Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Содержание
  1. 10 ошибок при проведении общих собраний собственников
  2. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании
  3. Неправильное оформление решений собственников
  4. Неправильный подсчёт
  5. Некорректно оформленные доверенности
  6. Ошибка в выборе формы собрания
  7. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение
  8. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ
  9. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня
  10. Изменение повестки дня
  11. Нарушение кворума собрания
  12. Общее собрание собственников многоквартирного дома
  13. С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности
  14. Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья
  15. Задача инициативной группы — правильно организовать объединение собственников
  16. С чего начинается процесс организации собрания собственников?
  17. Как провести общее собрание собственников?
  18. Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:
  19. Как же рассчитать практически долю каждого собственника?
  20. Итак — общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось
  21. Общее собрание собственников многоквартирного дома: порядок проведения, протокол. Статья 45 ЖК РФ
  22. Первое заседание
  23. Важные моменты
  24. Уведомление
  25. Способ уведомления
  26. Очное собрание
  27. Ключевые процедуры
  28. Ознакомление с принятыми решениями
  29. Хранение документации
  30. Заочное ание
  31. Форма решения
  32. Особенности оформления решений
  33. Что могут обсуждать собственники?
  34. Значение собраний
  35. В заключение
  36. Как проводится заочное ание собственников жилья
  37. По каким вопросам проводится заочное ание собственников жилья
  38. Как проводится заочное ание собственников жилья опросным путем
  39. Подсчет итогов заочного ания собственников многоквартирного дома
  40. Бланки для проведения общего собрания 

10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 426-14-07 (доб. 515) (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний.

Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

  • сведения об инициаторе собрания;
  • форму проведения собрания;
  • дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
  • повестку дня;
  • порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Минстрой РФ о проведении общего собрания собственников в МКД

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на ание (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст.

48 ЖК РФ:

  • информацию о лице, участвующем в ании;
  • реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в ании;
  • решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).О выборе председателя общего собрания собственников

Неправильный подсчёт

От подсчёта общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в ании, проать за него может его представитель по доверенности.

Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

  • фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
  • место жительства или место нахождения;
  • паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на ание должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.

1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

  • заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
  • выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Как проверить доверенность для участия в общем собрании собственников

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть.

При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание.

При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом .Что делать, если данные Росреестра и УО не совпадают

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.Уведомление собственников и ГЖИ об итогах общего собрания собственников

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех , принявших участие в ании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством – это ⅔ от количества всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Общее собрание собственников многоквартирного дома

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Всем известно, что, начиная с июля 1991 г., а именно — с появления закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие россияне начали постепенно становиться собственниками своего жилья.

С переходом в новый статус собственника у каждого жильца появились и новые возможности

Это — реальное участие в регулировании жизни своего многоквартирного дома. И один из основных видов такого участия и осуществления контроля за происходящими в доме процессами заключается в том, что у жильцов появилось право выбора способа управления многоквартирным домом.

То есть теперь они могут сами коллективно решать, хотят ли они, чтобы их дом по-прежнему обслуживала государственная жилищная служба – или, если такое  обслуживание их по каким-то причинам не устраивает — решение коллектива собственников может измениться в пользу выбора любой частной компании и проч. — и решение такое принимается на общем собрании собственников.

Но в данной статье мы не будем пока касаться вопроса организации ТСЖ.

Поговорим сначала о том, каким образом по жилищному кодексу, то есть, в соответствии с законом,  должны приниматься собственниками любые коллективные решения в принципе.

Ибо от того, насколько правильно все сделано и оформлено, зависит, в конечном итоге — будет ли то или иное решение осуществлено и сможет ли оно быть в полной мере реализованным. И первое, что надо для этого знать:

Органом управления любого многоквартирного дома является общее собрание собственников жилья

Порядок проведения такого собрания строго регламентирован законом. (ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Инициатором проведения собрания может стать как любой собственник, так и управляющая организация, но, как показывает практика, лучше всего, если в доме появится инициативная группа собственников, состоящая из числа жильцов многоквартирного дома, которая впоследствии и будет координировать всю совместную работу по дому.

