Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

Содержание
  1. Оформление переуступки прав аренды земельного участка
  2. Суть процедуры
  3. Стороны процедуры
  4. Заключение договора
  5. Порядок регистрации переуступки прав аренды
  6. На что стоит обратить внимание
  7. Образец договора переуступки права аренды земельного участка 2018
  8. 12. ПОДПИСИ СТОРОН
  9. Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами — Про сад и дом
  10. Особенности процесса переуступки и обязанности сторон
  11. Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок
  12. Как заполняется образец договора на переуступку
  13. Подробней о процессе государственной регистрации права аренды
  14. Итоги
  15. Особенности переуступки прав на аренду земельного участка, форма договора и правила заполнения
  16. Правовой статус арендованного участка
  17. Процедура переуступки (передачи) права аренды
  18. Особенности передачи арендных прав третьим лицам
  19. Последствия заключения договора перенайма
  20. Право аренды земельного участка: передача прав, уступка и переуступка, образец договора :
  21. Общие положения
  22. Нормативное регулирование
  23. Юридические особенности договора аренды земли
  24. договора
  25. Отказ от договора и его перезаключение
  26. Прекращение договора
  27. Уступка и переуступка
  28. Особенности договоров уступки и переуступки
  29. Порядок заключения договора переуступки (или уступки)
  30. Аукцион на право аренды земельного участка

Оформление переуступки прав аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу.

При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

  • арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
  • наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
  • собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

  1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
  2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо.

Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли.

При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

  • сведения паспортов обеих сторон;
  • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
  • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
  • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
  • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
  • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
  • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
  • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
  • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
  • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
  • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу.

Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором — по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами.

В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту.

В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Образец договора переуступки права аренды земельного участка 2018

Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

дата и место подписания

_________________, именуем__ в дальнейшем Арендатор, в лице _________________, действующего на основании _________________, с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем Новый арендатор, в лице _________________, действующего на основании _________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Арендатор с согласия Арендодателя обязуется передать Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды с правом выкупа земельного участка (свойства участка указаны в п. 1.2 — 1.

15 (далее — участок)) между Арендатором и Арендодателем от «__»________ ____ г. N _________________, заключенным по итогам торгов (протокол N ______ от «___»________ ____ г.

), а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности. 

1.2. Кадастровый план участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. 

1.3. Участок находится в муниципальной (государственной) собственности. 

1.4. Местонахождение участка: ____________________________. 

1.5. Кадастровый номер участка: __________________________. 

1.6. Общая площадь участка: _. 

1.7. Обременения участка: ___. 

1.8. Ограничения использования: __________________________. 

1.9. Разрешенное использование: __________________________. 

1.10. Разрешение на застройку участка: ___________________. 

1.11. Сведения о согласовании мест размещения объектов: ______________. 

1.12. Использование соседних земельных участков: _____________________. 

1.13. Качественные свойства земли: _______________________. 

1.14. Иная информация: ______. 

1.15. Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен. 

1.16. Арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в течение _______ дней с момента подписания настоящего Договора.
Передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом. 

На основании настоящего договора между Новым арендатором и Арендодателем оформляется новый договор аренды (или дополнительное соглашение к действующему договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора).

Новый договор аренды (или дополнительное соглашение) подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 609, ст. 624 и ст.

551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

1.17.

Арендатор гарантирует, что участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, его права или права Арендодателя на участок не оспариваются, он под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о возможности изменения назначения использования участка, о возможности изъятия участка для государственных, муниципальных или публичных нужд. 

1.18. Арендатор обязан передать Новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно: — Договор аренды участка с правом выкупа от «___»________ ____ г.

N ____ со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью; — свидетельство о государственной регистрации права Арендатора; — выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав. 

Арендатор также обязан сообщить Новому арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым арендатором своих прав арендатора по указанным договорам требования. 

1.19. Арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому арендатору прав и обязанностей. 

2. ПЛАТА ЗА ПЕРЕУСТУПКУ. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер платы за переуступку права аренды участка составляет ________ рублей, в том числе НДС _______ руб. 

2.2. Плата Новым арендатором вносится не позднее ___ дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) между Арендодателем и Новым арендатором путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет Арендатора. 

2.3. Арендная плата по договору аренды N ____ составляет ________ рублей.
Выкупная стоимость участка по договору аренды N ____ составляет ________ рублей. 

