Как собственникам жилья выбрать способ управления многоквартирным домом?

Содержание
  1. 3 основных способа управления многоквартирными домами
  2. Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству
  3. Непосредственное управление многоквартирными домами
  4. Управление многоквартирными домами через ТСЖ и ЖК
  5. Управляющая организация в управлении домом
  6. Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)
  7. Очная форма ания
  8. Заочная форма ания собственников многоквартирного дома
  9. Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты
  10. Способы управления многоквартирным домом
  11. Выбор схемы управления МКД
  12. Какие бывают способы управления многоквартирными домами
  13. Если жители не смогли выбрать способ управления домом
  14. Утверждение списка работ и услуг для тех, кто будет обслуживать общедомовую собственность
  15. Плюсы и минусы непосредственного способа управления МКД
  16. Тсж и жк как способ управления многоквартирным домом
  17. Привлечение УК
  18. Выбор способа управления многоквартирным домом 2018 — порядок, способы, ЖК РФ
  19. Что это такое?
  20. Варианты
  21. Непосредственное управление
  22. ТСЖ
  23. Управляющая компания
  24. Потребительский кооператив
  25. Законодательное регулирование
  26. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования
  27. Понятие «управление многоквартирными домами»
  28. Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД
  29. общего имущества в многоквартирном доме
  30. Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации
  31. Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками
  32. Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива
  33. Заключение договора с управляющей организацией
  34. Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком
  35. Исполнители коммунальных услуг и их качество

3 основных способа управления многоквартирными домами

Как собственникам жилья выбрать способ управления многоквартирным домом?

Рассмотрим различные способы управления многоквартирным домом. Поговорим об особенностях управления и о способах ания при выборе его формы.

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству

Жилищным законодательством предусмотрены всего 3 возможных способа для управления любым многоквартирным домом (часть 2 ст. 161 Жилочного кодекса РФ).

Так к формам управления относятся:

На общем собрании собственников помещений рассматриваются способы управления многоквартирными домами по жилищному законодательству и выбирается единый.

При этом выбранный способ также может быть изменен на основании нового решения собрания собственников. (Часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

Что такое потребительский кооператив и как его создать, вы можете прочесть тут.

Непосредственное управление многоквартирными домами

Непосредственное управление может осуществлять в многоквартирном доме, где не больше 30 квартир.

В данном доме от имени всех собственников помещений сразу может выступать и всего один из всего количества собственников, другое лицо, обладающее полномочиями по доверенности.

Управление многоквартирными домами по жилищному законодательству РФ.

В чем заключены основные преимущества при таком формате управления?

  • Во-первых, при непосредственном управлении владельцам помещений не придётся расходовать средства для оплаты услуг какой-либо управляющей организации;
  • Во-вторых, собственники сами могут выбирать подрядные организации для технического обслуживания дома, его ремонта. Собственники сами решают на какой срок брать подрядчиков и когда отказаться от их услуг. Также собственники могут обходиться и собственными силами в осуществлении технического обслуживания, экономя приличные суммы.
  • В-третьих, любой из собственников сам заключает договор с организациями ресурсоснабжения. Благодаря этому соседи не будут вынуждены нести ответственность в том случае, если кто-то из соседей имеет задолженности по оплате.

Немного и о недостатках данного способа управления:

  • В случае наличия большого количества квартир эффективность осуществляемого управления может значительно снизиться, необходимо собирать собрание для ания по каждому из жилищных вопросов.
  • При непосредственном управлении самими собственниками утрачивается возможность провести капитальный ремонт дома на деньги Фонда содействия реформированию.

В каком порядке осуществляется благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за это отвечает — узнайте по ссылке.

Управление многоквартирными домами через ТСЖ и ЖК

ТСЖ и ЖК в многоквартирном доме возможно создать в создать в том случае, если идею поддержали больше половины собственников одного жилого дома либо собственниками нескольких домов.

ТСЖ есть объединение собственников, является некоммерческой организацией. ЖК представляет собой объединение людей/ организаций для строительства жилья или для управления жилым домом (домами).

С 2014 года ТСЖ создают в форме юридического лица — товарищества собственников недвижимости, поэтому необходимость перерегистрировать ТСЖ в ТСН с 2014 года отсутствует.

Целью организаций является управление общим имуществом дома, его содержание, обеспечение коммунальными услугами и т.д.

Схема: Управление многоквартирными домами без создания и через создание ТСЖ.

