Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Содержание
  1. Порядок взыскания неустойки с застройщика: последовательность, условия, основания
  2. Основания для взыскания
  3. Порядок взыскания
  4. Расчет неустойки
  5. Досудебный порядок
  6. Судебный порядок
  7. Исполнение решения
  8. Дду как взыскать неустойку с непорядочного застройщика
  9. Случаи уплаты неустойки
  10. Как определяется размер неустойки
  11. С какого дня начисляется пени
  12. Досудебный порядок: пошаговая инструкция
  13. Судебный порядок: пошаговая инструкция
  14. Может ли суд уменьшить неустойку
  15. Расторжение ДДУ: вернут ли всю сумму
  16. Процедура взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия
  17. Обязательные пункты договора долевого участия
  18. Что обязан делать застройщик
  19. Неустойка
  20. Судебное взыскание
  21. Рассмотрение дела
  22. Судебная практика
  23. Ухищрения застройщиков или внимательно читаем ДДУ
  24. Вывод
  25. Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию
  26. Когда возможно взыскание неустойки с застройщика по ДДУ?
  27. Определение величины неустойки
  28. Досудебное разрешение спора
  29. Получение неустойки по ДДУ через суд
  30. В какой суд направлять иск?
  31. Какие документы приобщить к иску?
  32. Результаты рассмотрения дела в суде

Порядок взыскания неустойки с застройщика: последовательность, условия, основания

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Неустойка с застройщика взыскивается при нарушении срока передачи квартиры или устранения недостатков. Дольщик вправе обратиться напрямую в компанию, строящую дом, или в суд. Расчет неустойки производится по простым формулам. Принудительное исполнение возможно при получении исполнительного листа через банк или приставов

Законодательство в виде ФЗ № 214 предусматривает ответственность компании, привлекающей деньги на строительство домов, перед покупателем за нарушение отдельных обязательств. В частности, установлено взыскание неустойки с застройщика, размер которой определен законом.

Основания для взыскания

Денежные санкции установлены не за все нарушения, а лишь за невыполнение срочных обязательств. В частности, к ним относятся:

  • срыв срока передачи объекта в собственность, предусмотренного договором или дополнительным соглашением к нему;
  • устранение недостатков, обнаруженных дольщиком в новой квартире.

Выполнение главного обязательства, то есть передача предмета договора – основная задача застройщика, оплаченная покупателем. Срок окончания строительства указан в договоре. Если по каким-то причинам дом не может быть сдан вовремя, с дольщиком заключают дополнительное соглашение, которым меняют конечный срок передачи объекта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Застройщик, предвидя, что он может просрочить выполнение обязательства, обязан за 2 месяца до наступления даты, указанной в договоре, направить в адрес покупателя письменное уведомление о сдвигах в строительстве и предложить заключить дополнительное соглашение в целях изменения срока сдачи объекта.

Важно! Подписывая дополнительное соглашение, дольщик лишается права требовать взыскания неустойки в связи с нарушением сроков строительства.

Подписание дополнительного соглашения не является обязанностью дольщика, поскольку на него распространяется свобода заключения договора. Отказ от подписания рекомендуется оформлять в письменной форме и направлять ценным письмом с уведомлением о вручении.

Последствия отказа от подписания соглашения таковы, что дольщик получает право требовать возмещения неустойки, начисляющейся до фактического дня передачи квартиры. Ее сумма довольно значительна.

Застройщик со своей стороны будет прилагать усилия, направленные на склонение дольщика к подписанию. Следует помнить, что он не сможет расторгнуть договор по этому основанию.

Закон устанавливает только один случай, когда застройщик сможет отказаться от договора в одностороннем порядке – отсутствие оплаты. Скорее всего, он проявит инициативу и обратится в суд, требуя расторжения договора.

Некоторые застройщики, крупные и серьезные компании, сами включают в текст дополнительного соглашения размер неустойки, осуществляя признание нарушения обязательства. В любом случае перед приятием решения рекомендуется внимательно изучить договор, текст соглашения, получить консультацию по взаимодействию с застройщиком и после этого принимать решение.

Второй случайвзыскания неустойки по ДДУ – нарушение сроков исправления недостатков. ФЗ №214 и самим договором установлены требования по качеству передаваемого объекта. Варианты исправления недочетов могут определяться договором. Основные же перечислены в ст. 7 ФЗ №214:

  • уменьшение цены квартиры;
  • возмещение расходов по самостоятельному исправлению;
  • бесплатное устранение недостатков.

Обратите внимание! Если при строительстве допущены серьезные нарушения, дольщик может требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов.