2.4. После переуступки прав и обязанностей от Арендатора к Новому арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента подписания нового договора аренды (или дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора). 

3. ПЕРЕУСТУПАЕМЫЕ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1.

Новый арендатор имеет право: — использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ; — иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации; — по истечении срока Договора аренды участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;

— осуществлять другие права на использование участка, предусмотренные законодательством РФ. 

3.2.

Новый арендатор обязуется: — использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; — своевременно производить арендные платежи за землю, установленные п. 2.3 настоящего Договора; — не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле; — не нарушать права других землепользователей и природопользователей;

— выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле. 

4. ИМЕЮЩИЕСЯ ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право: — осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором и Новым арендатором;

— требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора. 

4.2. Арендодатель обязан: — передать Арендатору или Новому арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям Договора;

— по требованию Нового арендатора продать участок на условиях договора аренды N ____. 

5. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

5.1. В случае если выяснится, что участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения настоящего договора. 

5.2. При изъятии участка у Нового арендатора указанными в п. 5.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи ему прав аренды, Арендатор обязан возместить Новому арендатору понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на участок третьими лицами. 

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. 

6.2. В случае просрочки оплаты виновная сторона уплачивает потерпевшей стороне пени за каждый день просрочки в размере ___% от размера платежа, подлежащего оплате. 

6.3.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от передачи прав аренды и/или от государственной регистрации нового договора аренды (или дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой передачи и/или к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора государственной регистрации. 

6.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре. 

6.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ. 

7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). 

7.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства. 

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора. 

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ. 

9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ. 

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. 

10.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. 

10.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. 

10.4. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Арендатора, второй — у Нового арендатора, а третий — у Арендодателя. 

11. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Юр. адрес: _______________________________________________________Почтовый адрес:_______________________________________________________ИНН:_______________________________________________________КПП:_______________________________________________________Банк:_______________________________________________________Рас.

/счёт:_______________________________________________________Корр./счёт:_______________________________________________________БИК:_______________________________________________________Юр.

адрес: _______________________________________________________Почтовый адрес:_______________________________________________________ИНН:_______________________________________________________КПП:_______________________________________________________Банк:_______________________________________________________Рас.

/счёт:_______________________________________________________Корр./счёт:_______________________________________________________БИК:_______________________________________________________

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________Арендатор _________________

Приложение:

1. Кадастровый план участка. 

2. Акт приема-передачи участка N __ от «__»____ ___ г. 

3. Договор аренды между Арендодателем и Арендатором от «__»_______ ___ г. N _______.

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами — Про сад и дом

Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

Аренда земельных участков – довольно распространённое явление, в то время как мало кто верно трактует понятие переуступки права аренды.

Конечно, проще всего в подобной ситуации обратиться за помощью квалифицированного юриста, но и разобраться в тонкостях своими силами тоже получится. Достаточно заглянуть в Земельный и Гражданский кодексы.

Переуступка права аренды земельного участка – это когда бывший арендатор полностью передаёт своё право на использование территории другому человеку, оформляя сделку документально.

В такой ситуации бывший арендатор автоматически перестаёт быть стороной сделки, теряя все права и обязанности, которые были доступны ему ранее. Обычно при передаче прав условия договора аренды не меняются, но по желанию сторон в документ могут быть внесены дополнительные пункты.

Особенности процесса переуступки и обязанности сторон

Обычно переуступка совершается в ряде случаев:

  • Арендатор возвёл на земельном участке жилой дом и теперь желает продать его третьей стороне, получив материальную выгоду;
  • У нанимателя отпала необходимость арендовать территорию, но на основании ранее заключённого с арендодателем договора, он не имеет права расторгнуть сделку досрочно. В такой ситуации он ищет пути, как не потерять деньги из-за досрочного расторжения;
  • Арендодатель по личным причинам хочет, чтобы его землёй распоряжался другой человек.

При выполнении переуступки нужно, чтобы стороны помнили о своих правах и обязанностях. Первое и самое важное – передаваемая земля не может использоваться не по назначению. В ситуации, когда новый арендатор решает возвести на участке какой-либо жилой или нежилой объект, он обязан сперва получить разрешение у собственника (желательно грамотно оформить все в письменном виде).