Основные функции объединений при управлении многоквартирным домом:

  • Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
  • При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
  • Осуществление некоторых коммерческих действий.

Организации может предоставлять дому услуги самостоятельно или же производить наём третьих лиц. А в случае наличия договора с организацией производится контроль обязательств в соответствии с договором.

При заключении ТСЖ/ЖК договора управления многоквартирным домом с каждым из участников-собственников не является обязательным, условия проставив в уставе организации.

Преимуществом ТСЖ/ЖК является непосредственно прямое управление домом, обеспечение коммунальных услуг, обозначение интересов собственников.

Также ТСЖ/ЖК может вести коммерческую деятельность. Часть средств, затрачиваемых на участие в организации и управление домом будет облагаться налогом на льготных условиях.

Недостатком является необходимость содержать штат (кто-то из собственников, осуществляющий деятельность в организации на непрофессиональный основе), расходовать финансы на выплаты членам штата.

Управляющая организация в управлении домом

Управляющая организация — это коммерческая организация, которая оказывает услуги управления домами и обладает соответствующей лицензией.

Так на общем собрании собственники выбирают конкретную управляющую организацию, с которой планируют сотрудничать. Далее с ней согласовываются условия договора, плата за ремонт и содержание дома.

Каждый из собственников заключает договор с управляющей организацией на условиях, обсужденных на общем собрании. Управляющая организация гарантирует оказание обговорённых услуг за обговорённый период времени.

Договор управления может быть заключен на срок от 1 до 5 лет. Но при этом собственники имеют возможность расторгнуть договор на основании ГК РФ.

Больше информации о том, как правильно выбрать управляющую компанию в новостройке, находится здесь.

Если управляющая организация оказывает услуги неудовлетворительно, то она в обязательном порядке понесёт ответственность в соответствии с законодательством.

Собственники могут пересмотреть форму управления домом, если поймут, что управляющая организация не может выполнять требуемые задачи. Также собственники могут начать сотрудничество с любой другой управляющей организацией, расторгнув договор с предыдущей.

Данное решение принимается на общем собрании собственников.

Недостатки управления многоквартирным домом с помощью управляющей организации:

  1. управляющая организация — это организация, которая скорее всего будет нацелена на получение максимальной прибыли за оказание услуг, поэтому собственники могут столкнуться с завышенными тарифами и отсутствием заинтересованности в честном управлении домом за умеренную плату.
  2. у собственников не будет возможности прямо контролировать оказываемые им услуги.
  3. в случае, если собственники сами не выбрали способ управления, муниципальные органы сами назначат управляющую организацию. В этом случае сменить управляющую организацию будет непросто.

К преимуществам управления относятся:

  1. возможность сместить заботы управления и обеспечения на организацию.
  2. наличие представителя во взаимодействии с третьими лицами.

Как сменить управляющую компанию и что для этого необходимо? Узнайте в этой статье.

Схема: Общее собрание как орган управления многоквартирным домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)

Согласно п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, осуществление выбора одного из способов управления домом собственниками помещений производится посредством общего собрания собственников дома (или нескольких домов с общей территорией).

Так общее собрание проводят в двух формах:

В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% от всего количества собственников. Решение ания обязательно для всех собственников.

Очная форма ания

При совместном присутствии, то есть очно, собственники, собравшись в определенное время и в конкретном месте обсуждают вопросы, поставленные на ание.

Этапы очной формы ания:

  • Готовится текст предполагаемого проекта;
  • На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
  • Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения );
  • Уполномоченное лицо подписываем документ.

В случае внесения каких-либо изменений в одобренный документ все собственники должны быть уведомлены об этом, они могут как одобрить, так и не одобрить изменения на новом собрании голосующих.

Заочная форма ания собственников многоквартирного дома

Заочное ание среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.

Заочная форма ания собственников многоквартирного дома возможна при разрешении любых вопросов, которые бы входили в компетенцию общего собрания.

Как признать дом аварийным и подлежащим сносу, и в каком порядке осуществляется переселение из аварийного жилища, вы можете прочесть в публикации по ссылке.

Опрос может проводиться:

  • При использовании опросного листа, ведомости учета результатов ания;
  • При помощи бюллетеня для ания.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты

После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего ания все данные ания заносятся в особый протокол собрания жильцов.

В данном протоколе отражается некоторая информация о самых жильцах, указывается форма проведения ания, его результаты, инициативные лица. Протокол необходимо оформить предоставить жильцам через 10 дней после проведения собрания с анием.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.

Основные позиции протокола:

  • форма и сроки ания; инициаторы;
  • повестка;
  • описание приложений.

Особенности заполнения:

  • Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
  • Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном ании.
  • Далее время осуществления ания. Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
  • Указывается место сдачи решений. Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
  • Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.
  • Можно для удобства прописать методику подсчета .

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.

Подводя итог, отметим, что наше жилищное законодательство предоставляет собственниками право самим определяться с наиболее подходящей в каждом из случаев формой управления домом.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Способы управления многоквартирным домом

Как собственникам жилья выбрать способ управления многоквартирным домом?

Из всех существующих способов управления многоквартирными домами наиболее популярным (а значит, и эффективным) остается привлечение управляющей организации.

Однако у жильцов также есть возможность организовать ТСЖ или управлять МКД без образования юридического лица. В статье мы подробно ознакомимся с существующими формами управления.

Помимо общих понятий вы найдете здесь отсылки к нормативным документам и разбор не очевидных моментов.

Выбор схемы управления МКД

Владельцы квартир и нежилых помещений в многоэтажке должны выбрать форму управления принадлежащей им недвижимостью. Обслуживание МКД требует определенных навыков и постоянного приложения усилий, поэтому здесь привлекаются специализированные компании или организуется согласованная работа всех собственников.

Управленческая деятельность направлена на то, чтобы достигнуть следующих целей:

  • обеспечивается удобство и безопасность проживания;
  • общедомовое имущество сохраняется и поддерживается в нормальном состоянии;
  • обеспечивается бесперебойное предоставление жильцам требуемых коммунальных услуг.

Для достижения всех перечисленных задач управленцы должны отслеживать состояние имеющихся в здании коммуникаций и оборудования, содержать в чистоте общедомовые помещениях и территорию вокруг, заключать соглашения с ресурсовиками и отслеживать их исполнение.

Какие бывают способы управления многоквартирными домами

Владельцы жилплощади по ч. 2 ст. 161 ЖК РФ обязуются выбрать то, как будет управляться их МКД. Возможных схемы здесь три:

  • УО;
  • товарищество или кооперативное объединение;
  • непосредственное управление жителями (тут есть ограничение – в доме не может быть больше трех десятков квартир).

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции самих владельцев помещений. У них вместе с правом собственности появляется ответственность за то, в каком состоянии находится имущество. Предотвращение потенциального вреда окружающим из-за ненадлежащего состояния здания – одна из основных задач, решаемых управленцами.

Выбранный владельцами квартир способ управления многоквартирным домом определяет, кто займется его обслуживанием. Им же определяются лица, ответственные за то, насколько качественно и полно выполняются необходимые работы. Более детально Детали каждой из трех перечисленных схем управления описаны в отдельном материале из нашей справочной системы.

Читать статью

Вердикт по выбору конкретного способа управления многоквартирным домом принимается в рамках ОСС. Только в этой ситуации при соблюдении всех положенных по ЖК РФ процедур и составлении протокола оно будет считаться законным. В противном случае у контролирующих органов появляется повод для оспаривания правомерности такого решения в судебном порядке.

Принятые на общедомовом собрании решения чаще всего признаются нарушающими законодательство по нескольким поводам:

  • в ОСС поучаствовало меньше 50 процентов от числа тех, кто владеет недвижимостью в МКД;
  • бюллетени для сбора в заочном формате составлены с нарушением законных требований;
  • нарушен порядок уведомления жителей о предстоящем ании;
  • перед анием вопрос озвучен в иной форме, отличающейся от той, которая указывалась в повестке.

Подробно порядок выбора способа управления МКД со ссылками на нормативные документы описан в отдельном материале.

Если жители не смогли выбрать способ управления домом

Не всегда собственники квартир проявляют достаточную инициативу для того, чтобы за год определиться с тем, кто будет управлять их домом. МКД не должен оставаться без соответствующего обслуживания, поэтому в такой ситуации у органов местной власти появляется право назначения управляющей организации.

На муниципалитет по закону накладывается ответственность за безопасное проживание людей. Кроме того, отдельные помещения в МКД могут находиться во владении города. Это считается главными причинами наделения местных властей правом решать проблему с порядком управления многоквартирным домом при долгом отсутствии конкретных действий от жителей.

Для нахождения организации на роль управляющего власти города организуют проведение открытого конкурса. Поучаствовать в нем может любая УК. Варианты предлагаются собственникам, и они выбирают подходящую компанию в зависимости от ее условий обслуживания, репутационных и прочих моментов.

Утверждение списка работ и услуг для тех, кто будет обслуживать общедомовую собственность

Ключевой момент в управлении многоквартирным домом – закрепление за ответственными лицами перечня работ и услуг. Эти обязанности в зависимости от способа управления многоквартирным домом по ЖК могут прописываться в разных документах:

  • решение ОСС при непосредственном управлении;
  • договор управления при передаче МКД управляющей организации;
  • устав ТСЖ или ЖК при создании жильцами такого объединения;
  • договор оказания услуги при непосредственном управлении и привлечении управляющей организации на договорной основе;
  • решение застройщика, если управление многоквартирным домом осуществляется строительной компанией.

Более подробно указанные 5 вариантов описываются в материале из справочной системы «Управление МКД».

Плюсы и минусы непосредственного способа управления МКД

При выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, предусмотренного ст.

161 ЖК РФ, обязанности по содержанию жилья и нежилых помещений выполняются самими собственниками – при этой форме они сами выступают управляющими и не привлекают посредников.

Реализация данного способа возможна для МКД, в которых менее 30 квартир. Практика показывает, что в небольших домах жильцы проявляют больше инициативы и сплоченности для решения общих задач.

Если выбирается непосредственный способ управления многоквартирным домом, то все статьи расходов при расчетах с ресурсоснабжающими организациями, ремонте или уборке полностью финансируются самими владельцами квартир.

Основных плюсов при такой форме управления три:

  • собственники не несут расходов на оплату услуг управляющей компании;
  • владельцы квартир сами выбирают подрядную организацию для заключения договора на техническое обслуживание МКД. Если к ее работе появляются претензии, то договор просто расторгается. Определенные работы по содержанию общего имущества собственники могут выполнять своими силами, к примеру, убирать или благоустраивать прилегающую к зданию территорию;
  • каждый владелец помещения сам заключает договор с ресурсовиками. Из-за этого не возникает общей ответственности в ситуациях, когда кто-то из жителей становится злостным неплательщиком.

Есть у непосредственного способа управления домом и пара минусов:

  • владельцы квартир лишаются права на получение бюджетных средств на проведение капремонта. Малоэтажные здания с ограниченным числом квартир в большинстве случаев построены давно и требуют реконструкции, поэтому данный недостаток порой оказывается очень существенным;
  • такая форма управления не будет эффективной при отсутствии у собственников инициативы или времени на то, чтобы заниматься вопросами содержания МКД.

Более подробно о том, как на практике реализуется непосредственный способ управления многоквартирным домом, вы можете почитать в материале из нашей справочной системы. В нем подробно и со ссылками на нормативные документы описываются следующие вопросы:

  • кто при такой форме управления занимается содержанием общего имущества;
  • как заключаются договоры с подрядными организациями;
  • кто предоставляет коммунальные услуги и как выстраивать отношения с поставщиками;
  • кто отвечает перед владельцами помещений за состояние общедомовой собственности и предоставление КУ.

Тсж и жк как способ управления многоквартирным домом

От непосредственной формы управления этот вариант отличается тем, что владельцы создают и регистрируют организацию, которая занимается обслуживанием общей собственности. У нее есть определенная структура, руководитель, органы правления и устав. Все это обеспечивает более высокую эффективность такой формы управления.

Товарищество может часть работ выполнять собственными силами, например, убирать помещения или содержать сантехнику. Наличие зарегистрированного юридического лица позволяет законно вести коммерческую деятельность. При необходимости можно получить из местного бюджета средства на проведение капремонта МКД.

Основные плюсы ТСЖ и ЖК:

  • средства собственников используются для оплаты коммунальных ресурсов и прочих нужд жильцов только своего дома;
  • объединение само планирует необходимые работы, выбирает подрядчиков и контролирует качество;
  • с плохо работающей обслуживающей организацией легко расторгнуть договор;
  • можно получать дополнительный доход, например, за счет сдачи помещений или рекламных площадей. Он расходуется на общие нужды;
  • каждый член объединения имеет доступ к финансовой отчетности.

