается договор на оказание услуг.

Как показывает практика, услуги брокера оцениваются в сумму от 1 до 5% от общей стоимости жилья.

С одной стороны, мало кто захочет нести дополнительные расходы, а с другой, брокер сделает основную часть работы за вас и поможет сэкономить силы и время.

Выдают ли коммерческую ипотеку ИП без первоначального взноса

Возможно ли оформить коммерческую ипотеку для ИП без первоначального взноса? Выдача займа на таких условиях возможна, при этом объект недвижимости должен иметь высокую рыночную стоимость и ликвидность.

Например, банк, скорее всего, не согласится дать средства на малоизвестный склад в промышленной черте города, а вот приобрести внушительный бизнес-центр в деловом районе города кредитор вам поможет. Конечно, если вы соответствуете всем необходимым требованиям.

Такая недвижимость — своеобразный гарант как для кредитора, так и для заемщика. Также на практике распространены случаи, когда банк дает заем без первоначального взноса, при этом объектом залога должно служить также иное имущество, принадлежащее заемщику. К примеру, это может быть земельный участок или автотранспортное средство индивидуального предпринимателя.

Еще одна ситуация, при которой банк не требует выплаты первоначального взноса, — сокращение срока предоставления займа. Например, вместо 10 лет кредитор потребует выплатить кредит в течение 7 лет. Тем самым он избавляет себя от дополнительных рисков.

Заключение

Оформление коммерческой ипотеки — мероприятие весьма сложное. Важно определить, какая сумма нужна заемщику, на что он желает ее потратить и каков размер ежемесячного платежа. Чтобы взять кредит,  необходимо оценить уровень своей платежеспособности. Коммерческая ипотека предъявляет к заемщикам высокие требования, соблюсти которые могут далеко не все.

С одной стороны, заем — это отличная возможность расширить свой бизнес и привлечь дополнительный доход, а с другой стороны, на протяжении долгого времени каждый месяц вы будете отдавать значительную часть своего дохода на погашение ипотеки. Оформлять ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости нужно только тогда, когда вы уверены в стабильности и значительном уровне вашего финансового положения.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 500-96-41

Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий