Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства: правила и примеры

Содержание
  1. Порядок расчета и примеры неустойки по договору долевого участия
  2. Неустойка: значение термина и основания
  3. По какой формуле проводят подсчёт
  4. О калькуляторе расчёта неустоек
  5. Пример расчета
  6. Судебное разбирательство: требуем компенсацию
  7. Правила и особенности оформления судебного иска
  8. Нюансы процесса выплаты
  9. О неустойках в связи с незаконным привлечением средств
  10. Если условия договора исполнены ненадлежащим образом
  11. Что ещё нужно знать о неустойках
  12. Заключение
  13. Правила взыскания неустойки по ДДУ: краткий курс начинающего «потребительского террориста»:
  14. Формула расчета процентов по договору долевого участия
  15. Образец претензии
  16. Пример соглашения о досудебном урегулировании
  17. Исковое заявление в суд
  18. Взыскание процентов в судебной практике
  19. Куда обращаться за помощью?
  20. Расчет неустойки по договору долевого участия
  21. Долевое строительство: краткая характеристика
  22. Формула и пример расчета
  23. Физические лица
  24. Юридические лица
  25. Как получить компенсацию?
  26. Особенности взыскания неустойки по ДДУ
  27. Порядок расчета неустойки за просрочку по договору долевого строительства
  28. Расчет выплат
  29. Особые случаи
  30. Полезные рекомендации
  31. Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве
  32. Контракт или что необходимо учесть
  33. Что такое пеня и как правильно рассчитать неустойку
  34. Судебное урегулирование выплаты
  35. Суды следующих инстанций

Порядок расчета и примеры неустойки по договору долевого участия

Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства: правила и примеры

Часто случается так, что сдача жилого дома в эксплуатацию задерживается. Тем самым, наносится ущерб дольщикам. Особенно, если это практически единственный вариант жилья, доступный в настоящее время.

Но можно ли рассчитывать на компенсацию в такой ситуации? И как её потребовать согласно всем правилам? Об этом и поговорим далее.

Неустойка: значение термина и основания

Сумма договора долевого участия может обесцениться в какой-то мере, пока идёт и завершается строительство объекта. Это значит, что дольщик уже не сможет приобрести жильё за сумму, оговорённую ранее. Потому застройщиков и обязывают платить неустойки, если они не справляются со своими обязательствами.

Все процессы в этой сфере регулируются законом №214-ФЗ. Есть и другие ситуации, когда выплата неустойки становится обязательной.

  1. Деньги на строительство привлекал тот, кто не имел прав или полномочий на совершение подобных действий.
  2. Жилое помещение не соответствует качествам и требованиям, которые были заявлены ранее.

Как взыскать неустойку с застройщика, смотрите в этом видео:

По какой формуле проводят подсчёт

Обычно неустойка составляет 1\300 от ставки рефинансирования Центрального Банка. Такая неустойка взимается с тех, кто вовремя не выполняет свои обязательства.

Ставка рефинансирования используется для определения годовых процентов, под которые ЦБ РФ кредитует другие организации.

Согласно законодательству России, данная плата за пользование чужими средствами минимальна. Но это переменная величина, изменения в неё вносятся достаточно часто. Всё зависит от текущей ситуации в экономике страны.

Потому рекомендуется пользоваться калькуляторами, проводящими расчёт необходимых показателей в автоматическом режиме.

Сама формула для вычисления показателя будет выглядеть достаточно просто.

Н= СД x 1/300СР x Д

Н – размер неустойки.

СД – общая сумма, обозначенная в договоре.

СР – определение ставки рефинансирования.

Д – обозначение для дней просрочки.

О калькуляторе расчёта неустоек

Большинство калькуляторов работает по правилам, которые описаны в ФЗ №214. Основным параметром считается ставка рефинансирования, установленная Центральным Банком.

Из необходимых параметров пользователь вводит:

  • Стоимость договора.
  • Период просрочки. Отдельно отмечают его начало и конец.
  • Надо указать статус заявителя – он выступает в качестве физического, или же юридического лица.
  • И наконец, надо определиться с тем, как считать процентную ставку. Возможно три варианта – по периодам действия ставки, а также на день фактического исполнения, либо наступления обязательств.

Пример расчета неустойки.

Пример расчета

Есть договор, заключенный на 6 миллионов. Срок сдачи жилья – 31 октября, в 2015 году. Сейчас уже 5 января 2016-ого.

Договор просрочен на 66 дней. Начиная с 1 января 2016 года, ставка рефинансирования равна 11 процентам. Неустойка составит 290 440 рублей.

6 миллионов умножаем на 1\300, затем на 11\100, затем на 66 и на 2. При расторжении договора застройщик обязан передать дольщику 6 290 440 рублей.

К этой сумме можно добавить убытки, если они понесены первой стороной.

Судебное разбирательство: требуем компенсацию

Есть все два основных документа, которым рекомендуется уделить внимание при решении вопроса.

  • Любые доказательства того, что дольщик оплатил строительство второй стороне, когда был заключен договор. Их функцию передают квитанциям, счетам и другим подобным документам в письменном виде.
  • Сам основной договор, связанный с долевым участием.

Например, жилая площадь нужна была для личных целей, или же будущий владелец планировал получить определённую прибыль.

Правила и особенности оформления судебного иска

  • Когда дело связано с жильём для личного пользования, то оплата государственной пошлины перестаёт быть ответственностью истца. А сумма самой неустойки не превышает 1 миллиона рублей.
  • При этом заявление по неустойкам можно подавать по месту регистрации истца, а не ответчика.
  • Дополнительным штрафом может стать сумма, равная половине от самой неустойки. Этот штраф прибавляется к основной сумме.
  • В некоторых случаях можно требовать и возмещения морального ущерба.

Как получить неустойку с застройщика в полном объеме, подробности в видео:

Нюансы процесса выплаты

Для нашей страны характерно лояльное отношение судов к застройщикам. Потому часто непросто получить компенсацию в полном размере. Итоговая сумма уменьшается в несколько раз по сравнению с заявленной.

Непросто получаются и компенсации, связанные с возмещением морального вреда. Максимум, что можно сделать – потребовать возмещение в связи с нарушением прав потребителей и застройщиков.

Есть так же следующие пункты, которые можно отнести к особенностям взыскания неустойки.

Наличие автономной материальной ценности. Это значит, что строительная компания может отклонить заявление, если произошла уступка прав требования в пользу третьего лица.

Но на выполнение дальнейших обязательств выплата неустоек никак не должна влиять. Нужно выполнить все обязательства, связанные со строительством.

Статья 6 Федерального Закона, часть 2 – вот где можно найти информацию о самой процедуре выплаты неустойки. Закон говорит о том, что сумму неустойки нельзя уменьшить, если сторонам удалось прийти к мировому соглашению.

Только решение суда может стать основанием для того, чтобы выплатить неустойку. И для этого должны присутствовать весомые факторы, причины.

О неустойках в связи с незаконным привлечением средств

Согласно законодательству, застройщики относятся к юридическим лицам, которые выступают собственниками, либо арендаторами конкретных земельных участков. И которые собираются построить определённые объекты на участках, имея на это официальное разрешение.

Деньги заинтересованных лиц или дольщиков как раз привлекаются для того, чтобы закончить строительство. Но иногда застройщиками становятся лица, которые для этого не имеют никаких законных оснований.

Расчет неустойки.

Например, имеют место следующие нарушения:

  • Не было составлено и размещено проектной декларации в соответствии с требованиями закона.
  • Отсутствует разрешение на строительство. Тогда любой объект приобретает статус самовольной постройки.
  • Отсутствие статуса арендатора или собственника участка. Это можно проверить заранее, попросив предоставить выписку из единого реестра по земельным участкам.

Если выявлено одно из описанных нарушений, то неустойка платится в двойном размере. И возмещаются любые расходы, связанные с исполнением договора.

Если условия договора исполнены ненадлежащим образом

У дольщика есть определённые права в ситуациях, когда объект в готовом виде не соответствует требованиям, указанным ранее.

  1. Требования о возмещении расходов, связанных с устранением существенных недостатков.
  2. Снижение цены договора.
  3. Требования по устранению недостатков за счёт застройщиков, в самые короткие сроки.

Денежные средства должны быть возвращены максимум за 20 дней. Неустойка составляет 1\300 от ставки рефинансирования каждый день.

Что ещё нужно знать о неустойках

Важно знать, как застройщики могут защитить себя, либо обмануть суд. Они могут выполнить следующие действия для того, чтобы оправдать свою позицию.

  • Надо учитывать, что акт, разрешающий проведение строительства, иногда получается гораздо раньше, чем это строительство заканчивается на самом деле. С момента оформления документа можно вызвать дольщика, чтобы создать акт приёма-передачи конкретного объекта. Но, когда дольщик приходит, ему сообщают, что письмо отправилось по ошибке. А завершение объекта планируется только на ближайшее будущее.
  • Дольщик ждёт, а застройщик подписывает акт в одностороннем порядке.

Чтобы защититься от такого мошенничества, надо буквально каждое своё действие сопровождать письменными доказательствами.

Заключение

Если дольщик организовал дело против застройщика, то надо приготовиться к долгому процессу. Кассации, апелляции, обращение в Верховный суд – минимально необходимые шаги для получения желаемого результата.

Если же клиент пользуется калькулятором, то всё просто. Надо только внести сумму, обозначенную первоначальным договором. А также – ставку рефинансирования. В некоторых случаях и она определяется автоматически.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Правила взыскания неустойки по ДДУ: краткий курс начинающего «потребительского террориста»:

Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства: правила и примеры

Знаете, кого застройщики называют «потребительскими террористами»? Конечно же, дольщиков, которые знают закон, свои права и умеют трясти с застройщиков деньги даже за незначительные нарушения.

Мне известен один такой потребитель, который получил от застройщика крупную сумму денег. И что называется «почувствовал вкус».

Продал построенную квартиру и инвестировал эти деньги в новую «долёвку» и снова отсудил хорошую компенсацию. Изучив закон и отработав схему, он периодически проворачивает эту операцию, тщательно выверяя все риски. Схема не сложная и вполне законная

Расскажу, как правильно получить от недобросовестного застройщика компенсацию в виде неустойки.

Закон «О долевом участии» 214-ФЗ дает право дольщику, имеющему зарегистрированный ДДУ, потребовать с застройщика неустойку при нарушении сроков передачи построенной квартиры или иного объекта строительства.

Неустойка – это денежный штраф, который рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки выполнения какого-либо обязательства.

Согласно закону в случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает гражданину-дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Причем независимо от того, содержится ли в ДДУ условие о таком праве дольщика.

Формула расчета процентов по договору долевого участия

Пеня по ДДУ рассчитывается так:

Cтавка рефинансирования * 1/150 * цена по ДДУ * количество дней просрочки = сумма неустойки

С 1 января 2016 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.

Цена по ДДУ – это стоимость квартиры, которую фактически уплатил дольщик.

Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.

Застройщик никак не уменьшит сумму, если в ДДУ проставлена дата передачи помещения дольщику. Поэтому юристы строительных компаний не называют точные даты.

Мне встречались две формулы:

  • «застройщик передает объект дольщику не позднее месяца после введения в эксплуатацию»;
  • «передача осуществляется после окончания оформления всей необходимой документации».

В этом случае рассчитать неустойку будет проблематично: в суде придется отталкиваться от сроков действия разрешения и доказывать, что дольщики рассчитывали на эти даты.

Образец претензии

Претензия обязательна по 214-ФЗ и Закону «О защите прав потребителей».

Это правило введено для того, чтобы у застройщика был шанс разрешить вопрос без уплаты дополнительных штрафов, ведь в судебном порядке сумма взыскания увеличится в 1,5-2 раза.

Направьте письменную претензию застройщику с требованием добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

В претензии необходимо указать:

  • наименование застройщика, его адрес, ИНН, ОГРН;
  • дату, номер и цену ДДУ;
  • срок передачи квартиры по ДДУ;
  • расчет неустойки;
  • ссылку на условия ДДУ и 214-ФЗ;
  • право дольщика обратиться в суд в случае отказа или уклонения от добровольной выплаты;
  • срок для ответа – 10 дней с даты получения.

Передайте претензию представителю застройщика лично под роспись либо отправьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому или почтовому адресу строительной организации. Следите за тем, чтобы у вас остались на руках документы, подтверждающие факт вручения претензии.

Их необходимо будет предъявить в суд, чтобы доказать факт ваших попыток решить вопрос мирно. Застройщик должен отреагировать на ваше обращение в 10-дневный срок либо срок, установленный ДДУ.

Если ответ застройщика вас не устроил – готовьте исковое заявление в суд.

Пример соглашения о досудебном урегулировании

По закону стороны могут заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Заключение таких соглашений характерно для отношений между сторонами, когда требуется соблюсти досудебный (претензионный) порядок разрешения споров. Соглашение оформляется в простой письменной форме и подписывается представителями обеих сторон.

  • дата заключения;
  • наименование, реквизиты организации или ФИО и адрес места жительства гражданина;
  • основание для возникновения спора: просрочка со стороны застройщика по срокам передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ;
  • собственно договоренность сторон о выплате неустойки либо возмещения убытков;
  • подписи и реквизиты сторон.

Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. В случае отказа обязанной стороной от исполнения такого соглашения заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

Заключение соглашения о досудебном урегулировании спора не позволит вам обратиться в суд по тем же требованиям и тому же основанию.

Исковое заявление в суд

Обычно иск подается в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика -юридического адреса застройщика. Но дольщик может подать исковое заявление в суд и по месту своей регистрации, это право закреплено в Законе о защите прав потребителей.

Дольщик не платит госпошлину при обращении в суд, потому что по Закону о защите прав потребителей он потребитель.

В исковом заявлении необходимо описать сложившийся спор со ссылками на нормы права, и добавить описание попыток досудебного решения спора. К иску прилагаются следующие документы:

  • расчет цены иска;
  • ДДУ со всеми допсоглашениями и изменениями;
  • платежные документы, подтверждающих проведение расчетов с застройщиком по ДДУ;
  • документы, подтверждающие убытки истца;
  • платежные документы, подтверждающие расходы истца на представителя в суде;
  • копия претензии и почтовых квитанций по ее отправке застройщику;
  • копии иска и прилагаемых документов застройщику.

Добавьте к требованиям 3 пункта: возмещение убытков, компенсация морального вреда и возмещение судебных расходов.

К убыткам относятся расходы на аренду жилья, расходы по договору хранения вещей. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от выплат имущественного вреда. Моральный вред компенсируется лишь потому, что нарушены права потребителя: доказывать нравственные страдания не надо.

Прибавьте к общей сумме 50% на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

При установлении вины застройщика в нарушении обязательств по ДДУ, суд взыщет в пользу дольщика штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований.

Только в одном случае застройщик освобождается от неустойки: если он не передал объект в срок, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.

Процент дольщиков, которые реально идут на взыскание неустойки с застройщика, очень мал. Проблемы у застройщика возникают тогда, когда за дело по взысканию неустойки берутся профессионалы – общества защиты прав потребителей либо дельцы, выкупающие право требования неустойки по ДДУ.

Срок рассмотрения в суде – 2 месяца. В исключительных случаях этот срок может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Взыскание процентов в судебной практике

Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.

Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.

Для решения вопроса о взыскании неустойки суд будет устанавливать следующие ключевые моменты:

  • факт регистрации ДДУ;
  • факт строительства объекта;
  • исполнение дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ;
  • определение даты передачи объекта дольщику согласно ДДУ;
  • вручение претензии застройщику до обращения в суд.

Если вышеперечисленные факты установлены, скорее всего, суд будет на стороне дольщика. Помните о праве суда уменьшить размер суммы взыскания в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства согласно ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Если срок передачи объекта пропущен, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты дольщику неустойки.

Куда обращаться за помощью?

Общества защиты прав потребителей существуют на рынке юридических услуг давно и доход они получают от взыскания с ответчика 50%-ного штрафа от цены иска потребителя.

Основанием является все тот же п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Если дольщик не уверен в своих силах в суде, он может обратиться в любое подобное общество.

Интересна сделка по уступке прав требования к застройщику. Выкупом неустойки занимаются профессиональные «потребительские террористы». По такому соглашению дольщик уступает другому лицу право требования выплаты неустойки за просрочку. Этот вариант применим, если в ДДУ отсутствуют ограничения в совершении уступки по правам, принадлежащим дольщику.

Последние два вида деятельности являются по сути профессиональными. Именно о них среди застройщиков говорят как о «потребительских террористах». Обычному гражданину нужно знать свои права и уметь грамотно защищаться.

  1. Для взыскания неустойки нужны две вещи: точное количество дней просрочки и вина застройщика в просрочке.
  2. Вы не можете обратиться в суд, не написав претензию застройщику. Обязательно получите квитанцию о вручении претензии застройщику.
  3. Включите в требования три пункта: возмещения убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.
  4. Судья снизит сумму взыскания по ст. 333 ГК РФ. Чем больше просите, тем больше присудят к выплате.

Расчет неустойки по договору долевого участия

Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства: правила и примеры

Когда денежные средства вкладываются в строительство по договору долевого участия, не всегда можно предусмотреть все обстоятельства.

Бывают и такие ситуации, которые приводят к полной остановке строительства или продлению каких-либо видов работ.

В любом из этих случаев введение строения в эксплуатацию откладывается, и человек, соответственно, теряет деньги. В таком случае от застройщика требуют выплату неустойки.

Неустойка выплачивается в том случае, когда упущено время сдачи объекта. Она рассчитывается по специальной формуле, а пострадавшей стороне выплачивается пеня за каждый просроченный день. Застройщик обязан выплатить неустойку, он может сделать это самостоятельно или в принудительном порядке, если на его имя подается иск в судебные инстанции.

Долевое строительство: краткая характеристика

Один из самых часто встречаемых договоров сегодня — это инвестирование в долевое строительство. Договор заключают две стороны:

  • застройщик;
  • дольщик, гражданин, который дает деньги на строительство собственного жилья.

Между сторонами в обязательном порядке заключается договор, в котором:

  1. Прописываются права и обязанности сторон.
  2. Указывается срок сдачи объекта.

Как только строение готово, дольщик получает готовое жилье. Договор долевого участия считается своего рода инвестициями, в результате чего приобретаемое таким способом жилье будет стоить намного меньше, чем готовое.

Такие договоры заключаются очень часто, но даже они не становятся гарантией получения недвижимости в оговоренный срок. Ведь часто случаются непредвиденные обстоятельства или, например, тяжелая экономическая ситуация, которая приводит к тому, что застройщик становится банкротом. В таком случае строительство останавливается, и дольщикам выплачивается неустойка.

Отношения сторон по долевому договору регулируется законом «Об участии в долевом строительстве», в котором описываются все его основные моменты. Договор заключается в обязательном порядке.

В некоторых случаях застройщики пытаются предложить заключение другой формы договоренности, например, предварительного договора. Но на него закон свое действие не распространяет, поэтому в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, дольщик не сможет получить компенсацию, и просто потеряет свои деньги.

Когда договор заключен, то в случае его нарушения, дольщик может обратиться в суд, и получить неустойку, размером в 20% от годовой стоимости квартиры.

В некоторых случаях застройщик просит заключить дополнительный договор, с продленными сроками сдачи, если вовремя строительство завершить не получается. Но, в соответствии с законом:

  • новый срок сдачи оспорить не получится;
  • подать в суд и взыскать неустойку не получится;
  • новая действующая дата сдачи объекта указана в новом договоре.

Воспользовавшись онлайн-консультацией наших юристов, вы оперативно получите ответы на все интересующие вопросы.

Формула и пример расчета

Неустойка, которую выплачивает застройщик, рассчитывается по определенной формуле. В ней есть два основных показателя:

  1. Ставка Центрального Банка.
  2. Сумма, которая указана в договоре.

Первый показатель устанавливает Банк. Изменять ставку имеет право только ЦБ, и только в зависимости от экономической ситуации. Ставку рефинансирования можно узнать на главном сайте Банка.

Второй показатель определяется по договору с каждым отдельным гражданином.

Формула расчета неустойки изменяется в зависимости от того, кто заключал договор с застройщиком:

  • физическое лицо, ставка для физических лиц составляет 150;
  • юридическое лицо, для юридических — 300.

Физические лица

Формула расчета следующая: Y=X*n*Z/1/150. Расшифровка показателей:

  • размер неустойки — Y;
  • сумма, указанная в договоре — X;
  • количество просроченных дней — n;
  • ставка рефинансирования — Z.

Приведем пример. Если в договоре дольщик указал суму 1 млн. руб., а количество просроченных дней составляет 11. Сегодня ставка рефинансирования равняется 10,5 %. В соответствии с формулой получается: 1000000*11*10,5%/1/150= 15400. Именно такую суму должен выплатить застройщик за указанное количество просроченных дней дольщику.

Юридические лица

Для юридических лиц формула остается такой же, только вместо показателя 150, указывается 300. Поэтому юр. лицам выплачивается вдвое меньше. Например, в договоре указана сумма в 18 млн. руб., а застройщик просрочил сроки сдачи на 25 дней. Ставка рефинансирования не изменилась, поэтому получается: 18000000*25*10,5%/1/300=315000 руб.

Когда застройщик заключает договор, он знает, что в случае просрочки он понесет огромные расходы, особенно если откажется добровольно выплатить пеню и дольщик подаст иск в суд. В таком случае ему придется заплатить кроме неустойки еще и:

  • судебные издержки;
  • моральную компенсацию потерпевшей стороне;
  • оплату работы юристов.

Застройщики будут всячески настаивать на продолжении срока сдачи и заключении нового договора, но делать это не стоит, ведь деньги могут прогореть еще раз. Вы можете воспользоваться услугами наших опытных юристов с помощью онлайн-консультации.

Как получить компенсацию?

Есть два варианта для получения компенсации:

  1. Досудебное разбирательство.
  2. Судебное взыскание неустойки.

В первом случае застройщик в добровольном порядке обязуется выплатить неустойку, без привлечения судебных инстанций. Но такое бывает крайне редко, в большинстве случаев дольщику приходится подавать иск в суд.

В любом случае, после просрочки сдачи объекта, гражданин должен послать письмо застройщику с требованием выплатить положенную неустойку на основании заключенного договора и нарушении сроков сдачи объекта. Инвесторы пишут одно коллективное письмо или каждый отдельное. Такое заявление пишется с учетом таких требований;

  • указываются пункты нарушения договоренностей;
  • составляются два экземпляра;
  • регистрируются в приемной застройщика.

Спустя некоторое время застройщик должен ответить согласием или отказом. Если ответа нет или вы получили отказ выплатить неустойку, можно подавать иск в суд. Лучше воспользоваться услугами юристов, чтобы избежать возможных ошибок.

К заявлению следует обязательно приложить договор и заявление, которое посылалось застройщику с требованием выплаты неустойки.

Особенности взыскания неустойки по ДДУ

Взыскание неустойки через суд имеет свои особенности:

  • право взыскания пени можно уступить доверенному лицу;
  • уменьшить суму выплат нельзя, только если такой вопрос согласован с пострадавшей стороной;
  • даже если виновной стороной является субподрядчик, застройщик все равно выплачивает неустойку.

Если застройщик отказывается в досудебном порядке выплатить неустойку, то суд может обязать его выплатить:

  1. Неустойку.
  2. Моральную компенсацию дольщику.
  3. Штраф за невыполнение своих обязательств.
  4. Компенсацию всех расходов дольщика за судебное разбирательство.

Для застройщика намного выгоднее добровольно выплатить неустойку, но чаще всего происходят судебные разбирательства. В судебной практике часто встречаются случаи, когда суд уменьшает пеню, если застройщик имеет весомые доказательства непреодолимых обстоятельств, которые привели к просрочке. Вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и воспользоваться онлайн-консультацией.

Заключая договор на долевое строительство необходимо быть предельно внимательным, и обязательно указывать срок сдачи и возможные штрафы за невыполнение своих обязательств. Договор обязательно заключается между сторонами сделки, ведь он служит гарантией получения компенсации в случаях возникновения просрочки или остановки строительства.

Порядок расчета неустойки за просрочку по договору долевого строительства

Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства: правила и примеры

Как правильно рассчитать неустойку по договору долевого строительства, если застройщик не выполняет свои обязательства? Когда подписывается соглашение между компанией и клиентом, каждая из сторон берет на себя обязанности.

Человек должен вовремя вносить платежи в установленном размере, а застройщик – завершить строительство в срок и соблюдать иные договоренности. Тем не менее так происходит не всегда, поэтому законом предусмотрена неустойка за просрочку или по другим причинам.

Как правильно считаются выплаты? Можно ли использовать калькулятор для упрощения процедуры? Неустойку по ДДУ можно посчитать легко, однако для этого нужно знать формулу, которую мы опишем далее.

Если вы понимаете, что срок строительства, указанный в соглашении, приближается, однако день сдачи еще не близко, то придется обращаться к компании за получением компенсации. Можно сделать это сразу или подождать окончания стройки и подать заявление. Компенсация может не ограничиться одной лишь неустойкой.

Важно! На застройщика могут подаваться иски с целью выплаты средств за моральный ущерб, возмещение затрат на съем жилья и т. д. Просроченный срок сдачи – убытки для компании и неприятная ситуация для долевых участников.

Для того чтобы неустойка в 2018 году была выплачена, предусмотрены 3 этапа:

  • подготавливаются документы;
  • считаются размеры выплат (можно использовать онлайн-калькулятор или формулу);
  • в строительную компанию направляется документ с просьбой о добровольном погашении убытков.

Процедура выплаты пени за каждый день просрочки предусмотрена договором долевого участия, но описанные шаги нужно пройти. Отдельное внимание обратите на составление уведомления: это документ, в котором указано ваше предложение о выплате компенсации без участия суда.

Иногда застройщику это выгоднее, поскольку не нужно тратиться на адвоката. Что касается уведомления, то в нем также нужно указать те законодательные нормы, которые регулируют подобные вопросы. Документ составляется в двух экземплярах.

Рассчитанная сумма выплат должна быть аргументирована, и калькулятор поможет определить, какой должна быть неустойка.

Расчет выплат

Нарушение пунктов договора долевого участия ведет за собой последствия, в том числе выплату компенсации. Сегодня неустойка рассчитывается в размере 1/300 от ставки рефинансирования на текущий момент. Компенсация начисляется за каждый день просрочки, и если застройщик сильно затянул сдачу, то может получиться серьезная сумма.

В расчете применяется показатель, который устанавливается Центральным банком РФ и используется для выдачи займов финансовым учреждением. Это нижняя граница, которая применяется в качестве платы за использование средств. Ставка рефинансирования считается плавающей и может изменяться. Она находится под воздействием разных факторов:

  • ухудшение или улучшение экономической ситуации в стране;
  • санкции и прочие ограничения;
  • природные катаклизмы, которые привели к финансовым потерям.

Многие сайты предлагают использовать калькулятор для выполнения расчетов. Но необходимо проверить, какая ставка рефинансирования используется. Для того чтобы не допустить ошибок, можно перепроверить полученные показатели самостоятельно. Расчет неустойки происходит по следующей формуле:

Стоимость жилья * 0,01 ставки рефинансирования * количество дней.

Полученная цифра и будет той суммой, которую застройщик обязан выплатить за просрочку. Поскольку основной показатель используется в процентном виде, то в формуле он будет применяться как соотношение ставки к 100%. Если долевой участник является обычным гражданином, то полученная цифра должна быть увеличена в 2 раза.

Рассмотрим пример. Договор долевого участия был составлен на 5 млн рублей. Строительство должно было быть закончено 31 октября, но завершилось 5 января. На момент сдачи здания ставка рефинансирования была 13% (эта информация доступна на сайте Центрального банка). Используя указанную ранее формулу, мы получаем цифру в 242 тыс.

рублей. Это неустойка, которую обязан выплатить застройщик за просрочку. Более того, если вы решитесь отказаться от своей доли и расторгнуть договор, то компенсация будет считаться как неустойка плюс сумма договора. Подобная ситуация является невыгодной, поэтому в своевременном завершении строительства заинтересованы все стороны.

Особые случаи

Неустойка может быть выплачена не только тогда, когда застройщик просрочил сдачу квартир. Если он не выполнил условия договора, то можно требовать выплаты средств. К примеру, если по договору долевого участия компания должна была провести проводку по всей квартире и подготовить стены к ремонту, но этого не было сделано, то есть несколько выходов из ситуации.

  1. Выделить время, чтобы рабочие выполнили ремонт.
  2. Потребовать снизить цену договора за счет ежемесячных платежей.
  3. Самостоятельно выполнить работы, после чего выставить счет застройщику для компенсации затрат.

Если ни один из вариантов компанию не устраивает, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать выплаты неустойки через суд. В случае, когда это сделано, застройщик обязан перевести деньги на счет заявителя в течение 10 рабочих дней.

Полезные рекомендации

Если застройщик не желает добровольно выплачивать компенсацию, гражданин имеет право обратиться в суд. Иск можно подать по месту регистрации, по адресу регистрации компании или по месту фактического расположения дома.

Для того чтобы определиться, проанализируйте судебную практику в каждом учреждении. Целесообразнее подавать иск туда, где положительные решения по выплате компенсации встречаются чаще всего. Также учитывайте тот факт, что суд часто прибегает к урезанию.

Это значит, что при подаче иска на выплату в 500 тыс. рублей сумма может быть существенно снижена. Чтобы компенсировать разницу, можно изначально немного завысить требуемую неустойку.

Не забывайте, что если вы находитесь в другом городе или районе, то представитель компании может не явиться в суд для разбирательства, а это затянет процесс.

Нередко застройщики идут на хитрости, чтобы обезопасить себя от исков. Представим ситуацию, когда компания задерживает сдачу жилья. Спустя время строительство все же было окончено. Для того чтобы не иметь проблем в будущем, в документе о приеме квартиры указывается, что у сторон нет друг к другу никаких претензий.

Представители застройщика говорят клиентам, что если они хотят получить свои квартиры, то им нужно подписать бумаги. Если вы столкнулись с такой ситуацией, потребуйте взамен услуги – к примеру, выполнить ремонтные работы в помещении, оплатить оформление документов, помочь с получением разрешения на перепланировку и т. д.

Компании идут на этот шаг, поскольку это проще и дешевле, чем выплачивать неустойку и судиться.

Однако далеко не всегда застройщик порядочный, поэтому иногда встречаются ситуации откровенного шантажа. В этом случае можно обращаться в суд и отстаивать свои права. Более того, если объединить иски нескольких клиентов, то шансы на успех возрастут.

Если в дело привлечь специалиста, то получить компенсацию будет легко (рассчитывать ее можно, используя калькулятор или формулу). Если вы подписали акт приема жилья, то можете обратиться в суд и после этого.

Некоторые судьи принимают решение в пользу заявителя, если он докажет, что к подписанию акта его принуждали.

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве

Как рассчитать неустойку по договору долевого строительства: правила и примеры

Участие в долевом строительстве – это краеугольный камень в юридическом праве РФ, так как с одной стороны участники или дольщики самостоятельно подписывают соглашение с застройщиком, чтобы впоследствии стать собственником такого важного атрибута счастливой жизни, как квартира или дом. С другой – нечистые на руку строительные организации мошенническим путём, втираясь в доверие к простым гражданам, завладевают денежными средствами, не вводя в эксплуатацию жилой объект. Поэтому знать, как производится расчёт неустойки по ДДУ, полезно и нужно.

Контракт или что необходимо учесть

С целью минимизирования рисков и защиты прав граждан разрабатываются и принимаются законы, на основании которых и анализе текущего положения дел на строительном рынке была составлена данная шпаргалка. Её цель – понять суть проблемы и показать, как рассчитать неустойку по договору долевого строительства.

Каждый участник должен понимать, что при производстве строительно-монтажных работ могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства различного характера, от которых не застрахован никто: например, запрет на строительство со стороны государственных органов, аномальные погодные условия или долгая поставка технологического оборудования из-за рубежа. Все эти факты влияют в основном на задержку сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что, в свою очередь, сулит финансовыми потерями, штрафами, вплоть до судебных разбирательств (включая коллективные иски).

В связи с этим в фабуле договора должны учитываться:

  • условия оплаты;
  • сроки по завершении строительного подряда;
  • точный момент передачи недвижимого имущества собственнику-дольщику;
  • гарантийные обязательства, ответственность сторон, включая уплаты пени с соответствующим расчётом её за каждый календарный или рабочий день выявленного нарушения;
  • возможность возврата уплаченного авансового платежа (если таковой предусмотрен упомянутым договором) в досудебном порядке.

Это базовые аспекты.

В контракт, по согласованию сторон, допускается внесение в текст условий досудебного расторжения договора по инициативе того или иного участника сделки, компенсации неустойки в рамках Закона №214-ФЗ (от 30 декабря 2004 года об участии в долевом строительстве), а также непосредственной формулы, по которой сумма неустойки и рассчитывается. Стоит ознакомиться с условиями начисления неустойки и пени поближе.

Что такое пеня и как правильно рассчитать неустойку

В рамках Законодательства неустойка (пеня) выплачивается виновной стороной – потерпевшей за невыполнение или несвоевременное оказание услуг, то есть сдача жилого дома с просрочкой (ст.6 Закона №214-ФЗ).

Причём пеня выплачивается за каждый день просрочки с момента выставления претензии или просрочки по выполнению обязательства по договору.

Просрочка исчисляется с того дня, который следует за днём намеченной по договору даты приёмки объекта в эксплуатацию.

Руководствуясь пунктом 2 вышеуказанной статьи закона о долевом участии, можно произвести расчёт неустойки по ДДУ следующим образом: общая сумма заключённого договора умножается на 1/300 (одна трёхсотая) от ставки рефинансирования Центрального Банка России.

Но лучше обратиться к специалисту, который быстро и правильно рассчитает размер пени.

Возникает вопрос: как рассчитывать ставки рефинансирования, если нет учёной степени в экономике.

Всё просто: рассчитать неустойку можно разными способами:

  1. На просторах необъятного интернета можно получить подсчёт с помощью калькулятора, куда необходимо ввести только свою сумму договора и количество дней просрочки.
  2. Зайти на официальный веб-ресурс ЦБ РФ, найти ставку рефинансирования на текущий период (или на момент наступления нарушения либо задолженности) и посчитать пеню, воспользовавшись вышеуказанной формулой.
  3. Вручную с помощью формул, которые применяются для расчёта взыскания.