Минусы товариществ:

  • ТСЖ как юридическое лицо при нарушениях может подвергнуться серьезному штрафу, что приведет к его банкротству;
  • при появлении неплательщиков РСО могут применять санкции ко всему дому без уточнения конкретного виновника.

О тонкостях взаимодействия ТСЖ и жителей читайте в свежем номере журнала «Управление МКД».

Привлечение УК

Наиболее широко распространенным способом управления многоквартирным домом из трех существующих вариантов является привлечение управляющей организации. Она выполняет весь перечень работ и услуг, которые требуются для обслуживания МКД.

Основанием для выбора именно этого способа управления многоквартирным домом, как и везде, является общее собрание – на нем рассматриваются требования к УК, предусматривается время, на которое заключается договор и другие вопросы. Соглашение с управляющей организацией заключается на срок от 1 до 5 лет.

Плюсы работы с УО:

  • опытный обслуживающий персонал;
  • удешевление КУ в сравнении с ТСЖ, так как УК работают с большими объемами;
  • разбирательство с неплательщиками силами самой управляющей организации, в результате чего остальные собственники не испытывают неудобств;
  • контроль качества услуг путем обращений и жалоб непосредственно в УК или надзорные органы.

Есть при привлечении управляющих компаний и определенные минусы:

  • УК сама решает, в каком порядке проводить работы по ремонту и обслуживанию, а также кого выбрать подрядчиком;
  • финансовые потоки не будут такими прозрачными как в случае с ТСЖ;
  • УО могут назначить по конкурсу, если жильцы в установленный срок не выберут ее самостоятельно.

Выбор способа управления многоквартирным домом 2018 — порядок, способы, ЖК РФ

Как собственникам жилья выбрать способ управления многоквартирным домом?

Каждый многоквартирный дом должен управляться определенным в Жилищном кодексе РФ способом. Жильцы вправе заниматься организационно-распорядительными, финансовыми мероприятиями самостоятельно либо воспользоваться помощью квалифицированных посредников.

Управлением МКД могут заниматься коммерческие и некоммерческие организации. Если между жильцами существует доверие, и они действуют слаженно, своевременно организовывают собрание, то для управления многоэтажным домом целесообразно выбирать некоммерческую организацию (ТСЖ, кооператив). В других случаях целесообразно заключить договор с коммерческим посредником (УК).

Что это такое?

Жилищное законодательство предусматривает возможность организовать управление МКД следующими способами:

  • непосредственное управление собственниками;
  • ТСЖ (ТНТ) и жилищный кооператив;
  • управляющая организация.

Принудительный выбор способа управления многоквартирным домом не допускается, за исключением случаев, когда жильцы не выбирают способ управления самостоятельно. Согласно последним поправкам в ЖК РФ предусмотрен переходный период для МКД, срок которого может составлять 1-3 года. За это время жильцы должны скооперироваться и выбрать способ управления, что, прежде всего, будет в их интересах.

Способ управления МКД представляет собой вариант решения организационных, технических, распорядительных, финансовых вопросов, касающихся порядка надлежащей и безопасной эксплуатации многоквартирного дома.

Организация управления необходима для снабжения дома необходимыми жилищно-коммунальными услугами, выполнения текущего и капитального ремонта, содержания общего домового имущества. Управляющие компании, ТСЖ или непосредственно собственники жилья заключают договоры подряда, решают текущие и будущие хозяйственные вопросы, связанные с управлением МКД.

Варианты

Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.

При наличии возможности организовать ТСЖ (ТНТ) жильцы создают некоммерческую организацию, которая непосредственно решает вопросы управления МКД. Возглавляет ТСЖ председатель и правление.

На каждый дом можно организовать только одно ТСЖ, если только дома не расположены в пределах одного земельного участка.

Управляющая организация (компания) представляет собой коммерческую организацию, которая может взять на себя полную ответственность за управление МКД, в том числе поставку качественных коммунальных услуг. В таком статусе выступает лицензируемая организация, которая заключает договор с жильцами каждого МКД. Выбор компании осуществляется в конкурсном порядке.

Непосредственное управление

При такой форме управления граждане сами выбирают способ управления и решают вопросы текущего (капитального) ремонта.

Важные решения, которые касаются вопросов обслуживания и ремонта дома, должны решаться на общем собрании жильцов.

Решения, не требующие отлагательства, принимаются советом МКД. Его организация обязательна, когда в доме более 4-х квартир.