Требование об устранении недостатков предъявляется, если они были выявлены в течение гарантийного срока. Закон предусматривает два вида.

Таблица 1. Гарантийные сроки

Срок на объект строительстваСрок на инженерные коммуникации
Не менее 5 летНе менее 3 лет

Дольщик направляет претензию, в которой описывает выявленные нарушения, выбирает один из вариантов их устранения и устанавливает разумный срок для их исправления.

Нарушение указанного в претензии срока является основанием для расторжения договора.

Порядок взыскания

Процедура взыскания зависит от контактности застройщика. Традиционно существует два способа решения проблемы:

Обращение в суд – право дольщика. Однако все же рекомендуется соблюсти претензионный порядок. Возможно, застройщик добровольно выплатит неустойку. Мирный способ разрешения проблемы более удачный для обеих стороны: он дешевле, проще и быстрее.

Рассмотрение спора в суде может затянуться (включая обжалование), дольщику придется дополнительно оплачивать услуги юристов.

В случае победы все расходы будут взысканы с организации, однако никто не дает гарантии на быстрое фактическое исполнение решения суда.

Расчет неустойки

В зависимости от характера нарушений,формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

  1. За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

  1. Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьей 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры. Для физических лиц размер неустойки удваивается (ставка принимается как 1/150).

Формула такова: Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

Сн – сумма неустойки;

Сд – стоимость договора;

Nд – количество дней просрочки.

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2017 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Рис. 2. Человечки, несущие дом с изображением знака процента. Источник: CreditSesame

Обратите внимание! Взыскать неустойку можно только в пределах срока исковой давности (3 года с момента нарушения прав, то есть первого дня просрочки).

Досудебный порядок

Перед составлением искового заявления по ДДУ, образец которого представлен ниже, следует попытаться решить вопрос мирно. Для этого дольщик составляет письменную претензию в свободной форме.

Таблица 2. Информационный состав претензии

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование застройщикаСсылка на договорВариант устранения недостатков
Адрес застройщикаУказание на оплату квартиры
ФИО дольщикаОписание нарушенийСрок устранения недостатков
Адрес дольщикаВариант их устранения
Контактный телефонСрок выполнения требованийРазмер суммы неустойки
Название документа (претензия)Расчёт неустойкиРазмер убытков
Ссылка на законРазмер морального вреда

Если гражданин понес убытки, вызванные нарушением обязательств со стороны застройщика, к примеру, в период просрочки передачи квартиры снимал жилье по договору найма, он вправе потребовать их возмещения. Соответствующее требование заявляется сразу или в конце процесса отдельным ходатайством, что актуально для тех, кто внес только предоплату.

Моральный вред возмещается, поскольку к сложившимся отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей. На большую сумму здесь рассчитывать не стоит.

В таблице указаны варианты содержания для претензии по устранению недостатков, поскольку требование об исправлении недочетов по качеству оформляется письменно и фиксирует срок выполнения работ. Он необходим для дальнейшего расчета неустойки. Скачать бланк претензии можно здесь.

В качестве подтверждения могут использоваться разнообразные документы. К примеру, если речь идет о недостатках, допустимо использовать фото, заключения экспертов. Рассчитать неустойку допустимо, включивее в текст претензии или оформив в качестве отдельного документа, подписанного и датированного.

Претензия подписывается заявителем, на ней ставится дата составления. Направление в адрес осуществляется лично, почтой, через курьера. Основная задача – получить доказательства передачи бумаг:

  • отметка секретаря на экземпляре заявителя о принятии;
  • опись и почтовая квитанция;
  • квитанция с описанием документов от транспортной компании.

Претензионный порядок обычно регулируется договором. В результате рассмотрения претензии застройщик удовлетворяет ее, совершая платёж в пользу заявителя, отказывает путем игнорирования либо мотивированно в письменном виде. Второй и третий варианты – основания для обращения в суд.

Судебный порядок

Если застройщик отказывает в выплате неустойки или не выполняет принятое на себя обязательство, покупателю рекомендуется обращаться в суд. Для этого подготавливается исковое заявление.

В силу применения к сложившимся отношениям законодательства о защите потребителей, дольщик освобождается от уплаты госпошлины. Ее будет взыскивать с застройщика суд.

Если общая сумма требований меньше 50 тыс. рублей, то иск рассматривает мировой судья, если больше – районный суд. Судебный орган определяется исходя из места регистрации застройщика, места жительства дольщика или нахождения новостройки (территориальная подсудность). Решение о выборе суда принимает покупатель.

В целом структура иска несильно отличается от претензии.