Передавать арендованную землю в субаренду законом разрешено, но опять-таки, только с предварительного уведомления об этом владельца.

Что касается основных технических характеристик участка – они должны остаться в неизменном виде.
В процессе оформления переуступки новый арендатор берет на себя полную ответственность за внесение платежей по договору в установленные сроки.

Если же имеет место быть систематическое нарушение взятых обязательств, собственник вправе по своей инициативе досрочно разорвать договор переуступки.

Чтобы избежать любых конфликтов между сторонами сделки, желательно сразу согласовывать все свои возможные действия с собственником, даже если закон этого не требует.

Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок

В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.

Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.

Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:

  1. Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
  2. Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.

Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:

  • Заявление на переуступку;
  • Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
  • Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
  • Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
  • Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.

Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.

Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах.

Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.

Как заполняется образец договора на переуступку

В документе обязательно прописываются такие разделы:

  • Паспортные данные всех сторон сделки, место их регистрации;
  • Точный адрес земельного участка, который выступает предметом сделки, его кадастровый номер, технические характеристики и площадь;
  • Описание условий передачи прав и обязанностей нового арендатора;
  • Если у старого арендатора остались долги перед собственником, образец договора в 2019 году должен также включать в себя точную сумму и выбранный способ его погашения. Это потребуется для того, чтобы рассчитывать величину ежемесячной оплаты за пользование участком для нового арендатора;Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка
  • Дальше оговариваются причины, на основании которых предыдущий арендатор получил право пользоваться объектом сделки (это может быть соглашение аренды, кадастровые документы и пр.);
  • Справки и выписки из государственного реестра, на которых чётко видно отсутствие ограничений и притязаний на землю (т.е. она не находится в залоге, относительно неё сейчас не ведутся судебные разбирательства);
  • Какие условия внесения арендной платы, её точная сумма. Этот пункт стороны формируют по взаимному соглашению. Плата может вноситься одноразово, ежемесячно или в квартальной разбивке, главное, чтобы этот момент отражался в договоре и стороны были с ним ознакомлены.

При переуступке аренды земельного участка у собственника есть возможность навязать новому арендатору новые обязанности или передать права. Например, прописать в договоре необходимость уплаты им расходов на улучшение качества земли (если речь идёт об участках сельхозназначения).

Дальше на документе проставляется дата, подписи сторон.

Если согласно этому документу новый арендатор не получает никаких новых прав по сравнению со старым, он не может использовать земельный надел не в рамках допустимых для него полномочий или распоряжаться им по своему усмотрению.

Подробней о процессе государственной регистрации права аренды

Если планируемый срок действия соглашения будет больше 1 года, договор обязательно потребуется зарегистрировать. Госрегистрация в этом случае – это то, без чего новый документ попросту не вступит в силу. Как описано в главе 25.3 НК РФ, за услугу взимается фиксированная величина государственной пошлины:

  1. Для физических лиц это 2 тысячи рублей;
  2. Для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

По итогу подачи договора сторонами, плюс подтверждающих их личность документов и уплаты пошлины, выдаётся свидетельство установленной формы. Этот документ теперь будет служить подтверждением того, что регистрация перехода права на аренду земельного участка прошла успешно.

Ключевые моменты, которые надо помнить в процессе заключения договора переуступки прав аренды земельного участка:

  • Такая возможность предоставляется как физическим, так и юридическим лицам.
  • Разница исключительно в стоимости госпошлины за регистрацию документа и в том, сколько справок потребуется подготовить;
  • Переуступка прав может быть оформлена в виде договора субаренды, если собственник земли согласен на такие условия;
  • Согласие арендатора на переуступку прав не требуется, если иное не прописано в первоначальном договоре;
  • Собственник участка о смене отвечающего за аренду лица оповещается в первую очередь.

Также нужно оговорить ряд ситуаций, в которых переуступка прав не может быть выполнена.

В первую очередь – это если в изначальном договоре не отражалась возможность переуступки и, следовательно, это действие сторонами не обсуждалось раньше.

Также переуступка запрещена, если третья сторона захочет использовать участок, например, под строительство, а земля по документам значится как сельхозназначения.

Итоги

Особенность процедуры переуступки, отличающая её от ряда других сделок, которые могут быть выполнены с землёй, в том, что здесь возможна передача участка третьей стороне во временное пользование. Такое может потребоваться в ряде случаев, если расторгнуть договор аренды с собственником невозможно.

