Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

Содержание
  1. Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?
  2. Особенности договора долевого участия
  3. Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья
  4. Оплата квартиры по договору с застройщиком
  5. Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме
  6. Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком
  7. На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году — ипотеку
  8. Что нужно учитывать при выборе жилья в ипотеку
  9. Порядок оформления сделки
  10. Список необходимых документов
  11. Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
  12. Особенности вторичного рынка жилья в России
  13. Сделки на вторичном рынке: главные моменты, на которые стоит обратить внимание
  14. Самостоятельное приобретение жилья
  15. Приобретение и продажа жилья через посредника
  16. Использование кредитных средств при сделках с недвижимостью: на что обращать внимание
  17. Частые вопросы при продаже вторичного жилья
  18. Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку
  19. Покупке квартиры на вторичном рынке
  20. Приобретение квартиры в новостройке
  21. Приобретение квартиры в ипотеку
  22. На что следует обратить внимание при приобретении квартиры без риэлтора
  23. Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана
  24. Отличия первичного и вторичного жилья
  25. Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке
  26. Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
  27. Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов
  28. Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости
  29. Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов
  30. Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки
  31. Как продавец получит деньги
  32. Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку
  33. Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке
  34. На что придется потратиться при оформлении сделки
  35. Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только.

Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене.

Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

  • договор долевого участия (ДДУ);
  • предварительный договор купли-продажи;

Все остальные несут большие риски.

Особенности договора долевого участия

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

  1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
  2. Окончательная стоимость объекта.
  3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Оплата квартиры по договору с застройщиком

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

  1. Безналичный расчет через банк.
  2. Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости.

Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы.

К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте.

Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству.

В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году — ипотеку

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

1   0   597

Каждый год в российское законодательство вносятся те или иные изменения, касающиеся покупки квартир. Мы поможем вам разобраться в нюансах, на которые действительно важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке жилья в этом году.

Что нужно учитывать при выборе жилья в ипотеку

На сегодняшний день более чем в 70% сделок с недвижимостью, так или иначе задействованы ипотечные средства.

При этом ипотечные сделки имеют свою существенную особенность- приобретенное жилье оформляется в собственность покупателя, однако на весь срок выплаты кредита находится в залоге у банка, поэтому должно соответствовать его критериям.

Связано это с тем, что в случаях отчуждения недвижимости заемщиков кредитной организации нужны гарантии возможности реализовать такие квартиры без убытков.

Проводя мониторинг объявлений о продаже квартир, осведомленный покупатель действует так, как действовал бы профессиональный агент, представляющий интересы покупателя при переговорах с продавцом.

Он выясняет у продавца как можно больше важной информации еще на этапе обзвона вариантов. Выяснять необходимо, соответствует ли квартира параметрам банка и личным интересам покупателя.

К параметрам банка относятся следующие критерии:

Состояние домаМногие банки не выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры в аварийном доме, здании с деревянными перекрытиями или стоящем в очереди на снос. К числу неликвидных квартир также относится жилье с газовыми колонками
Планировка квартирыОдобрение банка на покупку квартиры можно получить, если в ней нет неузаконенных перепланировок. Сотрудники банка конечно квартиры не осматривают. Но установить наличие или отсутствие перепланировок можно по соответствиям сведений в двух документах — технический паспорт квартиры со сроком давности не более 5 лет и оценочный альбом с фотографиями, по которым видно, соответствует квартира плану в тех. паспорте или нет
Стоимость в договореНа российском рынке довольно давно существует тенденция стремления продавцов квартир уйти от налогов со сделки. Налогом облагаются все квартиры в собственности менее пяти, а в некоторых случаях менее трех лет, со всей суммы свыше 1 миллиона рублей. В последние годы эта тенденция снижается по причине введения налогообложения по кадастровой стоимости. Однако в некоторых случаях продавцы все еще стремятся указывать неполную стоимость. Одним из обязательных для банка документов является отчет об оценке, в котором указана объективная рыночная цена объекта. С учетом этого важно рассматривать только варианты квартир с полной стоимостью в договоре
ОбремененияВ случае выявления тех или иных обременений (в ходе проверки квартиры покупателем, его агентством или нотариусом) покупка квартиры в ипотеку, чаще всего, также невозможна. Бывают исключения — например, если продавцы приобретали эту квартиру с ипотекой в этом же банке, и обременение наложено в его пользу. Возможность положительного решения таких вопросов всегда решается по ситуации