В любом случае нужно обладать всеми сведениями касательно строительства дома и цифр, которые необходимы для расчёта.

Необходимо учесть, что закон постоянно меняется с большей лояльностью к физическим лицам для защиты их прав и свобод от посягательств третьих сторон, включая финансовую составляющую. Рекомендуется постоянно сверяться с официальными порталами, выпускающими свежие изменения в нормативных и прочих документах, чтобы не упустить важных для себя аспектов.

И ещё одно: оплата неустойки (пени) не освобождает виновную сторону от исполнения взятых на себя обязательств по договору в полном объёме. И если никакие доводы и космические цифры неустойки никоим образом не влияют на застройщика, дабы последний сдал объект в эксплуатацию, необходимо обратиться в судебные инстанции за защитой своей правоты.

Судебное урегулирование выплаты

В качестве крайней меры многие обращаются в институт судебного права– арбитражный суд, который создан для решения имущественных споров и коммерческих между организациями, чтобы их, наконец-то, услышали, а нерадивые строители пеняли сами на себя, что заставили простых граждан отстаивать своё слово, стоя на трибуне и обращаясь к судье.

При данном раскладе следует выполнить следующий алгоритм действий, который поможет правильно подготовить исковые документы и не упасть в грязь лицом.

Последовательность действий:

  1. Направление предсудебной претензии. Чтобы услужить слепой Фемиде правосудия, требуется для начала написать предсудебную претензию застройщику с указанием своих обоснованных требований (желательно, ссылаясь на закон), условий их удовлетворения и срока для реагирования, то есть за какой период заказчик должен ответить в официальном порядке, руководствуясь правилам деловой этики. В случае получения бумаги, котораяне даёт ответа на выставленную претензию, или нет письма с подписью и печатью ответственного юридического лица, гражданин вправе написать исковое заявление.
  2. Составление искового заявления. По идее, это та же самая претензия, но адресованная в суд того района, в котором находится дольщик в качестве истца. Данное исковое заявление необходимо отправить в суд с регистрацией входящего номера в канцелярии районного суда, а также отправить курьерской почтой идентичное исковое заявление в адрес ответчика.
  3. Судебный процесс. Досудебное дело передаётся одному из свободных судей на изучение и вынесения определения – возбуждать судебное дело или отказать ввиду обоснованных причин (отсутствует предмет иска, истёк срок исковой давности и так далее, ведь судьи действуют из собственных убеждений). Председательствующий может выйти с назначением даты и времени предварительного слушания (подготовки). Во время подготовки стороны должны отстаивать свою позицию с помощью специально нанятых представителей – адвокатов, доказательств. В случае если имеются обстоятельства, на которые ссылается та или иная сторона, но они не представлены в ходе заседаний, то противная сторона должна ходатайствовать об истребовании оных. Иными словами, если участник процесса не показал в суде тот или иной документ, то по заявлению другого участника и удовлетворению его ходатайства в суде, он обязан представить доказательство, на которое и ссылается. В противном случае – суд не будет рассматривать это обстоятельство в целом.

Перечисленные стадии взыскания неустойки происходят именно в указанном порядке.

По окончании подготовки к разбирательству, обычно эта стадия занимает до 30 (тридцати) календарных дней с момента назначения, если конфликт не решился мировым или медиацией, назначается непосредственное судебное заседание. Во время разбирательства суд задаёт вопросы, на которые требуется отвечать чётко и по делу.

После того как слушание сторон окончится, назначаются прения сторон – то же, что и во время заседания, только ни одна из сторон не имеет права перебивать другую, когда той даётся слово. В итоге суд выносит своё определение, основываясь на показаниях сторон и собственном убеждении и мировоззрении.

Суды следующих инстанций

Они назначаются при подаче апелляции и кассации одной из сторон, неудовлетворённой и имеющей на то веские основания, чтобы не соглашаться с судебным решением первой инстанции. Обычно все дела завершаются на апелляции, так как для подачи кассации имеется ограничение в сумме иска.

Нередко неустойка по ДДУ может быть истребована в досудебном порядке, если таковое указано в договоре, и всегда нужно быть готовым к судебным издержкам: споры в рамках правого поля, корреспонденция исходящая и входящая, возможность найма профессионального представителя по имущественным спорам.

Однако этого всего можно постараться избежать, если руководствоваться следующими критериями:

  • изучение всей имеющейся документации у застройщика (разрешение на строительство, бизнес-план по реализации квартир, вплоть до лицензий, позволяющих подрядной организации вести градостроительную и строительную деятельность) заведомо до подписания непосредственного контракта на долевое участие;
  • проверка застройщика на момент уплаты налогов, обязательных взносов в бюджет государства через веб-портал Федеральной налоговой службы;
  • год образования застройщика, как юридического лица; кто является первым руководителем компании-девелопера.

Перед тем как заключать договор долевого строительства, следует тщательно изучить репутацию застройщика, чтобы в дальнейшем не оказаться в числе обманутых дольщиков.

Добавить комментарий