Купили квартиру с долгами по коммуналке: что делать, покупка и продажа квартиры, как продавать с задолженностью по коммунальным платежам и ЖКХ, кто оплачивает, договор купли-продажи

Содержание
  1. Покупка и продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: как происходит
  2. Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать
  3. Кто платит по коммунальным долгам при продаже квартиры
  4. Документальное отражение в договоре
  5. Образец договора купли продажи с коммунальной задолженностью
  6. Процесс заключения сделки
  7. Необходимые документы
  8. Уведомление управляющей компании
  9. Подводные камни для покупателя
  10. Как проверить наличие задолженности
  11. Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?
  12. Коммунальные платежи
  13. На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?
  14. Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам
  15. Заключение сделки
  16. Уведомление управляющей компании
  17. Подводные камни для покупателя
  18. Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2018 году
  19. Обязанности по уплате
  20. Правовое регулирование
  21. Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2018 году
  22. Отражение в договоре
  23. Заключение сделки
  24. Необходимые документы
  25. Возможные нюансы
  26. Письменное согласие
  27. Уведомление управляющей компании
  28. Можно ли купить или продать квартиру с долгом по коммунальным платежам
  29. Обязанности по уплате
  30. Как узнать о долгах ЖКХ?
  31. Последствия задолженности для должника
  32. Процесс продажи
  33. Что входит в долги по ЖКХ?
  34. Как покупать квартиру с долгом
  35. Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Покупка и продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: как происходит

Купили квартиру с долгами по коммуналке: что делать, покупка и продажа квартиры, как продавать с задолженностью по коммунальным платежам и ЖКХ, кто оплачивает, договор купли-продажи

При совершении сделок купли-продажи жилья, каждая из сторон старается осуществить их по наиболее выгодным для себя условиям.

Ситуация с оплатой долгов за ЖКУ при продаже (покупке) квартиры не является исключением. Если стороны пришли к соглашению, то они могут совершить сделку с такой квартирой, но с учетом некоторых нюансов.

О том, как совершается покупка квартиры с долгом по коммунальным платежам, расскажем далее.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, можно ли это сделать

Любому собственнику жилья полагается вовремя платить за предоставляемые услуги. Однако по различным причинам не все делают это положенным образом. И как быть, если на такой товар нашелся свой покупатель?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-44-68 (Москва)

+7 (812) 467-32-45 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Можно ли продать квартиру с долгом?

Прямого запрета в законодательстве на совершение подобных сделок нет. Стороны свободны в заключении любых договоров и внесении в них различных условий по своему желанию. Главное, чтобы они не противоречили существующим законам и не нарушали ничьих интересов.

Продажа квартир (иных жилых помещений) с долгами по ЖКХ закону не противоречит. Сама сделка будет совершаться по обычным для купли-продажи недвижимости правилам.

Понадобится собрать все нужные документы, составить и подписать договор, осуществить регистрацию перехода прав по ней в Росреестре.

Однако отдельным пунктом или дополнительным соглашением нужно будет решить вопрос о судьбе неоплаченных ЖКУ.

Кто платит по коммунальным долгам при продаже квартиры

По закону долги по коммуналке должны оплачивать собственники квартир, которым эти услуги были предоставлены. И это правило действует независимо от продажи имущества.

Новый владелец будет отвечать за содержание жилья, оплату ЖКУ только с момента регистрации своих прав. По долгам старого новый собственник не отвечает. Исключение составляет лишь обязательство по внесению платежей за капремонт. Ведь по ст.

158 ЖК РФ к новым владельцам (собственникам) квартиры в МКД переходят обязательства, в том числе, неисполненные, прежних.

За доги отвечает продавец. При отсутствии иных договоренностей он обязан погасить их как можно скорее.

Однако, если покупатель очень хочет прибрести именно это жилье, даже с долгами по квартплате, то это обязательство может быть переведено на него. Но для этого обязательно требуется его согласие.

Документальное отражение в договоре

Купить квартиру с долгами можно, но делать это нужно обдуманно и правильно.

Если продавец сообщил о наличии долга, то следует обговорить с ним вопрос его погашения. Достигнутые сторонами договоренности должны найти отражение в договоре. Решать этот вопрос устно не рекомендуется во избежание проблем в дальнейшем.

Подобный пункт можно включить в сам текста договора. Фактически в нем указывается, в зависимости от выбранного варианта, что продавец обязуется погасить имеющиеся коммунальные долги или покупатель берет их оплату на себя.