Таблица 3. Состав иска

ШапкаОсновная частьПросительная часть
Наименование судаСсылка на договорВзыскать с застройщика сумму неустойки
ИстецФИОУказание на оплату квартирыВзыскать сумму убытков
Адрес, телефонОписание нарушений
ОтветчикНаименованиеСроки нарушенийВзыскать понесенные судебные расходы
Адрес, телефонОписание досудебного урегулирования спора
Сумма искаРасчет убытковВзыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы
Название документа (исковое заявление о взыскании неустойки)Расчет неустойкиВзыскать сумму морального вреда
Ссылка на закон

К иску прикладываются документы, подтверждающие позицию заявителя:

  • договор долевого участия и дополнительные соглашения к нему;
  • договор уступки, если она имела место;
  • квитанции об оплате квартиры;
  • акт взаиморасчета с застройщиком;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • претензия к застройщику;
  • ответ на претензию;
  • документы, подтверждающие убытки (договор найма жилья, например);
  • копия иска и документов для суда и застройщика.

Образец иска по ДДУ можно скачать здесь.

В результате рассмотрения иска суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Что касается размера неустойки, то решения разных судов в этой сфере отличаются.

Чаще всего дольщики сталкиваются со значительным уменьшением неустойки. Впрочем, в регионах по-разному складывается практика.

Можно встретить мнение, что органы, далекие от центральных регионов, более лояльны к дольщикам и взыскивают большие суммы, чем их коллеги в Москве.

Исполнение решения

Исполнение решения – самая важная часть процесса: можно получить кучу положительных решений суда, но не взыскать деньги. Если застройщик добровольно не выплачивает деньги в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется заказывать исполнительный лист.

Для этого он пишет заявление в свободной форме и передает его в канцелярию суда, принявшего решение. Получение документа возможно только после вступления судебного постановления в законную силу. Срок изготовления – одна рабочая неделя.

Существует два варианта принудительного взыскания: через банк и с помощью приставов. В первом варианте дольщик обращается в банк, который обслуживает расчетный счет застройщика (он указан в договоре). В кредитную организацию подается заявление и оригинал листа.

Обратите внимание! У организации одновременно может быть несколько открытых счетов. Узнать их можно в налоговой инспекции. Просто так эти сведения не дадут, поэтому к заявлению прикладывается заверенная копия исполнительного листа.

Знать обо всех счетах организации необходимо для того, чтобы в случае отказа одного банка обратиться в другой. Действуя самостоятельно, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если ни на одном расчетном счете денег нет, то следует обращаться к приставам. Но шансы на получение денег снижаются, поскольку основные средства, на которые можно обратить взыскание, обычно находятся на счетах. Однако приставы обладают таким полномочием, как арест счета в пределах нужной суммы. В ФССП также направляются заявление и оригинал исполнительного листа.

Взыскание неустойки или иной задолженности может затрудниться полным отсутствием средств. Особенно сложно это сделать, если застройщик находится в предбанкротном состоянии или «подготовился», то есть вывел деньги.

По всей стране масса примеров того, как застройщики обманывают покупателей, не выплачивая компенсации и даже не достраивая дом.

В связи с этим настойчиво рекомендуем проверять застройщика перед совершением дорогих покупок.

Смотрите видео по теме:

Дду как взыскать неустойку с непорядочного застройщика

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Участие в долевом строительстве несет в себе достаточно серьезный риск, связанный с тем, что строительная компания не сможет сдать объект в положенные сроки. В этом случае гражданин вправе потребовать взыскания неустойки с застройщика.

Случаи уплаты неустойки

Стандартный договор долевого участия (ДДУ) всегда предусматривает пункт о выплате неустойки (пени) компанией-застройщиком гражданину, который участвует в долевом строительстве. Эти случаи регулируются Федеральным законом №214 (принят 30 декабря 2004 года):

  1. Застройщик нарушил свои обязательства и не передал гражданину квартиру в собственность в те сроки, которые были указаны в ДДУ.
  2. Если строительная компания не устранила дефекты, которые были обнаружены собственником квартиры в течение так называемого гарантийного срока. Такой срок также прописывается в договоре. Законодательство выделяет гарантии на сам объект – минимально 5 лет со дня сдачи дома и на инженерные коммуникации в доме – от 3 лет со дня сдачи.

Даже если этот пункт непосредственно не содержится в ДДУ, гражданин все равно имеет законное право требовать взыскания неустойки с застройщика, поскольку подобное право прописано в уже упоминавшемся Федеральном законе №214.

Неустойка взыскивается вне зависимости от того, какой именно договор был заключен между дольщиком и компанией-застройщиком:

  • предварительной купли-продажи;
  • займа;
  • инвестиционный;
  • вексельный и прочие.