Следующая отличительная черта – как только будет заключён договор переуступки, первичный арендатор теряет все права и полномочия на использование территории, а новый арендатор их обретает. Вместе с правами к нему переходят и обязанности, которые прописаны в соглашении.

Преимущество закона, позволяющего выполнить переуступку, в том, что в процессе именно государство выступает в роли гаранта сделки. Поэтому права всех сторон сделки не будут нарушены.

© 2018, Expert. Все права защищены.

Особенности переуступки прав на аренду земельного участка, форма договора и правила заполнения

Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

При заключении договора аренды гражданин получает земельный участок во временное владение с правом его использования по целевому назначению. Распоряжение землей путем ее отчуждения третьим лицам запрещено, однако у арендатора существует возможность уступить свои права по договору.

В представленном материале можно узнать, что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка.

Правовой статус арендованного участка

В аренду передаются земельные наделы, состоящие в государственном и муниципальном жилищном фонде. В этом случае арендодателем будут выступать соответствующие государственные и муниципальные органы, с которыми арендатору предстоит решать все вопросы.

В содержании договора указываются элементы, имеющие отношение к возможности последующей переуступки прав и обязанностей арендатора:

  • срок действия соглашения;
  • условия использования участка земли;
  • запрет на передачу по договору третьим лицам.

Несмотря на то, что ст. 22 Земельного кодекса РФ допускает возможность переуступки прав на арендованный участок, на практике это будет невозможно, если в исходном договоре аренды установлен запрет на уступку.

Допустимость уступки прав по договору аренды земли необходимо определять, исходя из требований ст. 22 ЗК РФ, так как таким правом обладает не каждый арендатор.

В состав лиц, которым доступна уступка аренды государственной/муниципальной земли, будут входить арендаторы, реализующие одну из возможных целей уступки, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ.

К таким лицам будут относиться субъекты предпринимательской деятельности.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Договор может быть заключен при использовании указанного объекта для следующих целей:

  • для передачи арендных прав в качестве обеспечения денежного обязательства, т.е. для залога;
  • при внесении арендных прав в уставной капитал коммерческой организации либо в паевой фонд производственного кооператива;
  • при внесении арендных прав и обязанностей для строительства и эксплуатации домов коммерческого и социального использования.

Законом установлены возможные варианты заключения договора субаренды земли, которые имеют различие в правовом статусе передаваемых прав и обязанностей.

Пошаговая инструкция включает в себя следующие действия:

  1. определение направлений деятельности, по которым планируется передача прав третьим лицам;
  2. согласование всех условий сделки, после чего оформляется предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка;
  3. направление документов на регистрацию сделки в органы Росреестра;
  4. направление арендодателю уведомления о совершенной сделке.

Закон допускает уведомить арендодателя уже после оформления всех документов, для этого должно применяться правило о разумном сроке. Если такое уведомление не будет направлено, арендодатель получит право требовать убытки, которые могут возникнуть при отсутствии надлежащего уведомления.

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка является обязательным условием подобных сделок. Исходя из этого правила, устанавливается минимально возможный срок договора – не менее одного года. Нарушение требования о государственной регистрации в органах Росреестра влечет недействительность сделки для третьих лиц.

Особенности передачи арендных прав третьим лицам

Порядок оформления договора переуступки должен предусматривать обязательное соблюдение требований земельного и гражданского законодательства. К числу наиболее важных условий, которые нужно соблюсти сторонам по сделке, относятся:

  • срок уступки арендных прав и обязанностей не может превышать срок действия основного договора аренды;
  • должны соблюдаться требования о целевом назначении и видах разрешенного пользования землей;
  • порядок внесения арендных платежей – одновременно с передачей прав на участок, передается и обязанность по своевременному и полному перечислению арендных платежей.

Если планируется заключить договор переуступки прав аренды участка, бланк документа можно скачать на нашем сайте.

Скачать документ (-переуступки-2.doc, 32KB)

При согласовании условий сделки нужно учитывать запреты, при которых переуступка будет невозможна:

  • арест арендованного участка или наличие судебного спора о правах на него;
  • систематическое нарушение сроков и порядка внесения арендных платежей первоначальным арендатором;
  • наличие на участке самовольно возведенных объектов недвижимости, либо с отступлением от требований разрешения на строительство.

При установлении этих фактов сделка будет признана недействительной по требованию арендодателя в судебном порядке.