Помимо этого можно составить и отдельное письменное соглашение о переводе коммунальных долгов на покупателя. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса.

В любом случае перевести свои долги на иное лицо можно при отсутствии возражений по этому поводу УК.

О желании произвести продавцом такую уступку своих долгов управляющая организация должна быть обязательно уведомлена.

Образец договора купли продажи с коммунальной задолженностью

Сам по себе такой договор практически не отличается от обычных сделок подобного рода. Поэтому для его составления можно взять любой образец сделки с продажей (покупкой) квартиры и включить в него пункт о долгах за ЖКУ.

Для тех, кому не хочется заниматься этим самостоятельно, ниже представлен готовый шаблон такого договора. В этом образце представлен вариант, когда обязанность погашения коммунального долга возложена на продавца.

При договоренности о его оплате покупателем данный пункт легко можно изменить.

⇒ Образец договора купли-продажи с коммунальной задолженностью можно скачать по ссылке.

Процесс заключения сделки

Заключение сделки продажи квартиры с долгами происходит в общем порядке. Для начала необходимо найти покупателя на квартиру. Для того, чтобы сразу закрепить имеющуюся договоренность юридически желательно составить с ним предварительный договор.

Далее уже спокойно собрать все требуемые документы, составить основной письменный договор. Далее необходимо изучить представленный на подписание проект, все документы продавца. Затем, если никаких проблем нет, пописать документ.

Фактическую передачу квартиры стоит осуществлять по акту. Можно составить его отдельно или включить в сам договор.

Нотариально заверять его не нужно.

Однако потребуется пройти регистрацию в Росреестре, заплатив пошлину в 2000 руб. Только после завершения данной процедуры покупатель может считаться новым собственником купленной квартиры.

Необходимые документы

Помимо самого договора для осуществления сделки следует подготовить следующие бумаги:

  • паспорта участников сделки (иные удостоверения личности);
  • документы о правах на квартиру;
  • техпаспорт (собственность до 1999 г.);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие размер долга.

При особых обстоятельствах могут понадобиться и другие бумаги. Например, доверенность на оформление сделки, согласие сособственников на ее совершение, разрешение органов опеки, если затронуты интересы детей несовершеннолетнего возраста.

Уведомление управляющей компании

О состоявшейся смене собственника квартиры и переводе на него долгов прежних владельцев следует уведомлять УК. Делается это в письменной произвольной форме. К такому уведомлению нужно приложить копии документов, подтверждающих переход прав (договор, выписки из ЕГРН). Само заявление можно отнести лично в УК или направить по почте.

Жилищный владелец также может осуществить передачу уведомления с представителем. Если этого не сделать, то квартплата будет по-прежнему начисляться прежним владельцам, а долги висеть на них.

Подводные камни для покупателя

При совершении любых сделок ее стороны несут определенные риски.

Покупателям пред подписанием бумаг следует внимательно изучить все имеющиеся у продавца документы. Важно выяснить, является ли данное лицо законным собственником, в порядке ли у него документы на квартиру, нет ли обременений, ни идет ли судебный спор по данной квартире.

Если покупатель соглашается на оплату долгов за ЖКУ, то здесь тоже нужно быть внимательным. Особенно, если продавец предлагает просто увеличить сумму покупки, а долги хочет платить сам. Нужно проверить имеются ли на самом деле долги, в каком размере и за какой период.

Взыскиваться могут долги лишь за последние три года.

Соглашение об оплате коммунальной задолженности должно быть письменным. При этом нужно точно указать, в какой сумме, за какой период обязуется покупатель погасить долг. Если вы стали владельцем квартиры, но не подписывали соглашений о принятии на себя долгов, то оплачивать их не нужно.

Что делать, когда УК настаивает на оплате? Можно предоставить им письменный ответ с указанием даты, с которой стали собственником указанного жилья. А также написать о том, что соглашения об оплате долгов бывших собственников не подписывались. УК должна будет взыскивать их с прежних владельцев.

Как проверить наличие задолженности

Перед подписанием договоров не лишним будет обезопасить себя и проверить достоверность всех сведений. Для этого потребуется получить и информацию о наличии и размере коммунальных долгов.

Как это можно сделать? Продавцу (собственнику) жилья сделать это проще. Он может узнать эту информацию по лицевому счету в УК, расчетных центрах, через портал госуслуг, терминал для оплаты или банк.