Полагаться на одни только требования банка не стоит — покупатель должен действовать, прежде всего, в своих собственных интересах, хорошо понимая, в чем они заключаются:

Готовность документов с долгими сроками оформленияОтсутствие неузаконенных перепланировок должно быть подтверждено документально. При этом, как показывает практика, у большинства продавцов в наличии нет технического паспорта — его просто не заказывают. Оформление тех.паспорта длится до 3-4 недель, а ускорение стоит недешево. Отсутствие данного документа может обернуться для покупателя очень невыгодными условиями, а нередко и риском не уложиться в назначенные банком сроки и вообще потерять шанс взять кредит. Поэтому стоит сразу спрашивать у продавцов, готов ли тех. паспорт, а при его отсутствии — согласны ли ускорить оформление за свой счет? И рассматривать, в первую очередь, те квартиры, у которых уже собран пакет основных документов для ипотечной сделки
Квартиры в свободной продажеСпециалисты рынка подразделяют продаваемые квартиры на свободные и альтернативные. В сделках по свободной продаже всего два участника — продавец и покупатель. Альтернативные варианты предусматривают продажу квартиры и одновременную покупку продавцом другого жилья в рамках одной сделки. Таких сделок на сегодняшний день большинство, и возможность участия в них кредитных денег давно уже стала нормой

Главное, что должен понимать покупатель, выбирая такую квартиру — альтернатива всегда подразумевает повышенную сложность сделок.

Очень существенным фактором является возможность продавца успеть подобрать себе альтернативное жилье в сроки, необходимые покупателю.

Иными словами, если срок вашего одобрения кредита истекает через месяц, а на подбор альтернативы и подготовку сделки вашему продавцу понадобится не меньше полутора месяцев, такой вариант вам не подойдет.

Заметим, что альтернативы для покупателей по-своему привлекательны. Их стоимость, как правило, ниже, чем на свободные квартиры, и продавцы нередко более сговорчивы на скидки — понимая, что усложненная схема сделки нужна им, а не покупателям.

Взвешивать плюсы и минусы таких сделок необходимо максимально тщательно.

Если, к примеру, сделка предусматривает разъезд семьи на два дома и более, целесообразно договариваться об упрощении схемы, выдвигать требование о подборе продавцами альтернатив только из числа готовых к быстрой сделке, а при невозможности этого — от покупки лучше отказаться и рассмотреть другую из запасных вариантов, со схемой попроще.

Стоит помнить, что заявленная легкость предстоящего подбора альтернативных квартир почти всегда существует лишь в воображении продавцов.

Порядок оформления сделки

Договоры купли-продажи жилья оформляются в одной из двух форм — простой письменной и нотариальной.

Поэтому в процедурах проведения сделок есть определенная разница. Простая письменная удобнее, проще и проходит быстрее по времени.

Но нотариальная предусматривает максимально быстрые сроки регистрации и, к тому же, нередко она является единственно возможной формой.

По закону сделками с обязательным участием нотариата являются операции с собственностью несовершеннолетних граждан и владельцев долей, за исключением совместной собственности супругов.