Причина состоит в том, что между сторонами в любом случае возникают правоотношения потребителя и продавца, а подобные случаи всегда подпадают в действие закона «О защите прав потребителей», который также предусматривает пени за возможные нарушения по выполнению своих обязательств.

При этом для требований по уплате пени, необходимо, чтобы одновременно были выполнены 3 условия:

  1. Разрешение на строительство, которое есть у строительной компании, выдано не ранее 01.04.2005 года. Такую информацию можно получить в офисе компании, на ее сайте или по письменному запросу – отказать в предоставлении данных застройщик не имеет права.
  2. В суде было признано, что на основании анализа фактов, документальных и иных доказательства между гражданином и строительной компанией действительно сложились правоотношения, связанные с договором долевого участия. Т.е. по факту не имеет значения, какой формально договор был подписан. Если его суть состояла в передаче определенной суммы в пользу застройщика с получением обязательства от него предоставить жилье в собственность не позднее оговоренной даты, то по факту был заключен ДДУ.
  3. Если жилье не приобретается для предпринимательской, производственной и иной деятельности, не связанной непосредственно с проживанием частных лиц.

Как определяется размер неустойки

Сумма, которую дольщик может потребовать удержать с застройщика, складывается из нескольких значений:

  1. Размер неустойки, который предусмотрен по закону. Он определяется как сумма, в 2 раза превышающая трехсотую долю ставки рефинансирования Центрального банка, которая была установлена в день, когда квартиру предполагалось сдать собственнику. Эта сумма уплачивается за каждый день просрочки.
  2. Судебные издержки, которые обязательно уплачиваются стороне, которая выиграла дело.
  3. Сумма, которую гражданин может потребовать в качестве компенсации морального вреда или материального ущерба, связанного, например, с упущенной выгодой.

ПРИМЕР

Предположим, что по договору долевого участия предполагалось, что застройщик сдаст квартиру 1 февраля 2017 года. Компания не выполнила своего обязательства, и на сегодняшний день (20 июня 2017 года) собственник так и не смог въехать в свое жилье. Стоимость квартиры 5 млн рублей. Тогда неустойка рассчитывается следующим образом

  1. Ставка рефинансирования на 1 февраля 2017 года была 10,0%.
  2. Если квартира стоит 5 млн рублей, то размер неустойки за 1 день составляет: 5 млн*0,1 = 500 тыс рублей.
  3. Далее 2*500 000/300 = 3333 рубля. Эта сумма составит ежедневную неустойку.
  4. Поскольку в нашем примере количество просроченных дней 140, то вся неустойка на 20 июня составит 140*3333 = 466 666 рублей.

С какого дня начисляется пени

Важно понимать, что неустойка оплачивается только за те дни, которые начинаются в день сдачи дома в пользование. Этот день часто путают со сроком завершения строительства. Например, указано, завершение строительства многоквартирного дома состоится 1 декабря 2016 года.

И вместе с тем прописано, что строительная компания принимает обязательство сдать дом не позднее 7 марта 2017 года. Это значит, что возможная неустойка будет отсчитываться именно с 8 марта.

При этом не имеет значение, какие дни выпадают на эту и другие даты – праздничные, выходные или рабочие.

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ, можно воспользоваться двумя способами:

  1. Досудебное урегулирование – если застройщик идет на контакт и способствует разрешению дела.
  2. Обращение в суд, если компания не пытается решить вопрос мирно и нарочно затягивает сроки.

В каждом случае есть свои особенности, связанные со сбором документов и процедурой самого разрешения.

Досудебный порядок: пошаговая инструкция

Каждая ситуация по взысканию неустойки с недобросовестной компании-застройщика имеет свои особенности. Тем не менее, есть общий порядок действий, которого можно придерживаться в таких случаях:

  1. В письменной форме можно составить и отправить в компанию заказным письмом предложение о том, чтобы она добровольно (без суда) рассчиталась с вами. Размер пени и подробную инструкцию расчета следует также расписать, ссылаясь на соответствующее законодательство.
  2. К этому предложению следует добавить копии всех документов, которые подтверждают ваш статус участника долевого строительства:
  • паспорта;
  • ДДУ;
  • квитанции (или чека) об оплате суммы по ДДУ.

В письме также описываются банковские реквизиты и ФИО владельца счета, на который застройщик должен перечислить полагающуюся неустойку. Если мера не подействовала, можно прислать вторичное обращение по той же схеме, но дополнив текст упоминание о том, что в случае игнорирования вы обратитесь в суд с соответствующими последствиями для компании.

Письмо лучше отправить с уведомлением о вручении, которое нужно обязательно сохранить для возможного судебного разбирательства. В само отправление следует вложить опись всех документов (копий), которые вы направили. Их нотариальное заверение не требуется.