Если собственник имеет свой личный кабинет на портале госусулг или УК, то делается это быстро. Выяснить наличие долга можно и по адресу. Для этого можно обратиться в УК, банк, специальные порталы организаций ЖКХ.

Использовать данные об адресе для получения данных может и покупатель.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Купили квартиру с долгами по коммуналке: что делать, покупка и продажа квартиры, как продавать с задолженностью по коммунальным платежам и ЖКХ, кто оплачивает, договор купли-продажи

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК.

Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ.

К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят — на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2018 году

Купили квартиру с долгами по коммуналке: что делать, покупка и продажа квартиры, как продавать с задолженностью по коммунальным платежам и ЖКХ, кто оплачивает, договор купли-продажи

Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?

В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».

Обязанности по уплате

Жилищный Кодекс Российской Федерации накладывает на собственника или нанимателя жилья обязанность оплачивать коммунальный и жилищные услуги своевременно и в полном объеме.

Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

На практике часто случается, что предусмотрено иное число дополнительными договорами с управляющей компанией или непосредственно с поставщиками услуг жкх.

Обязанность оплачивать коммунальные и жилищные услуги возникает с момента заключения сделки купли-продажи.

Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.

Новый владелец должен оплачивать коммунальные услуги только за себя, начиная с момента регистрации права собственности на жилое помещение.

К тем, кто своевременно и в полном объеме не оплачивает потребляемые коммунальные услуги, применяются разрешенные законом меры воздействия.

Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.

Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:

 Начисление пенина общую сумму задолженности
 Приостановлениеподачи коммунальных ресурсов
 Полное отключениежилого помещения от услуги жкх
Судебные тяжбыпо взысканию долгов с последующей описью имущества судебными приставами
 Выселениеиз неприватизированного жилья

Все мероприятия, проводимые управляющей компанией по отношению к должнику как минимум неприятны.

Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.

Ведь многие граждане Российской Федерации совершенно не разбираются в законах и малейшее подозрение, что с квартирой что-то не так отпугнет их от сделки.

Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.

Правовое регулирование

Вопреки мнению большинства продажа недвижимости с имеющими неоплаченными коммунальными счетами вовсе не является аферой или мошенничеством и не противоречит действующему законодательству.

Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.

Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.

Хоть человек, купивший жилье с долгами по коммунальным услугам и не обязан их «гасить», но подобная ситуация может попортить много крови благодаря стараниям неугомонных сотрудников управляющей компании.

: при продаже квартиры коммунальные долги переходят новому хозяину

Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Именно этот правовой акт регламентирует практически все отношения между сторонами в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:

Размещение в местах общего пользования жильцовсписков должников по коммунальным услугам
 Начисление пенина общую сумму задолженности
 Введение ограниченийили полное отключение должников от коммунальной услуги

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2018 году

Закон Российской Федерации не запрещает собственникам продавать жилье с имеющимися задолженностями по коммунальным услугам.

Главное соблюдать определенные правила игры, чтобы не нарваться на серьезные неприятности:

 Необходимо самостоятельно уведомитьпокупателя об имеющихся долгах
 Предложить вариантырешения проблемы
 Можно заключить письменное соглашениео том, что продавец обязуется оплатить имеющиеся задолженности по услугам жкх из суммы аванса, полученного от покупателя
 Отдельным пунктом в договоре с письменного согласия покупателявыделить передачу долга по коммунальным платежам новому собственнику жилья и его обязательства оплатить эти долги (при таком варианте развития событий продавец делает скидку покупателю на общую сумму задолженности)

Таким образом, вопрос о том можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам больше не является пугающим и непонятным.

Главное стараться вникнуть во все подробности дела и не пытаться обмануть вторую сторону сделки.

Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности.

При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.

Так как риелторы и сотрудники регистрирующих органов не требуют предоставления справок из управляющей компании об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.

Чтобы сохранить свое время и нервы проще не пытаться «надуть» друг друга, а в полном объеме выполнить договорные обязательства.

Отражение в договоре

Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Существует подобные решения:

 Задолженность не передается покупателюпри подобном решении сторон разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи нанести им визит и уведомить о предстоящей смене собственников
 Долги по коммунальным услугам передаются новому владельцудля этого отводится специальный пункт в договоре. Также покупатель может оформить письменное обязательство оплатить коммунальные долги за приобретаемую недвижимость

Заключение сделки

Процесс оформления сделки купли-продажи происходит по определенным правилам, регламентированным Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Так основными составляющими сделки являются:

  • наличие сторон — покупателя и продавца;
  • объект купли-продажи;
  • наличие договора, составленного в письменной форме.