Простая письменная форма:

Процедура ипотечной сделкиНачинается с оформления всех банковских документов, необходимых для получения кредита. Оформляется кредитный договор, страховка, залог, договор аренды банковской ячейки и прочие документы. Процедура сделки, в которой задействованы только наличные средства, аналогична во всех деталях, кроме связанных с оформлением кредита
Происходит подписание договора купли-продажи (ДКП)Желательно, чтобы экземпляры договора были заранее распечатаны в достаточном количестве копий, а с собой у кого-нибудь из участников был носитель с электронной версией договора на случай экстренного внесения исправлений
Осуществляется получение кредитных средств и закладка всей денежной суммы в депозитарную ячейкуЭто действие возможно только в присутствии продавца и покупателя и отсутствии всех остальных лиц, кроме сотрудника банка, в помещении депозитария.
Документы подаются в регистрационную палатуРегистрируется переход права собственности на имя покупателя и обременение в пользу банка на основании ипотеки в силу закона. Подать документы на регистрацию могут лично участники сделки, их доверенные лица или сотрудники банка — если банк предоставляет данную услугу. Срок регистрации — от 3 до 12 дней, в зависимости от формы сделки
В случае успешного прохождения регистрацииСтороны получают документы с соответствующими печатями Росреестра. Продавцу это дает право доступа к ячейке с деньгами, а покупателю — право принять квартиру во владение по акту приема-передачи в сроки, указанные в договоре купли-продажи


Процедура нотариальной формы во многом совпадает с простой письменной, однако существуют отличия, которые необходимо учитывать заранее:

Для оформления кредитного договораБанку в обязательном порядке необходим подписанный сторонами договор купли-продажи. В то время как нотариус может провести сделку с участием ипотечных средств только при наличии уже существующего номера кредитного договора. Поэтому стороны договариваются с данными инстанциями о способах оперативного обмена данными или проведения нотариальной сделки в помещении банка
Подачу и получение документов с регистрацииМожет выполнить нотариальная контора, если перечень ее услуг это предусматривает

: как правильно осмотреть недвижимость

Список необходимых документов

Перечень документов для проведения сделки может сильно различаться в зависимости от формы и схемы сделки, требований конкретного банка и ряда индивидуальных условий.

Ориентировочный список документов обычно выглядит со стороны продавца так: 

  1. Паспорта всех собственников.
  2. Оригиналы документов основания права (ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Тех. паспорт.
  5. Выписка из домовой книги.
  6. Копия финансового лицевого счета.
  7. Справка об отсутствии задолженностей.
  8. Нотариальные документы, подтверждающие отсутствие иных правопретендентов (согласие супруга, заявление об отсутствии других наследников и др. — в зависимости от основания права собственности).

Со стороны покупателя — заемщика:

  1. Паспорта заемщика и созаемщиков.
  2. Заверенные копии трудовых книжек заемщика и созаемщиков.
  3. Документы о подтверждении доходов (справки 2-НДФЛ, справки по форме банка).
  4. Цветной экземпляр отчета об оценке объекта.
  5. Документы, подтверждающие состав семьи (свидетельства о браке и о рождении детей).

При проведении сделки, в которой задействованы только наличные средства покупателя, от него требуется только паспорт.

При покупке квартиры на имя другого лица необходима нотариальная доверенность на данные действия от его имени.

Приобретая жилье, важно учитывать все нюансы, как физические, так и юридические. Разные покупатели защищают себя по-разному.

Одни досконально выясняют все о возможных сложностях, рисках и способах их избежать. Другие благоразумно доверяют безопасность сделки профессионалам в надежных агентствах.

Третьи предпочитают застраховать свою сделку. Так или иначе, большинству покупателей удается избежать рисков и выгодно купить жилье — что подтверждает — при разумном и взвешенном подходе покупка квартиры обязательно будет удачной.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

Сделки с жильем на вторичном рынке недвижимости занимают существенную долю объема всех продаж. Это связано с неугасающим спросом на уже обжитые квартиры, находящиеся в районах с развитой социальной инфраструктурой.

Ведь не все могут себе позволить купить жилье в новостройке и потратиться на отделочные работы. Между тем не каждый представляет себе особенности сделок с объектами недвижимости, которые уже были в употреблении.