В задачу совета входит:

  • созыв общего собрания дома;
  • контроль работы – подрядных организаций, специалистов узкого профиля: сантехников, электриков и т.д.;
  • подготовка отчета о выполненной работе;
  • ведение финансовой документации, открытие счета по доверенностям от жильцов.

Председатель совета и его члены наделяются полномочиями собственниками жилья на общем собрании.

Непосредственное управление возможно, когда в доме не больше 30 квартир. Тогда принимать важные решения и подписывать документы вправе сами собственники жилья.

ТСЖ

Товарищество собственников жилья представляют собой некоммерческую организацию. Все важные решения в МКД принимает общее собрание жильцов, во главе с председателем, который также избирается общим анием.

Бюджет ТСЖ формируется за счет взносов членов, а также субсидий от государства и муниципального образования. Порядок избрания руководящих органов ТСЖ осуществляется на основании устава организации. Некоммерческая организация организует ремонтные работы, заключает договоры, привлекает к работе подрядчиков.

ТСЖ вправе организовать сбор средств на текущий и капитальный ремонт дома. Его решения обязательные для жильцов дома, если только не оспорены в судебном порядке.

Управляющая компания

Управляющая компания представляет собой коммерческую организацию, которая создается для того, чтобы:

  • заниматься управлением МКД;
  • обеспечивать его текущие и будущие нужды в плане организации поставки качественных коммунальных услуг, ремонта и содержания общего домового имущества;
  • обслуживать придомовую территорию.

Жильцы МКД подписывают с организацией договор, проект которого утверждается на общем собрании.

Договор управления МКД ограничен конкретным сроком. Для жильцов он составляет 1-5 лет. Для застройщика – не меньше 5 месяцев.

Местная администрация может заключить договор с управляющей организацией на срок не больше трех лет, в случае, когда жильцы не определились с формой управления дома. Сменить компанию, при надлежащем выполнении ей своих обязанностей, можно не чаще одного раза в год.

Потребительский кооператив

Потребительский кооператив может быть организован в ЖСК и также управляется председателем. Он представляет собой форму непосредственного управления МКД. Его решения предусматривают для жильцов определенные ограничения.

Правление кооператива устанавливает сумму определенных взносов, которые оплачиваются жильцами на регулярной основе. В кооперативе может быть установлена система ании по принципу: «одна квартира – один голос», либо количество пропорционально площади каждой квартиры.

Законодательное регулирование

Порядок выбора способа управления многоквартирным домом регулируется ЖК РФ. Стандарт управления МКД установлен Постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Как собственникам жилья выбрать способ управления многоквартирным домом?
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести ание по теме способа осуществления подобной деятельности.

На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
  • руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом.

Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ.

При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива

Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.

При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).

В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.

Заключение договора с управляющей организацией

Если собрание владельцев приняло решение выбрать управление МКД посредством управляющей компании, то в подобной ситуации договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом осуществляется плата за оказание услуг УК.

Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает определенный объект соглашения. В частности, объект управления в нашей ситуации – это многоквартирный дом.

От того насколько правильно указан объект в договоре зависит и объем поставляемых услуг управляющей компанией.

В частности, объект управления должен быть четко прописан в официальных документах. Это связано с тем, что, к примеру, домофоны, установленные на дверях, также признаются общим имуществом.

Однако плата за это оборудование не должна вноситься в квитанции отдельной строкой, так как она уже включена в расходную статью по содержанию жилья.

Если объект договора не будет четко указан, то возможна двойная плата за услуги, что является нарушением прав собственников.

Договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок только с одной управляющей компанией.

Если обратиться к ст. 162, то срок не может быть менее 1 года и превышать 5 лет с момента подписания. Однако следует отметить, что срок действия договора (объект управления – многоквартирный дом) зависит непосредственно от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, осуществляемого муниципалитетом.

В том случае, если открытый конкурс на управление (объект договора – МКД) осуществляется, то ключевым условием признается установление срока действия соглашения в 1 год. При этом существует возможность продления контракта до 3 месяцев, за которые также положена плата со стороны собственников.

Однако законодатель предусматривает возможность выбора управляющего многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, что регламентировано ст. 161. В частности, в норме права сказано, что заключение договора без открытого конкурса возможно в том случае, если подобный конкурс признан недействительным из-за несоблюдения законодательного порядка.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД).

Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс.

Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Исполнители коммунальных услуг и их качество

Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.

Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.

Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.

Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.

Добавить комментарий