По российскому законодательству договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания.

Несмотря на практикуемую упрощенную форму регистрации сделок купли-продажи покупатель имеет право потребовать от покупателя предъявить домовую книгу, справки от поставщиков услуг об отсутствии/наличии долга, технический паспорт покупаемой недвижимости.

Подобная осторожность может уберечь вас от серьезных неприятностей:

  1. Посторонние лица, прописанные на вашей жилплощади.
  2. Незаконные перепланировки.
  3. Долги по коммунальным услугам.

Необходимые документы

Обычно оформление сделок купли-продажи недвижимости с задолженностями проводится в штатном режиме, не особо отличаясь от обычных, бездолговых.

Предварительно продавцу необходимо подготовить и принести с собой на сделку следующие документы:

 Документудостоверяющий личность продавца и его копию
 Правоустанавливающие документыдоговор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.
 Техническийпаспорт жилого помещения
 Кадастровыйпаспорт продаваемой недвижимости
 Выписка из Регистрационной палатыо том, что жилое помещение состоит на учете
 Выписка о состоянии лицевого счетаполучаемая в управляющей компании или ЖЭКе

В случае если продаваемая недвижимость является долевой, необходимо либо личное присутствие всех собственников на сделке либо их письменное, нотариально заверенное согласие на продажу.

Возможные нюансы

Каждому собственнику следует знать, что именно он может делать со своей недвижимостью, а также чем никто не имеет права ему угрожать:

 Собственник имеет правораспоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению — продать, подарить, завещать и т.д., наличие долгов по коммунальным услугам не может быть причиной отказа в совершении подобных действий
 Долг по квартплатечислится за владельцем квартиры в течение 3 лет, затем он списывается, поэтому если с вас пытаются получить долги больше чем за 36 месяцев, знайте — это незаконно
 Если на квартиру наложен арест на основании судебного производствапроводить с ней какие-либо сделки по отчуждению невозможно
 Покупатель жилой недвижимостине несет ответственности перед управляющей компанией за имеющиеся долги предыдущего собственника, если иное не предусмотрено договором купли-продажи
 Управляющие компании не имеют права переуступать долги собственников жильятретьим лицам, при подобных прецедентах необходимо срочно обращаться в надзорные органы
 Долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонтпереходят на нового владельца квартиры на основании статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации

Письменное согласие

Если покупатель готов приобрести недвижимость с неоплаченными коммунальными услугами, необходимо документально заверить принятое решение о дальнейшей судьбе долгов.

Самый простой вариант — составление предварительного договора купли-продажи, в котором будет расписано:

 Общая стоимость покупаемой квартирыи сумма задатка
 Размер долгапо услугам жкх и обязательство продавца оплатить их из денежных средств задатка
 Срокв течение которого задолженность должна быть погашена
 Временной промежутокв течении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи

Предварительный договор — документ официальный, поэтому лучше всего его составлять и подписывать у нотариуса.

После заключения основного договора предварительный уничтожается.

В принципе все основные данные переносятся с одного документа в другой, но также в основном договор могут быть внесены какие-то незначительные изменения.

Уведомление управляющей компании

При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.

Поэтому уведомить управляющую компанию о смене собственника является необходимостью.

Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.

Главное изложить просьбу об открытии нового лицевого счета для начисления и оплаты коммунальных и жилищных услуг.

Передать заявление-уведомление адресату можно несколькими способами:

 Принести в контору управляющей компаниии передать его в руки уполномоченному лицу с отметкой о принятии
 Отправитьпочтой России заказным письмом с уведомлением или при помощи интернета

Если квартира обслуживается различными поставщиками услуг напрямую, необходимо написать подобные заявления в каждую организацию отдельно.

Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.

Многие, погоревав, начинают скрепя сердце выплачивать чужие долги по коммунальным услугам. Не стоит этого делать.

Никто не имеет права заставить вас оплачивать чужие задолженности, если только вы не договорились об этом с продавцом и не получили от него существенную скидку в цене. 

Можно ли купить или продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Купили квартиру с долгами по коммуналке: что делать, покупка и продажа квартиры, как продавать с задолженностью по коммунальным платежам и ЖКХ, кто оплачивает, договор купли-продажи

За период проживания иногда накапливаются неоплаченные долги по оплате за коммунальные услуги. Собственник неприватизированной квартиры, попадая в ситуацию, когда требуется продажа этой недвижимости, изыскивает способы и какие-то лазейки, чтобы сделка совершилась. А можно ли вообще продать квартиру с коммунальными долгами?