О том, что нужно знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке в России в 2018 году, пойдет речь далее.

Особенности вторичного рынка жилья в России

Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования.

Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало.

Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.

С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения.

В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации.

Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.

Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников.

Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни.

Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.

Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:

  • регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
  • квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
  • арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.

Все это еще раз подтверждает то, что знать нужно очень много, покупая квартиру на вторичном рынке.

Сделки на вторичном рынке: главные моменты, на которые стоит обратить внимание

Как правило, приобретение и продажа жилья осуществляется одним из трех распространенных способов: своими силами, с привлечением посредников и с использованием кредитных средств. Поэтому рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно, через риэлтора и в ипотеку.

Самостоятельное приобретение жилья

Это самый бюджетный способ совершения сделок с недвижимостью. Ведь из всех сопутствующих финансовых расходов предвидится только уплата небольшой государственной пошлины.

При этом такой вариант несет в себе определенные риски, так как большинство людей не имеют необходимого опыта в совершении сделок и не могут ручаться за юридическую чистоту приобретаемого жилья. Однако, обязательный минимум проверок может сделать каждый.

Вот на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно:

  • проверить объект в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра. Эта мера позволит установить количество собственников, наличие или отсутствие обременений, уточнить технические характеристики квартиры и дома в целом;
  • на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по адресу объекта можно установить наличие или отсутствие арестов на приобретаемую жилплощадь;
  • на некоторых крупных сайтах по продаже недвижимости можно самостоятельно сделать онлайн оценку квартиры по введенному адресу, а также узнать, когда был последний капитальный ремонт в доме. Эти сведения помогут в торге.

Обязательно надо пообщаться с продавцом. Вот что нужно спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке по телефону:

  • как давно продавец владеет квартирой и была ли она приобретена в результате приватизации. Если да, то кто еще участвовал в этом процессе;
  • является ли продавец единственным собственником недвижимости или есть другие;
  • не досталось ли жилье продавцу по наследству. Если да, то какой нотариус вел наследственное дело;
  • есть ли среди собственников жилья несовершеннолетние. Если да, то имеется ли разрешение на продажу квартиры от органов опеки;
  • не участвовал ли продавец в бракоразводном процессе и не претендует ли кто-то еще на это имущество.

Это далеко не все вопросы, какие нужно задать при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь при беседе нужно ориентироваться по ситуации и каждый следующий вопрос задавать в зависимости от ответа на предыдущий.

После того, как проведены обязательные проверки и разговор с продавцом, можно договориться о встрече для осмотра жилья. Вот на что нужно обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке:

  • благоустроенность придомовой и дворовой территории;
  • техническое и санитарное состояние подъезда. Важно наличие домофона, отсутствие запахов, состояние лифтов;
  • состояние инженерных коммуникаций в квартире, степень ремонта;
  • наличие у собственника документов на объект или доверенности на сделку в случае продажи жилья третьим лицом. В последнем случае нужно быть предельно осторожным и постараться связаться с собственником для подтверждения его намерений.

Какие вопросы нужно задавать при осмотре квартиры для покупки на вторичном рынке:

  • сколько человек прописано в квартире, кто они и когда выпишутся. Для подтверждения слов лучше попросить продавца представить справку о количестве прописанных лиц из паспортного стола;
  • имеется ли задолженность за электроэнергию и другие коммунальные услуги. Лучше тоже подтвердить справкой из ТРИЦа;
  • когда был произведен последний капитальный ремонт дома.

Если проведенные проверки и ответы на заданные вопросы вас удовлетворили, можно переходить к торгу и заключению сделки. Для этого нужно составить договор купли-продажи и подписать его. Образец договора 2018 года можно скачать здесь. Однако, стоит помнить, сделки с долевым жильем требуют нотариального удостоверения.

С подписанным договором нужно пойти в многофункциональный центр (МФЦ) и подать заявление на регистрацию сделки.