Последствия заключения договора перенайма

С момента государственной регистрации договора переуступки арендных прав и обязанностей все полномочия арендатора будет выполнять новое лицо.

Эксплуатация земельного участка после официальной регистрации сделки должна осуществляться в соответствии с условиями первоначального договора аренды. Стороны не имеют права произвольно менять целевые и качественные характеристики земли.

Если в ходе действия договора переуступки возникают основания для расторжения договора (например, несоблюдение целевого назначения земли или ухудшение ее качественных свойств), арендодатель может предъявить требование одновременно к первоначальному и производному арендатору. При рассмотрении спора в суде в качестве надлежащих ответчиков будут привлечены оба арендатора.

Право аренды земельного участка: передача прав, уступка и переуступка, образец договора :

Переуступка права аренды земельного участка: особенности сделки и образец договора

Аренда земельных участков — это действие, которое довольно часто встречается в современной юридической практике.

Следует отметить, что его особенности регулируются определенными актами нормативного характера, а также законными положениями.

Рассмотрим далее основные особенности права аренды земельных участков, а также уступки и переуступки — понятий, которые также очень часто встречаются в практике относительно реализации законодательных положений в данной сфере.

Общие положения

Рассматривая основные особенности права аренды земельных участков, следует отметить основные понятия, связанные непосредственно с арендой.

Так, на основании актов нормативного характера, действующих в настоящее время, аренда — это владение определенным имуществом, ограниченное конкретным сроком, заранее оговоренным сторонами заключаемого соглашения. Предоставляется данное право на возмездной основе, т. е.

за определенную оплату, которая также предварительно оговаривается сторонами. На основании нормативных актов, действующих в настоящее время, объектами аренды могут выступать любые объекты, в том числе и земельные участки.

Следует отметить, что на основании текущего законодательства, в зависимости от объекта аренды, а также от того срока, на который он предоставляется в пользование, может меняться период, в течение которого должно быть совершено предварительное уведомление второй стороны об окончании аренды. В случае с рассматриваемым видом действий по отношению к земельным участкам (сельскохозяйственная аренда), вторая сторона соглашения должна быть уведомлена как минимум за год до момента расторжения соглашения.

Право аренды земельного участка предусматривает возможность заключения договора как на долгосрочных, так и на кратковременных условиях.

Нормативное регулирование

Основные положения касательно права собственности и права аренды земельного участка регулируются нормами, представленными в актах нормативного характера.

На сегодняшний день правовое регулирование рассматриваемого вопроса осуществляется на основании положений, содержащихся в Земельном кодексе РФ.

В обобщенной форме эти вопросы рассматриваются гражданским законодательством, представленным основным кодифицированным актом — Гражданским кодексом.

Некоторые вопросы, касающиеся особенностей прав на заключение договора аренды земельного участка в определенных регионах страны, могут регулироваться отдельными актами нормативного характера, действующими исключительно в определенных российских городах или областях. Следует учитывать, что положения, представленные в них, ни в коем случае не должны противоречить тем нормам, что имеются в Земельном и Гражданском кодексах РФ.

Юридические особенности договора аренды земли

По своей сути, аренда участка — это особенный вид права на его беспрепятственное использование. Оно предоставляется на основании специального соглашения, которое заключается между сторонами и полностью соответствует форме, обозначенной действующими актами нормативного характера.

Если рассматривать основные юридические особенности, которые характерны для соглашения об аренде земельного участка, то, прежде всего, следует отметить то, что оно относится к типу консенсуальных и возмездных. Более того, данный договор является двусторонним, то есть взаимно обязывающим.

Иными словами, на основании соглашения, заключенного между сторонами, возникают взаимные обязанности и права друг перед другом. Также важной особенностью такого типа соглашения является его возвратность, т. е.

после истечения срока использования участка он должен быть возвращен законному владельцу в ближайший срок.

Стороны рассматриваемого соглашения именуются арендатором и арендодателем. Законодатель определяет некий перечень лиц, которые имеют право выступать в качестве субъектов по данному соглашению.

К их числу могут быть отнесены как юридические, так и физические лица (в том числе и те, что не имеют гражданства конкретного государства, а также иностранцы).

Законодатель определяет и то, что субъектами соглашения могут выступать отдельные муниципальные формирования и органы власти в государстве.