Судебный порядок: пошаговая инструкция

Нередко мирным путем взыскать неустойку и прочие компенсационные выплаты с застройщика невозможно. Тогда составляется заявление в суд. К нему прикладываются копии следующих документов:

  • паспорта;
  • ДДУ;
  • квитанции об оплате суммы по ДДУ;
  • письма и уведомления о его вручении, с помощью которого вы пытались добиться согласия без участия суда (подобную попытку можно рассматривать как основание для взыскания морального вреда);
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Если цена договора менее 1 миллиона рублей, то пошлина не оплачивается. Во всех остальных случаях она зависит от цены договора, но в любом случае уменьшается на ту разницу, которая приходится на 1 миллион.

В заявлении прописываются все требования истца:

  • взыскание неустойки по ДДУ (сумма, сроки, дата, с которой начисляется просрочка);
  • требования по выплате компенсации морального ущерба и/или упущенной выгоды, если таковые имеют место.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если вы действительно теряете средства от того, что квартира не была сдана в соответствии с договором долевого участия, следует приложить все документы, которые доказывают факт таких потерь. Однако вероятность выиграть иск в этой части согласно судебной практике не велика.

Далее весь необходимый пакет документов и само заявление подаются в суд общей юрисдикции, который находится либо по адресу вашей регистрации (или фактического проживания) либо по адресу компании-застройщика, который указан в договоре.

Может ли суд уменьшить неустойку

Судебное заседание может принять решение о том, что неустойка действительно будет выплачена, но ее размер будет уменьшен до 50% от исходных требований. Здесь напрямую срабатывает статья 333 Гражданского кодекса России.

Например, в уже рассмотренном ранее примере сумма пени буквально за 4 месяца достигла почти полумиллиона рублей.

В таком случае суд может признать, что подобная неустойка несоразмерна причиненному ущербу и принять соответствующее решение.

Судебная практика показывает, что особенно часто такие решения принимаются в следующих случаях:

  1. Причины нарушения договора со стороны строительной компании носят объективный характер, в котором вина застройщика минимальна или отсутствует.
  2. Компания-застройщик показала свою благонадежность тем, что в прошлом не имела подобных проблем, связанных с взысканием с нее неустойки.
  3. Участник долевого строительства явно претендует на получение необоснованной выгоды, его требования завышены и не соответствуют реальному ущербу.

Во многом все эти основания связаны с тем, какую доказательную базу предоставит сторона истца и ответчика. Чаще всего застройщики всегда имеют штат профессиональных юристов, которые имеют опыт проведения в том числе и дел о взыскании неустойки по ДДУ. Поэтому снижение суммы большого штрафа – вполне ожидаемый исход в таких процессах.

Расторжение ДДУ: вернут ли всю сумму

Закон предусматривает, что гражданин, который участвует в ДДУ, может расторгнуть его без согласия на то строительной компании. Это возможно в следующих случаях:

  1. Квартира не передана в собственность гражданину в течение более чем 2 календарных месяцев с той даты, которая была обозначена в договоре долевого участия.
  2. Требования к качеству многоквартирного дома существенно нарушены, в связи с чем проживание в нем невозможно. Например, здание построено с существенными нарушениями норм строительства, в него не подведены инженерные коммуникации, есть риск разрушения конструкций и т.п.
  3. Прочие случаи, указанные в самом договоре.

При этом гражданин вправе требовать не только уплату пени, но и возврата полной стоимости средств, которые были переведены в качестве платы за участие в долевом строительстве. Практически всегда эти требования разрешаются только в судебном порядке – добровольно строительная компания часто даже не уплачивает неустойку.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если дольщик посылает строительной компании письменно выраженную претензию с намерением расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, это значит, что если потом ситуация нормализуется, то отозвать претензию можно будет только с согласия застройщика.

Также важно понимать, что возврат всей суммы (а не только самой неустойки) на практике наблюдается довольно редко. Причин к тому несколько:

  1. Компания-застройщик в большинстве случаев грамотно рассчитывает свои шаги и возможные риски. У нее явно разработан сценарий на такие очевидные случаи. Поэтому фирма может объявить себя банкротом, а последующий возврат средств сильно затормозится даже в случае принятия судом решения в вашу пользу.
  2. Сам факт победы в судебном процессе не гарантирует получения полной суммы. Компания может обжаловать решение, сознательно затягивать сроки или даже намеренно мстить истцу законным путем: дом уже может быть сдан, а тяжба продолжаться.