Понадобятся копии паспортов сторон договора, квитанция об оплате госпошлины и документы на квартиру. Через 10 дней право собственности перейдет покупателю, о чем будет сделана запись в ЕГРН.

В МФЦ нужно получить только выписку, которая теперь заменяет свидетельство о праве собственности.

Ничего сложного в оформлении сделки нет, главное знать, как вести себя при покупке квартиры на вторичном рынке.

Нужно быть уверенным в себе, соблюдать вышеизложенные правила, а при возникновении малейших подозрений в обмане отказаться от контактов с продавцом.

Если же вам все это показалось сложным, то для осуществления всей процедуры поиска и покупки жилья можно воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости.

Приобретение и продажа жилья через посредника

В качестве посредников при сделках с недвижимостью выступают риэлторы-частники или агентства. Так как они профессионально занимаются данной деятельностью, то прекрасно знают все юридические и практические тонкости, в том числе, когда выгоднее покупать и продавать квартиру на вторичном рынке.

В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.

Так как агенты знают, сколько в среднем продается квартира на вторичном рынке по той или иной цене, они помогут вам установить оптимальный ценник для более быстрой продажи.

Это еще один плюс обращения за помощью к посредникам. Такой подход минимизирует ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке.

Для продажи жилья тоже часто пользуются услугами риэлторов, так как они умеют рекламировать объекты по всем правилам.

Использование кредитных средств при сделках с недвижимостью: на что обращать внимание

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке берут многие покупатели жилья. Ведь стоимость недвижимости такова, что скопить на нее могут далеко не все. Выход один – взять кредит для покупки квартиры на вторичном рынке в каком-либо банке.

В этом случае банковский работник подробно объяснит все шаги совершения сделки, так как кредитная организация выступает в ней в качестве третьей стороны. Однако, поиск подходящего жилья ложится на плечи покупателя. При этом нужно понимать, что не каждая квартира подойдет для покупки в ипотеку.

Требования к состоянию жилья необходимо уточнять у кредитного менеджера. В зависимости от них нужно выбрать, какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Чаще всего банк интересуется следующими характеристиками квартиры:

  • площадь, степень благоустроенности, наличие ремонта;
  • год постройки и материал стен дома, а также степень его износа;
  • наличие обременений, арестов и других обстоятельств, снижающих ликвидность жилого помещения.

Это главное, на что следует обращать внимание при выборе и покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Эта информация полезна и тем, кто является продавцом недвижимости, но не знает, как правильно продать квартиру в ипотеку на вторичном рынке.

Частые вопросы при продаже вторичного жилья

Рассмотрим несколько популярных вопросов, непременно возникающих при реализации или покупке бывшего в употреблении жилья:

  • как производится приемка квартиры на вторичном рынке и когда подписывать акт приема-передачи: на что обратить внимание? Акт приема-передачи является подтверждением того, что договор полностью исполнен, скачать его можно здесь. С момента подписания этого документа покупателю переходят не только все права на недвижимость, но и обязанности. Поэтому перед подписанием необходимо проверить техническое состояние помещений, а также уплату всех коммунальных платежей. Иначе, платить их придется покупателю. В большинстве регионов акт передается в органы регистрации вместе с договором купли-продажи, только в Москве и Санкт-Петербурге – после перехода права собственности;
  • когда отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? Законом не установлен порядок взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью, поэтому вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, должен быть четко оговорен в договоре купли-продажи. Безопаснее делать это после регистрации в Росреестре;
  • когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Этот вопрос тоже регулируется договором, но на практике, ключ отдают после полной оплаты стоимости жилья и подписания акта приема-передачи.

Если вам известен ответ на вопрос, продаются ли квартиры на вторичном рынке, и вы готовы стать участником такой сделки, примите во внимание вышеизложенный материал. Это позволит вам уверенней чувствовать себя в этом, на первый взгляд, нелегком деле.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

Приобретение собственной квартиры в жизни человека является настоящим праздником. И чтобы этот праздник не превратился в кошмар, следует подойти к покупке со всей серьёзностью. Прежде, чем поставить окончательные подписи на договоре купли-продажи необходимо изучить множество деталей, связанных с данной квартирой.