Важно! Со своей стороны покупатель, не знакомый с тонкостями жилищного законодательства, не желает связываться с приобретением квартиры, за которой, якобы, числится долг.

Однако интересы покупателя в таком случае все же защищены. Продавцу очень проблематично будет собрать все необходимые документы для осуществления продажи.

Покупатель, по сути, нечем не рискует – кредиты по квартплате закрепляется не за жилым помещением, а за конкретным физическим лицом (собственником жилплощади).

Обязанности по уплате

ЖК РФ особенно указывает на то, что обязательства по уплате коммунальных и прочих услуг целиком и полностью лежат на хозяине, либо нанимателе жилого помещения.

Платить за жилое помещение нужно регулярно и полностью. Срок оплаты обычно устанавливается – до 10 числа каждого месяца, который следует за отчетным.

Иногда управляющие компании в договорах указывают свою собственную дату обязательной оплаты.

Важно! Если покупатель получил вместе с собственностью долги предыдущего хозяина, нет законных оснований взыскать их с покупателя. Новый собственник будет оплачивать свои собственные квитанции и прочие услуги исключительно со вступления в собственность на данное жилье.

Управляющие компании идут на хитрость, пытаясь внушить покупателям квартиры, что все долги перешли за конкретной квартирой. Отказ от их притязаний можно обосновать, ссылаясь на 153 статью ЖК РФ – обязательства по оплате возникают лишь при установлении права собственности.

Как узнать о долгах ЖКХ?

Сложность заключается в том, что по закону продавец не должен в обязательном порядке собирать документы на продажу по определенному списку. Спорность заключается в том, что покупатель, по ГК РФ, на момент сделки должен быть осведомлен обо всех существенных условиях данной сделки.

Поэтому та сделка, в которой фигурировали долги по ЖКХ, может быть в любой момент оспорена покупателем.

Покупателю нужно обязательно проанализировать ситуацию и узнать все о возможных долгах, которые не оплатил бывший владелец.

Причем, это можно сделать как до сделки, так и после нее:

  • самый простой вариант – лично обратиться к поставщикам услуг: ЖЭК или управляющую компанию, энергосбытовую компанию, Ростелеком и узнать, существуют ли какие-либо непогашенные долги по данной квартире. Надо узнать, кто их будет оплачивать, если при покупке поменяют владельца жилплощади.
  • обращение в рассчетно-кассовый центр. Плохо то, что они предоставляют объединенные сведения.
  • порталы по информированию жильцов – это относительно недавнее изобретение, создаваемое управляющими компаниями. На таких порталах свою информацию оставляют банки и прочие учреждения.
  • Сбербанк оказывает услугу по обнаружению задолженностей.
  • по Московскому региону действует специальный портал центра координации. На нем можно найти общую и частичную информацию. С помощью же функции «Справка» можно узнать обо всех долгах за любую квартиру в области.

Последствия задолженности для должника

Если человек в течение длительного времени не оплачивал услуги, предоставленные коммунальным хозяйством, это влечет за собой неприятные последствия. К ним относятся:

  • обложение пеней всей суммы общей задолженности по коммуналке, которая долго не выплачивалась;
  • временное прекращение предоставления услуг;
  • полное прекращение предоставления услуг;
  • составление судебных исков, что влечет за собой опись имущества должника;
  • выселение (возможно лишь в том случае, если жилье не приватизировано);
  • проблема с продажей жилого помещения, по которому числятся долги – то есть отсутствие возможности продать жилье выгодному покупателю.

Процесс продажи

Осуществить сделку купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам возможно на законных основаниях, для этого необходимо:

  • в добровольном порядке ознакомить потенциального покупателя с имеющимся долгом.
  • договориться, что продавец оплатит всю задолженность в полном объеме из средств аванса, внесенного покупателем. Для подтверждения договоренности обязательно составляется письменное соглашение.
  • написать, что покупатель лично оплатит долг, при условии, что продавец сделает скидку в оговоренном размере.
  • если же обе стороны не пришли к общей договоренности, то долг автоматически следует за прежним владельцем квартиры.

Необходимо в точности знать, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. К какому бы компромиссу не пришли обе стороны, это обязательно надо зафиксировано в договоре купли-продажи жилого помещения.