Поэтому принятие решения о досрочном расторжении ДДУ – это крайняя мера, с которой не стоит торопиться. А взыскание неустойки с застройщика – более реальная задача, которая не предполагает разрыв договорных отношений.

Процедура взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Договор долевого участия или ДДУ – это соглашение между застройщиком и дольщиками в отношении возводимого объекта. Отношение сторон, в том числе сроки сдачи объекта права и обязательства прописываются в письменном соглашении. В случае нарушения может быть проведено взыскание неустойки с застройщика по долевому участию.

Обязательные пункты договора долевого участия

Для начала, такого рода соглашение должно регистрироваться, ведь в противном случае дольщики не смогут не то что получить неустойку по договору долевого участия, а вообще никак не докажут, что они вкладывали средства.

В договоре должны быть четко прописано:

  1. Описание возводимого объекта, с планом и площадью. Независимо от того жилая недвижимость или нежилая. Обязательно должен быть указан адрес.
  2. Сроки сдачи в эксплуатацию. Причем для всех участников по договору участия в долевом строительстве сроки одинаковые. Если по какой-либо причине застройщик не успевает в оговоренный период передать строение, он обязан за 2 месяца предупредить всех участников. В противном случае взысканий ему не избежать.
  3. Цена и порядок внесения дольщиками средств.
  4. Какой срок гарантии на сооружение.
  5. Какими путями исполняются обязательства сторон договора.

Важно! Если в договоре нет этих существенных условий, претендовать на любые выплаты при нарушении сроков или других условий не удастся, ведь сделка признается недействительной.

Что обязан делать застройщик

Застройщик не имеет права отклоняться от прописанных в документе сроков сдачи объекта. Незамедлительно после сдачи передать дольщикам помещения.

При этом для реализации своих прав он может задействовать как собственные силы, так и подрядчиков.

Все риски, в том числе случайное повреждение или даже разрушение объекта, несет застройщик, до того момента пока не подписан акт приема-передачи.

Неустойка

Зачастую застройщику неустойку приходиться выплачивать по причине срыва сроков. Даже если он заранее (за 2 месяца) предупредил, что в оговоренные ранее термины не укладывается, дольщики не обязаны соглашаться на такие условия, и могут спокойно составлять исковое заявление о взыскании неустойки.

Неустойка может иметь вид:

  1. Пеня.
  2. Штраф.
  3. Компенсация морального вреда.

Если срок затягивания сдачи превысил 2 месяца, участник ДДУ имеет право расторгнуть договор и требовать возврата средства.

Получить компенсацию можно в суде или на этапе досудебного производства. Досудебное разрешение спора приоритетней, так как позволит не затягивать процесс и средства, потраченные на разбирательства с обеих сторон, будут минимальными. Порядок взыскания:

  1. Необходимо при помощи юриста подготовить предложение о добровольной уплате неустойки. Такого рода документ должен составляться в 2 экземплярах, один при этом у дольщика, второй направляется компании застройщику.
  2. Провести расчет неустойки. При этом можно брать во внимание не только ставку для физических лиц (2/300), но и дополнительные штрафы. Например, указать пункт о возмещении средств за аренду жилья, пока объект строительства не был сдан.
  3. Сформировать пакет документов, который отображает претензии дольщика. В него следует включить копию паспорта дольщика, договор долевого участия, копии документов подтверждающих выплату частей по ДДУ, собственно письмо с претензией.

Отправлять письмо можно почтой, при этом указать, что оно ценное и отметить необходимость оповещение получателя. Также есть возможность вручить лично представителю застройщика в офисе. При этом корреспонденцию должны зарегистрировать в журнале. На втором экземпляре претензии представитель обязан поставить штамп о принятии.

Судебное взыскание

Если в добровольной выплате застройщик отказал, можно обращаться в суд. Образец иска получиться найти в любой юридической консультации, но стоит знать, что есть обязательные пункты, которые нужно включить в заявление. К ним относятся:

  • Письмо претензия, то есть требования дольщика.
  • Адрес судового органа (пример в ДДУ).
  • Реквизиты истца, его адрес проживания.
  • Реквизиты ответчика, в том числе полнее наименования и юридический адрес.
  • Какие основания для подачи иска, при этом их необходимо обосновать законами.
  • Каким образом нарушены права дольщика и требования его по этому поводу.
  • Подтвержденная документами правота — договор долевого участия, в котором указаны сроки сдачи объекта, квитанции об уплате и т.д.
  • Цену иска. Причем в этом пункте нужно представить расчеты.

Доказывать свою правоту обязан дольщик собственнолично, но  для того чтобы иск был принят с первого раза, следует воспользоваться услугами юриста. Лучше всего искать нотариуса специализирующегося на сделках с недвижимостью, а оптимально на долевом строительстве.