Таким образом, — в доме сначала следует собрать команду единомышленников — инициативную группу. Входить в нее имеют право только собственники жилых помещений и состав ее может исчисляться количеством не менее пяти человек.

Стоит включить в такую группу людей, имеющих юридическое, экономическое образование и управленческий опыт работы, так как деятельность эта сопряжена с подготовкой документов, ведением официальных дел, связанных с деятельностью всего домового хозяйства и обслуживающих его организаций, а также — общением с разного рода представителями административных органов управления на разных уровнях.

Задача инициативной группы — правильно организовать объединение собственников

с тем, чтобы они могли реально влиять на жизнь дома, в котором проживают, и их совместные коллективные решения имели бы законную силу.

По закону общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно в течение второго квартала года, следующего за отчетным. Может быть проведено также и внеочередное собрание жильцов — по конкретной той или иной чьей-то инициативе — о чем уже говорилось выше.

С чего начинается процесс организации собрания собственников?

Итак, если вы определились с тем, кто будет входить в инициативную группу собственников вашего дома — сначала нужно провести ее заседание.

На нем определяется предлагаемая для этого заседания повестка дня, а также обсуждаются детали проведения общего собрания собственников: его дата, время и место проведения.

Первое официальное собрание собственников обязательно должно быть проведено  в очной форме, т.е. «путем совместного присутствия собственников помещений», — как говорится в жилищном кодексе.

Итогом заседания инициативной группы должен стать протокол, в котором должно быть сформулировано намерение организовать и провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В этом протоколе также нужно указать:

  • форму будущего собрания (очное, заочное, очно-заочное ание);
  • место и время его проведения;
  • перечень вопросов, которые планируется обсудить.

При этом очень важно сформулировать перечень планируемых к обсуждению вопросов максимально точно, потому что изменить повестку дня в течение самого собрания будет уже невозможно, то есть собственники не смогут принять на нем решения по вопросам, которые не были запланированы и определены инициативной группой заранее.

Итак — вы определились, выбрали инициативную группу, представляющую интересы дома, члены группы собрались вместе, предварительно получили в управляющей организации реестр собственников помещений, в который должны быть включены все хозяева приватизированных квартир дома с указанием площади занимаемых ими помещений. Составили уведомления по числу собственников, в которых должны быть указаны:

  • сведения об инициаторе (инициаторах) данного собрания;
  • форма проведения собрания (очное собрание или заочное ание);
  • дата, время, место проведения собрания;
  • если собрание будет проводиться в форме заочного ания (а это возможно только если предыдущее уже было проведено очно) – дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание;
  • место или адрес, куда должны передаваться документы с такими решениями;
  • повестка дня собрания;
  • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
  • место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатор собрания инициативная группа должна сообщить собственникам помещений о проведении собрания не позже, чем за 10 дней до назначаемой даты. И, соответственно, в указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику.

Для этого, руководствуясь положениями ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, действовать можно по-разному:

1) направить информацию о собрании каждому заказным письмом;

2) вручить письмо под роспись каждому собственнику помещения;

3) разместить объявление о собрании в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений.

Как провести общее собрание собственников?

Как правильно провести собрание  — этот вопрос задается людьми довольно часто.

А еще чаще проводятся собрания, которые имеют только видимость таковых… Выходят во двор, например, люди, начинают обсуждать, перекрикивая друг друга, наболевшие вопросы, часто при этом они и видят-то друг друга впервые… Кто говорит громче — тот, на подсознательном уровне, воспринимается остальными как главный… А кем, когда и при каких обстоятельствах этот главный таковым был избран — и избирался ли вообще — об этом никто даже не задумывается. Не знают жильцы, порой, и о том, с кем они вообще таким образом общаются: с собственниками ли, с квартиросъемщиками государственного жилья или вовсе с чьими-то временными квартирантами…

И потом, после такого собрания появляется некая бумага, непонятно на основании чего и каким образом написанная… И думают люди, что это и есть протокол их собрания…

Хорошо, когда подобные мероприятия касаются каких-то локальных общих домовых нужд. Ну, собрали деньги, ну — установили-построили-починили… Никому, как правило, в таких случаях, нет никакого дела до таких коллективных решений.