Следует обращать внимание на самые мелкие и на первый взгляд незначительные факты. Таким образом можно обезопасить покупку квартиры и избежать проблем с ней в дальнейшем.

Покупке квартиры на вторичном рынке

Продажи квартир на вторичном рынке традиционно занимают лидирующие позиции среди всех операций по купле-продаже объектов недвижимости. Но именно здесь потенциальных покупателей подстерегает самое большое число подводных камней, не учитывать которые, это значит иметь возможность приобрести большие проблемы в будущем.

  • Юридическая чистота приобретаемой квартиры является самым, пожалуй, важным условием безопасного и спокойного владения ею в будущем. При покупке необходимо проследить всю историю квартиры (охватывая возможно больший срок). Наличие в ней прописанных несовершеннолетних детей, выписанных по решению суда, пропавших без вести, разведённые супруги – все эти факторы способны причинить немало проблем покупателю вплоть до признания судом незаконности сделки по приобретению недвижимости. Однозначно отрицательными моментами при покупке квартиры будут считаться её нахождение в залоге, под арестом и так далее.
  • Следует внимательно изучить технические характеристики самой квартиры до того момента, как будет подписан договор о её покупке. Любые перепланировки должны быть узаконены и обязательно отражены в техническом паспорте и поэтажном плане. В противном случае зарегистрировать право собственности на квартиру не удастся. К числу технических характеристик, не влияющих на оформление прав собственности, но способных причинить немало бытовых неудобств, можно отнести состояние электрической проводки, сантехники и так далее.
  • Немаловажным фактором, который обязательно следует учитывать при приобретении квартиры на вторичном рынке, является её транспортная доступность, ухоженность дворовых и прилегающих территорий, наличие проблемных соседей и так далее.

При покупке квартиры необходимо собрать как можно больше информации о продавце. При необходимости следует попросить его представить справки о трудоспособности и дееспособности. Нелишним будет своими глазами посмотреть не только на паспорт продавца, но и на другие его документы (водительские права, загранпаспорт, военный билет и другие).

Если получение всей этой информации вызывает у покупателя затруднения можно воспользоваться услугами юристов. Наши специалисты проконсультируют по любому вопросу, касающемуся покупки квартиры. При необходимости на сайте bukva-zakona.com можно заказать юридическое сопровождение всего процесса приобретения недвижимости, включая не только сбор всей информации, но и подготовку документации.

Приобретение квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры, как правило, доставляет меньше проблем, но и в этом случае имеется целый ряд нюансов, не учитывать которые нельзя.

  • Информация о компании-застройщике, включая отзывы клиентов о прошлых объектах, поможет узнать, насколько качественно он выполняет свою работу и насколько технические характеристики квартиры соответствуют тому, что заявлено в её рекламе.
  • Естественно, до подписания договора купли-продажи следует побывать и в районе, где расположена квартира. Это поможет оценить его транспортную и социальную инфраструктуру.
  • Предпочтительнее покупать квартиру в уже готовом доме. Это предотвратит возможные проблемы из-за сдвигов по времени при сдаче объекта или банкротства застройщика.

Приобретение квартиры в ипотеку

Банк, выдавая ипотечный кредит, конечно же, осуществит проверку объекта недвижимости. Но будет нелишней и юридическая проверка его покупателем. Во-первых, такая проверка может охватить больший срок (банк, как правило, ограничивается несколькими последними годами). И, во-вторых, самостоятельно полученная информация естественно вызывает большее доверие.

Обязательное страхование приобретаемой квартиры минимизирует риски для покупателя, но в любом случае при составлении договора с банком лучше посоветоваться с юристами.