Рассмотрение дела

После принятия документов последует судебное разбирательство, которое может проводиться в судах:

  1. По месту расположение застройщика.
  2. По место проживания или временного пребывания дольщика-истца.
  3. По месту, где был оформлен договор долевого участия.
  4. По месту расположения объекта недвижимости.
  5. В мировом суде. К таким делам относятся те в которых неустойка больше 50 тыс рублей.

Судебная практика

Иски по поводу взыскания неустойки не редкость, причем дольщики в большинстве случаев дела выигрывают. Но есть один существенный момент – суммы, заявленные в иске намного меньше. На это не влияет даже то, что объемы компенсации регламентируют федеральные законы.

Что касается возмещения морального вреда, то это вовсе фантастика. Суммы, которые вообще удается получить мизерные. Доказать, как таковой, моральный вред очень сложно, а примеров удовлетворения иска в полном объеме практически нет. Для того, чтобы получить более или менее существенные суммы по этому иску необходимо аргументировано доказать свои страдания, по поводу нечестности застройщика.

Ухищрения застройщиков или внимательно читаем ДДУ

Застройщики часто понимают, что в сроки уложиться не получится, поэтому еще на этапе заключения договоров или последующих этапах используют такие уловки и даже незаконные схемы:

  1. В тех случаях, когда территория под застройку была выделена до 2005 года, то есть до момента внесения изменения в закон про долевое строительство. Такой застройщик может предложить подписать не ДДУ, а инвестиционного договора. В таком случае получить взыскание практически невозможно.
  2. Недобросовестные компании вместо ДДУ предлагает заключить предварительную куплю-продажу недвижимости, при этом окончательное оформление будет проведено только через несколько месяцев после сдачи. При таких раскладах дольщик не защищен, если сдача срывается.
  3. Оформление уплаты дольщиком через договор займа. При возникновении неурядиц застройщик выдает вексель, с возможностью последующего его использования на других объектах. Повезет, если таковые будут.
  4. Двойная продажа. Это самая черная схема. При ней одну квартиру продают несколько раз. Для того чтобы обезопасить себя стоит тщательно проверять документы компании, с которой заключается ДДУ.

Все операции по перечислению средств по договору следует осуществлять безналично. Это будет определенной гарантией возврата.

Вывод

Получить свои средства при нарушении условий ДДУ вполне реально, но суммы зачастую не такие как обещает федеральный закон. Для того, чтобы избежать такого рода разбирательств, лучше тщательно выбирать застройщика и внимательно читать договор долевого участия. Также не стоит бросаться на слишком выгодные и дешевые варианты, в большинстве случаев это мошенничество.

Процедура взыскания неустойки с застройщика по договору долевого участия Ссылка на основную публикацию

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или звоните по телефону
+7 (499) 653-60-72 доб. 184 (Москва)
+7 (812) 426-14-07 доб. 431 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Покупая квартиру в недостроенной новостройке, вы заключаете ДДУ (то есть договор долевого участия). Сроки сдачи дома в эксплуатацию указываются в тексте данного документа.

Если организация-застройщик опаздывает с оговорёнными датами предоставления жилья в распоряжение дольщиков или иным способом нарушает их права, недовольный собственник недвижимости может взыскать с компании неустойку.

Когда возможно взыскание неустойки с застройщика по ДДУ?

Сроки сдачи жилого строения в эксплуатацию чётко прописаны в тексте договора, заключённого с покупателем. Если компания-застройщик не успевает закончить строительные работы к назначенной дате, она может перенести день сдачи объекта, предварительно согласовав данную информацию с дольщиками.

Если подобных действий компанией не было предпринято, собственник квартиры в новостройке может взыскать неустойку с застройщика при долевом участии в строительстве.

Другим основанием удержания пеней с организации выступает пропуск сроков исправления выявленных у объекта недвижимости изъянов. При этом дольщики имеют законное право обратиться к застройщику с требованием о проведении ремонтных работ в течение всего срока действия гарантии.

В соответствии со статьями 6 и 7 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года, гарантийный период составляет:

  • 5 лет, если речь идёт об объекте долевого строительства;
  • 3 года на инженерное и технологическое оборудование в помещении.

Определение величины неустойки

Размеры пеней, удерживаемых за нарушение сроков сдачи жилья, установлены второй частью шестой статьи ФЗ № 214. Величина неустойки, удерживаемая за каждые сутки неисполнения застройщиком своих обязательств, составляет 1/150 ставку рефинансирования ЦБ РФ.