Что касается непосредственно права на заключение договора аренды земельного участка, то оно принадлежит собственнику имущества. Однако на основании указанных выше нормативных актов этот собственник имеет полное право на назначение определенного лица, уполномоченного на сдачу имущества в аренду.

Что касается предмета соглашения, то в качестве такового может выступать определенный земельный участок, который представлен в четком описании, с обозначением конкретных границ.

Если говорить о сроке, на который может быть заключен рассматриваемый вид договора, то законодатель не ограничивает его, но определяет то, что в случае его заключения на период от трех лет соглашение обязательно должно быть составлено в письменной форме.

То же самое касается тех договоров, в которых одной из сторон выступает организация или учреждение, т. е. юридическое лицо.

В том случае, если соглашение было заключено на период до одного года, его не нужно регистрировать в установленном порядке, а на те, которые рассчитаны на больший период действия, данное правило не распространяется.

договора

Передача прав по договору аренды земельного участка может быть произведена исключительно в раках заранее оговоренных условий, содержание которых должно быть представлено в тексте заключенного соглашения.

Так, в тексте договора обязательно должно присутствовать его полное наименование, дата и место заключения, а также указаны стороны, с полным обозначением их наименования и места регистрации (или постоянного проживания — для физических лиц).

Далее по тексту соглашения непременно должны быть обозначены основные характеристики земельного участка, к числу которых относятся место его расположения, размеры, название (если имеется), кадастровые данные и другие отличительные черты.

После обозначения сторон и непосредственного объекта в тесте соглашения непременно должны быть определены обязанности и права.

Аренда земельных участков предусматривает наделение участников соглашения определенным комплексом взаимных обязанностей, к числу которых, прежде всего, относятся предоставление участка в надлежащем состоянии, предназначенного для соответствующего типа использования (для арендодателя) и своевременное внесение платы за его использование в оговоренном размере (для арендатора). Что касается прав, то их перечень гораздо более обширный. По отношению к арендатору в числе таковых может выступать передача права аренды земельного участка в определенные сроки, для чего составляется отдельное соглашение с третьим лицом. В том случае, если арендодатель в определенные сроки принимает решение о продаже арендуемого участка, то арендатор имеет преимущественное право на его приобретение.

В содержании договора существенными условиями признаются его цена (сумма, установленная в качестве регулярной платы за использование земель), а также период, на который соглашение было заключено. При желании стороны имеют право на оговорку других обстоятельств, которые обязательно должны быть прописаны в тексте договора.

В самом конце соглашения должны быть представлены условия его расторжения, а также перечислены меры ответственности за несоблюдение условий сторонами и порядок разрешения возникших споров. Достигнутое соглашение непременно должно быть скреплено подписями всех сторон, а также при необходимости заверено нотариусом.

Отказ от договора и его перезаключение

По общим правилам, установленным законодательством, любая из сторон соглашения имеет полное право на отказ от ранее заключенного соглашения.

Единственное, что необходимо учесть в данной ситуации — срок, в течение которого должно быть объявлено предварительное уведомление о предстоящем расторжении соглашения — законодатель отводит на это три календарных месяца.

При необходимости данный период может быть заранее обозначен сторонами в тексте соглашения.

При желании право аренды земельного участка может быть продлено сторонами, что совершается по взаимному соглашению.

Следует отметить, что текущий арендатор имеет преимущественное право перед другими претендентами на заключение нового соглашения с арендодателем.

Также преимущественное право на аренду имеют и те лица, которые имеют собственные застройки на территории участка, выступающего в качестве объекта по заключенному соглашению.

Прекращение договора

Законодателем также предусмотрен определенный перечень оснований, по которым может быть прекращено ранее заключенное соглашение. К их числу, прежде всего, относится соглашение сторон.

Также данное действие может быть произведено по соответствующему решению суда, в случае обнаружения нецелевого использования участка, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

В то же время законодатель определяет особенный случай, когда расторжение ранее заключенного договора не допускается — это время активного ведения сельскохозяйственных работ. Следует отметить, что на местном уровне такие ситуации могут быть определены в индивидуальном порядке.

После того как договор будет расторгнут, должно быть произведено погашение регистрационной записи, проставленной в Едином государственном реестре, если таковая была проставлена. О ее погашении свидетельствует проставленный штамп установленного образца.