А если, скажем, вам необходимо принять реально решения судьбоносные — и для каждого собственника, и для дома в целом? Или — вдруг кто-то из людей, не понимая, что вообще происходит и почему это называется собранием собственников — оказывается с чем-то в этих решениях несогласным?..

Вот тогда и оказывается, что такие сборы общественности и ее коллективные труды просто-напросто напрасны: они не имеют никакой юридической силы и только оставляют людей пребывать в иллюзии о том, что они что-то коллективно официально решили и можно теперь спать спокойно… И это есть глубокое заблуждение.

Стандартная форма проведения очного собрания собственников помещений в многоквартирном доме такова:

Если есть кворум, то есть, если, после всех вышеописанных процедур, осуществленных инициативной группой собственников, на собрание пришли остальные владельцы своих квартир или их законные представители и участников собрания оказалось не меньше, чем  51 процент от всего количества проживающих в доме собственников, — собрание может быть начато. А для того, чтобы узнать, присутствует ли на очном собрании кворум — обычно используется так называемый  явочный лист.

То есть, каждый собственник, пришедший на собрание, должен предъявить организаторам свой документ, удостоверяющий его личность, а также документ, подтверждающий право собственности на занимаемую им жилплощадь. Если в проведении собрания участвует представитель собственника — он также должен иметь официальный документ, подтверждающий это право. Обычно это заверенная нотариусом официальная доверенность.

В такой доверенности на ание должны содержаться сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Документ этот должен быть оформлен в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или удостоверен нотариально (ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

Все эти данные вносятся в явочный лист, где каждый пришедший собственник должен расписаться.

Перед началом собрания его организаторы подсчитывают, сколько собственников зарегистрировалось и какой долей в праве общей собственности они обладают.

При этом количество , которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общедомовое имущество.

 Таким образом, эта самая доля определяется для каждого собственника методом деления площади помещения (на основании его свидетельства о праве собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме согласно домовому техническому паспорту.

Надо помнить, что для того, чтобы учесть реальную площадь жилых и нежилых помещений вашего дома, необходимо пользоваться сведениями только о тех помещениях, на которые зарегистрированы права собственности в государственном Реестре. Именно его информация считается приоритетной в случае, если вдруг в документах жильцов возникают какие-то расхождения.

Как же рассчитать практически долю каждого собственника?

Давайте представим, что в доме, например, десять квартир площадью по 30 м2 каждая. То есть общая площадь этих квартир, соответственно — 300 м2. В этом случае  доля каждой квартиры в праве собственности на общедомовое имущество составит:

30 / 300 = 0,1

Причем, доля, как вы заметили, — считается не в процентах, а именно в долях. (Впрочем, — понятно, что доля, например, 0,1 соответствует 10%).

Чтобы решение собрания считалось потом законным, важно, чтобы было собрано больше половины — а лучше две трети всех собственников жилых помещений согласно занимаемой ими жилой площади. Это означат, что учитывается в этом случае не просто число проавших людей, а именно — число квадратных метров жилплощади.

То есть чтобы подсчитать голоса правильно,  важно знать общую площадь всех жилых помещений в доме, а также, какой процент от общей цифры составляет один квадратный метр. И полученное процентное соотношение умножается на метраж квартиры, которой владеет собственник.

После этого нужно подсчитать, какой процент квадратных метров участвовал в ании и как в результате распределились голоса, и подсчет производится отдельно по каждому вопросу повестки собрания.

Таким образом, хозяин трехкомнатной квартиры, например, имеет при ании большую процентную долю, чем владелец квартиры однокомнатной.

Поэтому главным документом каждого собственника, определяющим площадь занимаемого им помещения, является его Свидетельство о праве собственности на помещение.

Итак — общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, наконец, началось

Сначала на нем выбираются: председатель собрания, его секретарь для ведения протокола, счетная комиссия для подведения итогов ания (определяется ее количество и персональный состав).  Это обязательные процедурные стандарты. И потом только проводится обсуждение остальных вопросов повестки дня, которое завершается анием.