Покупка недвижимости по ипотечному кредиту является, наверное, самым безопасным способом с точки зрения проверки юридической чистоты, но все другие факторы (техническое состояние, месторасположение, доступность и так далее) подлежат обязательному рассмотрению.

На что следует обратить внимание при приобретении квартиры без риэлтора

Самостоятельная покупка недвижимости (без участия риэлтерских компаний) вынудит покупателя лично заниматься всем комплексом вопросов, относящихся к этой процедуре.

И, если Вас не пугают потери времени на сбор всех подписей и разрешений в различных инстанциях, если Вы способны самостоятельно разобраться во всех тонкостях действующего законодательства и если Вы можете подготовить все нужные документы, то самостоятельное приобретение квартиры не составит труда.

Оптимальным вариантом при приобретении квартиры является участие специалистов в рассмотрении узкоспециальных вопросов:

  • Юристы участвуют при составлении договоров и другой необходимой документации, осуществляют проверку юридической чистоты и так далее.
  • Технические специалисты (электрики, сантехники, газовщики и другие) оценивают состояние квартиры.
  • Покупатель оценивает общее впечатление от квартиры, транспортную и социальную инфраструктуру района.

Нюансов при покупке квартиры существует много и чем большее количество из них будет учтено до момента покупки, тем спокойнее и безопаснее будет дальнейшее владение ею.

(1 votes, average: 5,00 5)

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке | в новостройке | в ипотеку

Оформление ипотеки на объект вторичного рынка — классическая кредитная программа, предлагаемая многими банками. По итогу оформления вы покупаете жилой объект недвижимости, который ранее был в чьей-то собственности.

Такая сделка характеризуется определенными особенностями, с которыми важно ознакомиться потенциальному покупателю и заемщику.

Обязательно изучите, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, и проанализируйте возможные риски.

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности.

То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта.

К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке — более рискованный кредитный продукт. В случае с первичным рынком продавцом выступает проверенный со всех сторон застройщик, а продавцом вторичного объекта может быть кто угодно. Кроме мошеннических афер можно столкнуться и с другими юридическими рисками.

Возможные риски покупателя:

  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

Важно! При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка вы можете подключиться к титульному страхованию. В случае потери прав собственности на объект после совершения сделки страховая компания компенсирует риски. Стандартно полис оформляется на три года — таков срок исковой давности по имущественным делам.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Изначально вам нужно выбрать банк. В целом, кредитные программы банков практически идентичны, вам нужно смотреть на процентные ставки, на требования к заемщику и к приобретаемому объекту. Если подходящий банк найдет, можно приступать к оформлению.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку:

  • потребуется внесение первоначального взноса, его размер — минимум 10-20% от цены приобретаемой недвижимости;
  • одобрение возможно только в том случае, если клиент достаточно платежеспособен;
  • при заключении сделки обязательно совершается страхование недвижимости;
  • на недвижимость накладывается обременение, они снимается только после выплаты ипотеки;
  • требуется обязательная экспертная оценка объекта;
  • если заемщик состоит в браке, вторая половина оформляется как созаемщик с идентичными правами и обязанностями.

Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов

На этом этапе банк определяет, возможна ли вообще выдача жилищного кредита. Первое, с чего нужно начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья — собрать документы, которые позволят банку определить платежеспособность заявителя. Перечень документации получите в банке, обычно он выглядит так:

  • справка 2НДФЛ;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • документы о дополнительных источниках дохода;
  • все свидетельства о семейном положении;
  • документы об образовании и другие по требованию банка.

Заявитель передает эти документы в банк и ожидает решение. Анализ занимает 3-5 дней, в процессе банк может запросить дополнительные документы.

Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости

Банк выносит решение, при одобрении указывает на возможную сумму кредита. В рамках этой суммы заемщик выбирает квартиру. Кредитор указывает требования к объекту, которые важно соблюдать. Обычно требования сводятся к следующим моментам:

  • год постройки дома, он не должен быть старым;
  • не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • к квартире подведены все необходимые коммуникации;
  • есть кухня и санузел;
  • недопустимы незаконные перепланировки;
  • квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов

Если подходящий объект найден, банк должен убедиться в безопасности сделки, в ее юридической чистоте. На этом этапе обязательно проводится выезд эксперта-оценщика на объект.

Он определяет рыночную стоимость жилья, изучает его особенности и составляет оценочный акт, который нужно передать банку.

Услуги оценщика оплачивает заемщик, банк может только помочь с выбором аккредитованной компании.

Параллельно оценке заемщик собирает документы для ипотеки на вторичное жилье, которые касаются продавца и самой недвижимости. Точный перечень укажет банк, в него входят следующие документы:

  • свидетельство о собственности;
  • документ, который стал основанием появления у продавца права собственности (например, дарственная или договор купли-продажи);
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия лицевого счета;
  • если продавец состоит в браке, согласие его второй половины на сделку;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый и технические паспорта;
  • другие по требованию банка.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке не обходится без сбора обширного пакета документов на приобретаемый объект. На основании предоставленной документации юристы кредитной организации проведут анализ объекта и убедятся в его юридической чистоте — это важно и для самого заемщика. Если нареканий к квартире нет, сделка подходит к завершению.

Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки

Так как приобретаемый объект оформляется как залог, заемщик обязан его застраховать за свой счет. Пока страхование не оформлено, сделка не будет совершена. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, банк может только помочь в выборе организации.

Важно! Страховой полис оформляется на год. Ежегодно, пока действует ипотечный кредит, заемщик обязан его продлевать. Стоимость страховки зависит от остаточной суммы ипотечного кредита, поэтому ежегодно цена услуги будет уменьшаться.

После страхования и подписания кредитного договора заемщик, продавец и представитель банка посещают Росреестр для завершения сделки. Здесь регистрируется договор купли-продажи, параллельно происходит наложение обременения на недвижимость.

Как продавец получит деньги

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

К преимуществам можно отнести следующие моменты:

  • большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
  • вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
  • покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
  • никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;
    чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
  • отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Банк может отказать еще на первоначальном этапе в процессе оценки платежеспособности заемщика. Если он видит, что гражданин не сможет справиться с долговыми обязательствами, он откажет в выдаче средств. Кроме того, причиной отказа часто бывает плохая кредитная история и другие долговые обязательства заявителя: алименты, кредиты, долги по судебным решениям и пр.

На втором этапе можно получить отказ, если объект не соответствует требованиям банка или не прошел проверку на юридическую чистоту. В этом случае отказ не так страшен, он несет только потерю времени. Заемщик просто начинает поиск другого объекта и сбор документов на него.

На что придется потратиться при оформлении сделки

Оформление ипотечного кредита на объект вторичного рынка предполагает определенные затраты заемщика, а именно:

  • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
  • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
  • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
  • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
  • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

По ипотеке на вторичное жилье проценты банков могут существенно отличаться. Самое важное при выборе банка — смотреть именно на ставку, разница даже в 0,5 пункта может серьезно отразиться на итоговой переплате. Если вы получаете зарплату через какой-то банк, первоначально изучите именно его предложение. Участникам зарплатных проектов ипотека часто предоставляется на льготных условиях.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит.

Это банки, которые первыми реагируют на изменение рынка и предлагают наиболее низкие процентные ставки.

В последнее время Центральный Банк постоянно снижает размер ключевой ставки, параллельно ей и банки снижают ставки по своим кредитным программам.

Снижение ключевой ставки отражается на рынке постепенно, банки уменьшают проценты примерно через 2 месяца, и вышеуказанные организации делают это первыми.

Кроме того, это крупные и стабильные компании, которые могут позволить себя выдавать жилищные кредиты на выгодных для заемщиков условиях. Они предлагают действительно лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье.

Добавить комментарий