При этом дольщик, желающий взыскать пени, должен ориентироваться на размеры ставки, действующие в день пропуска застройщиком оговорённых сроков. По данным Центробанка на конец октября 2017 года её величина составляет 8,25%.

Определить размеры неустойки дольщик может самостоятельно с помощью приведённой ниже формулы.

(СК * КДП * СРЦБ * 1/150)

В данном алгоритме СК – это стоимость квартиры, КДП – количество дней просрочки, а СРЦБ – ставка рефинансирования Центробанка.

Если у вас возникли сложности с расчётом пеней, вы можете обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут вам взыскать неустойку с застройщика без предоплаты за предоставляемые услуги.

Досудебное разрешение спора

Чтобы компания возместила причинённый вам ущерб, требуется составить соответствующую претензию или заявление о взыскании неустойки с застройщика.

Оно оформляется в простом письменном виде. В его содержании важно указать реквизиты ДДУ, паспортные данные собственника, сроки, которые были нарушены организацией, и требование о выплате пеней.

Юристы рекомендуют ссылаться на пункты ДДУ и положения российского законодательства (нормы ФЗ № 214, статьи 309 и 310 Гражданского кодекса РФ).

Если компания приняла выставленные условия и готова выплатить пени, ответ на поступившее заявление должен быть направлен дольщику в течение 10 дней. Однако практика взыскания неустойки с застройщика показывает, что чаще всего вторая сторона сделки противится выплате финансового возмещения.

Отстоять свои интересы собственник жилья может через судебную инстанцию.

Получение неустойки по ДДУ через суд

Если компания отказалась удовлетворять обоснованные требования дольщика или так и не предоставила ответ на поступившую жалобу, для защиты своих прав необходимо обратиться в суд. Взыскание неустойки с застройщика по исковому заявлению, как правило, осуществляется при соблюдении претензионного порядка урегулирования спора.

В текст иска важно включить перечисленные ниже сведения:

  • реквизиты судебного органа, уполномоченного рассматривать данное дело;
  • паспортные данные истца;
  • реквизиты организации-застройщика;
  • суть проблемы (например, незаконный пропуск сроков сдачи жилья в эксплуатацию);
  • перечень обстоятельств, на которых дольщик основывает свои требования;
  • реквизиты ДДУ и пункты, нарушенные застройщиком;
  • заявленные собственником жилья требования;
  • стоимость иска;
  • расчёт неустойки;
  • доказательства, подтверждающие обоснованность позиции дольщика;
  • перечень документации, приобщаемой к иску;
  • дату обращения в суд;
  • подпись заявителя.

В цену иска входит не только неустойка, рассчитанная истцом или юристом, но и моральный ущерб, нанесённый собственнику в связи с отказом застройщика от удовлетворения его обоснованных требований. Кроме этого, в сумму иска можно включить расходы, связанные с вынужденным обращением в суд.

В какой суд направлять иск?

Подсудность искового заявления зависит от величины заявленных требований. Если сумма, запрашиваемая истцом к взысканию с ответчика, не превышает 50 тыс. рублей, дело рассматривается мировым судьёй. При большей цене иска документация направляется в районный суд.

Какие документы приобщить к иску?

Исковое заявление невозможно рассмотреть по существу, если оно не дополнено документами, способными подтвердить обоснованность требований истца, чьи права были нарушены застройщиком.

Именно поэтому к иску приобщаются:

  • копия ДДУ;
  • копия обращения к компании-застройщику или почтовая квитанцию, подтверждающая вручение жалобы от дольщика;
  • расчёт неустойки;
  • чек, удостоверяющий оплату пошлины;
  • письменный ответ от организации-застройщика на поступившую претензию (если был предоставлен);
  • прочие документы, имеющие отношение к делу и способные доказать обоснованность позиции истца.

При регистрации иска и дополняющих его бумаг собственник недвижимости должен предоставить в канцелярию суда свой паспорт.

Оплачивать госпошлину за подачу в суд иска не требуется, если величина исковых требований не превышает 1 млн. рублей.

Результаты рассмотрения дела в суде

Стоит отметить, что судья вправе понизить размер взыскиваемой неустойки при наличии существенных оснований. В выплате пеней будет отказано, если задержка сроков сдачи жилья возникла по вине самого собственника или в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств, оговорённых в ДДУ.

Если судья принял решение в пользу истца, взыскать с компании-застройщика неустойку и дополнительные выплаты можно путём обращения к нему с повторным заявлением после вступления в силу судебного постановления.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас или оставьте заявку онлайн:

+7 (499) 653-60-72 доб. 184 (Москва)

+7 (812) 426-14-07 доб. 431 (СПб)

Это быстро и бесплатно !

Добавить комментарий