Голосование должно быть проведено по каждому обозначенному в повестке дня вопросу посредством определения вариантов «за», «против», «воздержался».

Протоколы собраний собственников и их решения должны храниться по адресу, который также должен быть определен решением такого собрания. И в каждом решении собственника, которое, по сути, и является итогом всей вышеописанной процедуры, должны быть указаны сведения:

  • о лице, участвовавшем в ании;
  • о документе, подтверждающем его право собственности;
  • о решении этого лица по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» (ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ).

И, в конце концов,  в соответствии с ЖК РФ, копии решения собрания и его протокола должны быть переданы управляющей компании, которая, в свою очередь, также обязана в течение пяти дней после получения данных документов, направить их в Государственную жилищную инспекцию для хранения там сроком на три года.

Общее собрание собственников многоквартирного дома: порядок проведения, протокол. Статья 45 ЖК РФ

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Органом управления в МКД является собрание всех владельцев квартир. Оно принимает ключевые решения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома.

Инициировать собрание может любой владелец помещения в МКД. Такое положение закреплено во 2 пункте ст. 45 ЖК РФ. Как правило, создается инициативная группа из числа владельцев. Ее члены формируют повестку и занимаются организационными вопросами.

Рассмотрим далее порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Первое заседание

Исходя из положений ст. 45 ЖК РФ, все собрания, за исключением итогового ежегодного, считаются внеочередными. Перед созывом собрания проводится предварительное заседание инициативной группы. В нее могут входить только владельцы помещений МКД.

На первом заседании группы определяется повестка общего собрания собственников многоквартирного дома, день и адрес проведения. Оно должно быть организовано в очной форме. Другими словами, в нем должны участвовать все собственники.

По результатам заседания инициативной группы составляется протокол. В нем выражается намерение провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, указывается его форма, дата, место проведения. В протоколе также приводится перечень вопросов, подлежащих обсуждению, и другие важные моменты.

Важные моменты

Решения общего собрания собственников многоквартирного дома могут приниматься только по тем вопросам, которые отражены в повестке. Обсуждать другие проблемы или изменять перечень вопросов собрание не вправе. Соответствующие предписания содержатся в 46 статье ЖК.

Учитывая это, при разработке повестки собрания необходимо максимально точно формулировать вопросы, предлагаемые к обсуждению.

Перед проведением общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо получить сведения о жильцах и занимаемых ими площадях. Эту информацию инициативная группа может запросить у управляющей компании.

Уведомление

Для обеспечения кворума необходимо направить извещение каждому жильцу о предстоящем собрании. В уведомлении следует указать:

  • Информацию о лицах, инициировавших процедуру.
  • Форму проведения собрания.
  • Место, время, дату или день, в который завершается прием решений владельцев помещений по вынесенным на ание вопросам, адрес, по которому они должны быть переданы (если собрание будет организовано в заочной форме).
  • Правила ознакомления с материалами (сведениями), которые предполагается представить на собрании, либо адрес, по которому с ними можно ознакомиться.
  • Повестку дня.

Способ уведомления

Инициативная группа должна сообщить о предстоящем общем собрании собственникам многоквартирного дома за 10 суток до дня его проведения. Уведомить жильцов можно:

  • Заказными письмами. Такой способ считается самым эффективным.
  • Вручив извещения каждому жильцу под подпись.
  • Разместив объявление в подъезде (подъездах).

Вместе с извещением целесообразно направить жильцам информационные письма, в которых будут присутствовать разъяснения по существу вопросов, которые вынесены на ание. Такое письмо можно также разместить на доске объявлений.

Очное собрание

В назначенный день инициаторы встречают жильцов в назначенном месте. Жильцы вправе направить на собрание своих представителей. В этом случае полномочия последних должны подтверждаться доверенностью.

Сведения о присутствующих жильцах вносятся в регистрационные листы.