Уступка и переуступка

На основании положений, содержащихся в ст. 624 Гражданского кодекса РФ, аренда земли наделяет арендатора лишь правом использования участка по его целевому назначению.

Что касается переуступки, то данное понятие подразумевает виртуальный переход права на пользование этим участком, что совершается на основании соглашения цессии.

Однако следует отметить, что в данной ситуации материальные характеристики передаваемого объекта не переносятся.

Современная практика показывает, что на деле многие россияне, которые сталкиваются с арендой земли, путают понятие уступки (и переуступки) с субарендой. На самом деле данные понятия имеют некоторые отличительные особенности.

Так, во время переуступки лицо, принявшее данное право, автоматически становится субъектом распоряжения участком, что происходит на основании договора аренды, который ранее был заключен с собственником земли.

Что касается субаренды, то при ее заключении этого не происходит.

Особенности договоров уступки и переуступки

Основной отличительной особенностью договоров переуступки и уступки является то, что плата, предусмотренная в рамках заключенного соглашения, производится разово, в полной сумме, рассчитанной за весь период использования земли. В содержании договора данная оплата именуется компенсацией.

Практикующие специалисты в области юриспруденции подмечают то, что договор переуступки права аренды земельного участка представляет собой соглашение, которое позволяет отграничивать более четкие правовые позиции преемников прав, в числе которых могут выступать как цессионарии, так и арендаторы.

В правовой системе имеется отдельное понятие алгоритма уступки права аренды участка земли.

Следует отметить, что данный алгоритм почти полностью совпадает с тем, который предусмотрен для аренды, но отличие его заключается в том, что в лице изначального инициатора он предусматривает арендодателя, а не арендатора.

В процессе передачи прав на рассматриваемых основаниях первая транзакция будет именоваться уступкой, а все последующие — переуступками, но суть каждой из них будет прежней. Как показывает практика, такое соглашение, заключенное между юридическими лицами, чаще всего именуется уступкой, а между физическими — переуступкой.

Еще одна главная особенность договора переуступки на право аренды земельного участка заключается в том, что его предметом выступает не сам земельный надел, а пакет документации, который является определяющим статус его правообладателя.

Порядок заключения договора переуступки (или уступки)

Законодательством предусмотрен определенный порядок заключения договора о переуступке права на аренду земельного участка. Он предусматривает обязательное присутствие сторон в процессе его заключения, а также наличие определенного пакета документов.

В нем непременно должны присутствовать документы, удостоверяющие личности сторон (для юридических лиц — учредительные документы и свидетельства о регистрации). Арендодатель обязательно должен иметь при себе кадастровый паспорт земельного участка.

Также для заключения соглашения об уступке или переуступке потребуется предоставление договора о праве аренды земельного участка, предварительно заверенного нотариусом и занесенного в соответствующий реестр.

Что касается содержания рассматриваемого соглашения, то оно должно состоять из тех же элементов, что и договор аренды участка.

Однако в тексте соглашения указывается то, что оно является переуступкой, заключаемой на основании определенного договора аренды, ранее подписанного сторонами, одной из которых непременно должен выступать законный собственник участка.

При желании стороны могут воспользоваться типовым соглашением, используя образец переуступки права аренды земельного участка. При наличии особенных условий любая из сторон имеет право на внесение поправок в имеющийся образец — перед подписанием все они обязательно должны быть согласованы со всеми другими участниками заключаемой сделки.

Следует отметить, что в образце договора о переуступке права аренды на земельный участок присутствуют абсолютно все необходимые для его составления элементы.

К числу таковых относятся сведения относительно самого участка, данные относительно наличия разрешения на выкуп земли, период аренды, основные условия продления соглашения и его расторжения, а также условия, на основании которых может осуществляться целевое использование надела.

Аукцион на право аренды земельного участка

Современная практика демонстрирует то, что в настоящее время нередко устраиваются торги (аукционы), объектом которых выступает право на аренду земли в определенном регионе. Практика показывает, что данная деятельность особенно развита в крупных городах России, где имеется большое количество желающих на приобретение земли во временное пользование.

Принимать участие в таких аукционах могут как отдельные люди, так и целые организации, сформированные в виде юридических лиц. Практика показывает, что участие в мероприятиях подобного рода порой позволяет совершить сделку на более выгодных условиях, чем на обычных основаниях, т. к. их организацией, как правило, занимаются органы власти.

Добавить комментарий