То есть, если задолженность не переходит покупателю, то к договору прилагается справка о наличии конкретного долга, за который ответственен продавец.

Это поможет впоследствии покупателю ответить на требования УК о переходе квартиры.

Важно! Собственник квартиры должен знать, что если у него существует долг по оплате ЖКХ, то он может числиться за ним в течение 3 лет. Затем происходит его списание. Поэтому фактически он должен оплачивать лишь долги трехлетней давности – остальное с него требовать просто не имеют права.

Если на жилплощадь наложен арест, то собственник не имеет законного права ее продавать или заключать другие сделки.

Сделка купли-продажи квартиры с долгом не опасна, однако, иметь на руках грамотно составленные документальные подтверждения нужно.

Для того чтобы продать квартиру с имеющимися долгами, потребуются следующие документы:

  1. Паспорт. Если действия осуществляет посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность от продавца.
  2. Документ, который подтверждает владения жилплощадью.
  3. Договор купли-продажи (когда квартира покупалась), договор дарения или наследования.
  4. Кадастровый документ (только тогда, когда в квартире проводились какие-либо перепланировки с увеличением ее площади).
  5. Письмо с дозволением попечительства (когда регистрацию на данной площади имеет несовершеннолетний ребенок).
  6. Согласие каждого лица, зарегистрированного на данной площади.
  7. Выписка из домовой книги, свидетельствующая об отсутствии или наличии долгов ЖКХ.

Что входит в долги по ЖКХ?

Перед тем, как продать квартиру с долгами по коммунальному платежу, нужно погасить все долги. К обязательным платежам относятся:

  • начисления за капитальный ремонт дома.
  • взносы, направляемые на содержание помещений и территорий общего пользования: лестничные клетки, двор, подвалы, коммуникации.
  • электроэнергия.
  • отопление.
  • газоснабжение.

Немаленькие задолженности, по большей части, возникают потому, что, по закону, поставщики ресурсов не вправе полностью отрезать поставки отопления и холодной воды в квартиру. Этот факт и дает возможность людям собирать огромные долговые суммы по услугам ЖКХ.

Как покупать квартиру с долгом

Если все же случилась покупка квартиры с долгами по ЖКХ, и нет в договоре о купле-продаже необходимых гарантий, то обязательно нужно:

  • найти способ взять справку о состоянии образовавшейся задолженности. Для этого нужно либо потребовать ее у прежнего владельца, либо взять самостоятельно в ЖКХ и там задать все необходимые вопросы.
  • сообщить ЖЕКу о том, кто является новым собственником жилья.
  • поставить в известность прежнего владельца, что он не заплатив долги, продал квартиру. Надо сказать, что у него имеется обязательство в определенной сумме за конкретно указанный период, выплачивать которое он обязан.

Несмотря на предстоящие проблемы, закон в данном случае на стороне покупателя.

Если управляющая компания требует долг с нового собственника

Такая практика достаточно распространена, когда поменяется владелец. Почему-то многие думают, что проще всего требовать погашение задолженности с нового владельца жилой площади.

Здесь новому собственнику бояться нечего: правильно составленный договор купли-продажи защитит его от этих посягательств.

Поэтому, не стоит опасаться угрозы судебного разбирательства, которым могут пугать представители УК.

В том случае, если квитанции с долгом продолжают упорно поступать на новых владельцев недвижимости, просто нужно необходимо предпринять некоторые шаги.

После проведенной сделки покупатель должен в самые ближайшие сроки уведомить ЖЭК или УК о смене собственника. Это нужно сделать по той причине, чтоб осуществилась замена лицевого счета, на который будут начисляться платежи за предоставление услуг ЖКХ уже на нового собственника.

Важно! Заявление о смене собственника пишется от руки в произвольной форме и относится в УК лично или отправляется заказным письмом по почте. Если поставщиками услуг несут ответственность несколько разных компаний, то уведомить нужно каждую в отдельности.

Требования выплатить долги прежних хозяев жилья незаконны и расцениваются, как вымогательство, если человек купил квартиру и платит все вовремя. Наказание за эти действия отражены в статье 163 УК РФ. Также не обязан новый владелец недвижимости и распространять сведения о прежнем владельце (новый адрес проживания бывшего хозяина и др.)

Сама по себе покупка квартиры с долгами по ЖКХ не так страшна, необходимо лишь знать свои права и иметь возможность документально подтвердить их.

Добавить комментарий