Необходимо сказать, что собрание можно признать правомочным, если на него пришли владельцы помещений, в совокупности имеющие более половины от всего количества. Число , которым может обладать собственник, рассчитывается пропорционально доле в праве на общее имущество многоквартирного дома.

Если по каким-то причинам набрать кворум не удалось, об этом составляется протокол. Его подписывает инициативная группа.

Ключевые процедуры

На первом общем собрании собственники многоквартирного дома должны выбрать председателя, секретаря, сформировать комиссию для подсчета . Секретарь ответственен за ведение протокола. При создании комиссии сначала утверждается количество ее членов, а затем конкретные лица, входящие в нее.

Голосование следует проводить по каждому вопросу в отдельности. Участникам собрания нужно выбрать один из трех вариантов: «за», «против» или «воздержался».

Ознакомление с принятыми решениями

Результаты обсуждения вопросов (ания) доводятся до всех жильцов субъектом, инициировавшим собрание (инициативной группой) в течение 10 дней со дня их получения.

При этом сами собственники должны решить, по какому адресу и каким образом будет проходить ознакомление с решениями. Разумеется, это должно осуществляться на территории многоквартирного дома. Все владельцы квартир должны иметь свободный доступ к такому месту.

Как правило, на доске объявлений вывешивается копия протокола общего собрания. Собственники помещений многоквартирного дома, однако, могут постановить, что ознакомление с результатами ания будет осуществляться в виде уведомления, направляемого каждому жильцу.

Хранение документации

Вне зависимости от того, в какой форме проводилось заседание владельцев помещений, документы (протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и пр.) необходимо хранить в месте, определенном жильцами. Это правило установлено 46 статьей ЖК.

Заочное ание

Оно проводится, если общее собрание собственников многоквартирного дома не набрало кворум.

На рассмотрение жильцов выносятся те же вопросы, изменяется только форма принятия решения по ним. Для реализации процедуры проводится заседание членов инициативной группы. На нем обсуждается вопрос о форме уведомления жильцов, порядке доставки бланков с вопросами для ания. По результатам заседания также составляется протокол.

Как и в случае с очным анием, извещение собственников осуществляется за 10 дней до даты начала приема решений. При заочном обсуждении целесообразно направлять уведомление каждому жильцу. К нему следует приложить бланк с вопросами.

Форма решения

В бланке для ания должны присутствовать следующие данные:

  • Ф.И.О субъекта, участвующего в ании.
  • Реквизиты документа (свидетельства), удостоверяющего право собственности на жилплощадь в МКД.

В бланках должны также содержаться поля напротив каждого вопроса с вариантами «за», «против» либо «воздержался».

Решения собственников по поставленным вопросам принимаются по адресу, указанному в протоколе заседания членов инициативной группы. Целесообразно продублировать место приема в каждом бланке. Кроме того, следует указать контрольные сроки.

Обработка поступивших бланков осуществляется счетной комиссией. По завершении процедуры результаты ания обнародуются.

Особенности оформления решений

Юридическое значение будут иметь бланки, в которых по каждому вопросу выбран только один вариант ответа из представленных. Решения, оформленные с нарушениями, считаются недействительными.

Если в бланке присутствует несколько вопросов, несоблюдение установленного требования в отношении некоторых из них не повлечет признание недействительности остальных решений.

Итоги ания оформляются протоколом. К нему прилагаются все бланки, заполненные надлежащим образом.

Обнародование результатов осуществляется по тем же правилам, что предусмотрены для очного ания. Сообщение может размещаться на доске объявления или направляться каждому жильцу в форме письма. Срок уведомления также равен 10 дням со дня окончательного подсчета .

Минстрой выпустил Методические рекомендации по вопросам применения положений ЖК. В них присутствует несколько приложений, в которых приводятся примерные типовые формы бланков с вопросами, протоколов и других документов, составляемых в ходе собраний. Их можно принять за основу, дополнить, изменить в соответствии с потребностями жильцов конкретного многоквартирного дома.

Что могут обсуждать собственники?

На повестку собрания могут выноситься вопросы, касающиеся исключительно МКД. В частности, могут обсуждаться:

  1. Реконструкция сооружения (в том числе связанная с надстройкой или расширением), строительство хозпостроек и иных строений, зданий, ремонтные работы в многоквартирном доме, правила использования фонда капремонта.
  2. Выбор способа создания фонда капремонта, величина взноса в части его превышения над установленными минимальными нормативами. Последнее обсуждается, если региональным законодательством установлены соответствующие показатели.
  3. Выбор конкретного лица, ответственного за открытие спецсчета и осуществление расчетных операций со средствами, находящимися на нем.
  4. Вопросы получения товариществом собственников или жилищным кооперативом (ЖСК) либо другим специализированным потребкооперативом, управляющей организацией, уполномоченным лицом (если управление осуществляется исключительно собственниками жилплощадей) займа/кредита на проведение капремонта. При этом общее собрание может определить существенные условия кредитного договора, необходимость поручительства, получения гарантии указанными ответственными субъектами. Собственниками обсуждаются правила погашения займа за счет средств фонда капремонта, уплаты процентов и расходов на получение гарантий и поручительств.
  5. Пределы пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Владельцы помещений могут установить ограничения для посторонних лиц (в рамках законодательства). Кроме того, общее собрание вправе обсуждать вопросы, касающиеся благоустройства придомовой территории многоквартирного дома, источников средств на проведение соответствующих работ.
  6. Пределы пользования общим имуществом посторонними лицами. В частности, общее собрание вправе обсуждать условия предоставления элементов многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций, заключения договоров с компаниями, осуществляющими их монтаж и эксплуатацию.
  7. Назначение лиц, ответственных за заключение соглашений с третьими лицами об использовании имущества МКД, в том числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций на условиях, установленных собственниками квартир в доме.
  8. Вопросы использования информационных или иных, в том числе автоматизированных систем при организации и проведении заочного ания, назначения лиц, ответственных за это.
  9. Выбор способа приема уполномоченным лицом (администратором собрания) сообщений об организации и проведении собраний собственников, решений, принятых владельцами квартир по вопросам, поставленным в бланках для ания, продолжительности срока принятия тех или иных решений при проведении заочного ания.
  10. Способ управления МКД. Собственники вправе поручить управление ТСЖ, управляющей компании или осуществлять его самостоятельно.
  11. Вопросы, касающиеся проведения текущего ремонта сооружения, инженерных коммуникаций, прочих элементов многоквартирного дома.
  12. Прочие вопросы, связанные с обеспечением нормального функционирования МКД, отнесенные ЖК к компетенции органа управления.

Для утверждения решений по п. 1-7 необходимо не меньше 2/3 от всего количества участвующих в собрании жильцов. По остальным вопросам достаточно большинства .

Значение собраний

Несмотря на то, что в большинстве случаев управление многоквартирными домами поручается ЖСК или управляющей компании, совместное обсуждение проблем, связанных с функционированием МКД, не теряет своей актуальности.

Владельцы помещений решают множество вопросов: от ремонта крыши до сооружения хозпостроек. Жильцы могут сами установить сумму взноса на капремонт. Она не должна быть меньше регионального норматива (если он установлен), но может быть больше него.

Особенно актуальны вопросы, касающиеся использования прилегающей к дому территории. Между соседями часто возникают споры по поводу парковки автомобилей, выгула собак. Целесообразно один раз решить все эти вопросы на общем собрании, чем постоянно вступать в конфликты.

Собственники могут сообща, согласованно распределить между собой обязанности, связанные с поддержанием чистоты в подъездах, на лестничных площадках.

Нередко возникают конфликты между курящими и некурящими соседями.

На собрании жильцы могут определить проветриваемое помещение для курильщиков, установить правила размещения колясок, велосипедов и других предметов, которые часто используются, в помещениях общего пользования.

В заключение

В последнее время люди стали проявлять большую активность в решении вопросов, касающихся дома, в котором они живут. Провести очное собрание, однако, сложнее, чем заочное ание. Как правило, постоянными участниками являются пенсионеры, поскольку они не обременены работой, у них больше свободного времени.

Тем не менее общие собрания необходимы. Они позволяют жильцам быть в курсе событий. Главное – нужно сформировать инициативную группу из энергичных, активных людей. Хорошо, если в состав войдет юрист. Он сможет стать представителем жильцов в разных инстанциях, судебных в том числе.

Это имеет особое значение при реализации решений, связанных с денежными средствами.

Открывать счет, на котором будут храниться накопления жильцов, заключать договора от имени всех собственников с банковской организацией, осуществлять платежные операции должен человек, заслуживающий доверие.

Обычно в каждом подъезде находится активный жилец, готовый отстаивать интересы всех собственников. Сформировать инициативную группу можно как раз из таких людей: по одному из каждого подъезда (если их несколько).

Если подъезд всего один, то вполне достаточно и одного-двух активных граждан. Во многих домах управление осуществляется исключительно жильцами.

Это существенно экономит средства собственников, поскольку платить никакой сторонней организации за это не нужно.

Как проводится заочное ание собственников жилья

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?

Большинство собственников помещений в многоквартирном доме часто заняты или не имеют желания посещать общие собрания, поэтому законодательством РФ закрепляется, как проводится заочное ание собственников жилья. В Жилищном кодексе РФ ответ на этот вопрос регламентирован ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ.

Общее собрание собственников жилья или помещений является органом управления многоквартирным домом. Значит, каждое собрание содержит повестку (вопросы), по которым требуется принятие решений.

Форма принятия решения и определяет форму такого собрания ТСЖ: очное ание, очно-заочное или заочное. Заочное ание проводится при отсутствии кворума, т.е.

на собрании присутствовали собственники, обладающее менее 50 % ания  от общего числа всех собственников дома.

По каким вопросам проводится заочное ание собственников жилья

ЖК РФ отдельно не выделяет перечень вопросов, которые принимаются на общем собрании собственников жилья исключительно очным анием или заочным. Значит, любой вопрос, поставленный на повестку дня, теоретически может быть разрешен путем заочного ания. Это:

  • проводить ли капитальный или текущий ремонт общего имущества;
  • каким образом использовать фонд капитального ремонта;
  • как формировать фонд капитального ремонта жилого дома;
  • получать ли займ на проведение капитального ремонта, установить ли повышенный размер платы за капремонт (более минимального);
  • вопросы использования общего имущества, установки реклам, предоставления в аренду и т.п.

Если порядок проведения собрания, заочного ания был нарушен, защита жилищных прав осуществляется в суде. Собственник жилого помещения в таком доме вправе подать в суд исковое заявление об оспаривании решения общего собрания собственников.

Как проводится заочное ание собственников жилья опросным путем

Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное ание. А опросный путь предполагает следующий порядок.

Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного ания).

Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на ание, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон. 

Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет .

Подсчет итогов заочного ания собственников многоквартирного дома

Голосования в заочной форме предполагает принятие решений по каждому вопросу повестки только на основе письменных и поступивших до истечения предельного срока решений.

Количество каждого собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Через представителя собственник вправе действовать при наличии специальной нотариально удостоверенной доверенности на ание (составить можно по примеру доверенности на подписание документов).

Засчитываются только те голоса, которые по одному вопросу явно выразили одно решение – за, против, воздерживаюсь. Если собственник допустил нарушение такого требования в некоторых вопросах – его голос по таким вопросам не засчитывается, на действительность решений по другим вопросам не влияет.

Бланки для проведения общего собрания 

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо оформить документы, подтверждающие надлежащую организацию заочного ания. Для составления документов удобно воспользоваться представленными образцами бланков, переделав их под свою ситуацию (строгой формы бланков нет).

Скачать образцы:

  Протокол решения общего собрания собственников (57,0 KiB, 6 485 hits)

  Протокол счетной комиссии общего собрания (39,5 KiB, 881 hits)

  Решение собственника при заочном ании (47,0 KiB, 905 hits)

  Лист регистрации вручения уведомлений (27,0 KiB, 8 978 hits)

  Уведомление о проведении собрания в форме заочного ания (37,5 KiB, 11 555 hits)

Добавить комментарий