Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца, что смотреть

Содержание
  1. Покупка квартиры, какие документы нужно требовать с продавца
  2. Основные документы
  3. Самостоятельное оформление или обращение к специалистам – что лучше?
  4. Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень, оформление, проверка документов продавца
  5. Какие документы должны быть у продавца квартиры
  6. Какие документы нужны для покупки квартиры
  7. Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень
  8. Новостройка
  9. Вторичное жилье
  10. При покупке от застройщика
  11. При покупке на материнский капитал
  12. Если покупаем на ребенка
  13. При покупке в ипотеку
  14. Договор на покупку
  15. Оформляем в Росреестре
  16. Стоимость оформления документов при покупке квартиры
  17. Проверяем покупаемую недвижимость
  18. Покупка квартиры: документы + пошаговый план
  19. Обязательные документы, который нужно требовать с продавца:
  20. Документы, удостоверяющие личность
  21. Разрешение опекунских органов: защита прав недееспособных лиц!
  22. Документация, устанавливающая право владения недвижимостью
  23. Выписка из ЕГРН: проверяем юридическую «чистоту»
  24. Технический паспорт: изучаем важные характеристики
  25. Документы, связанные с пребыванием в браке
  26. Доверенность на продажу жилья
  27. Выписка из домовой книги
  28. Справки из наркологического и психоневрологического диспансера
  29. Справка об отсутствии налоговых задолженностей
  30. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам
  31. Предстоит покупка квартиры? Какие документы нужно требовать с продавца: подведем итоги!
  32. Какие документы нужно требовать с продавца при покупки квартиры и регистрации сделки в Росреестре?
  33. Какие документы должен приготовить покупатель
  34. Документы, которые должен предоставить продавец

Покупка квартиры, какие документы нужно требовать с продавца

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца, что смотреть

Покупка квартиры достаточно серьезное мероприятие, которое может иметь положительный результат, только если к процедуре ее оформления подойти со всей ответственностью. Необходимые для покупки квартиры документы – основной компонент сделки, их состав может быть различным в зависимости от ситуации.

ФЗ № 122 от 21.07.1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» устанавливает перечень необходимых документов, которые подаются для регистрации права на купленную квартиру или другую недвижимость. Рассмотрим наиболее типичные ситуации.

Основные документы

Основным документом, необходимым для покупки квартиры будет документ, который подтверждает право собственности на отчуждаемый объект недвижимости, и который, обязательно в оригинале, должен находится у продавца.

Продавец жилья (недвижимости), может обладать правом собственности на отчуждаемое имущество на основании оплатных (купля-продажа) и безоплатных (дарение) сделок или по договору пожизненного содержания, а также по праву наследования. Каждый факт приобретения, должен быть подтвержден соответствующим документом.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 426-14-07 (доб. 515) (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В соответствии с нормами права, любой из видов перехода права собственности на недвижимость должен иметь письменную форму.

Также необходимо, чтобы на момент проведения сделки с недвижимостью у продавца был документ, подтверждающий регистрацию права собственности в органах Росреестра.

В таком документе содержаться сведения о том, какой регистрирующий орган выдал этот документ и произвел регистрацию, сведения о продавце недвижимости, непосредственно об объекте отчуждения (его характеристики, адрес и т.д.

), а также о существующих обременениях на этот объект.

Для того, чтобы грамотно провести сделку, нужно знать не только какие документы нужны для покупки квартиры, покупателю не лишним будет узнать и другую необходимую информацию:

  • Идентифицирующие данные о собственнике квартиры.
  • Сведения о правовой возможности собственника отчуждать квартиру (недееспособность или ограничение дееспособности);
  • По возможности необходимо проверить личность продавца и узнать информацию, не состоит ли он на психиатрическом или наркологическом учете. В случае если продавец наркозависим или состоит на учете в психиатрической больнице, закон не ограничивает его права на осуществление сделки (кроме судебного решения о его недееспособности или ограниченной дееспособности). Однако, в этом случае особое внимание следует уделить его способности контролировать свои действия во время проведения сделки. В случае недееспособности или ограничении правовой возможности лица отчуждать имущество, в его интересах должен действовать опекун. Такое отчуждение проводится при наличии согласия органов опеки и попечительства.
  • Следующий шаг – проведение проверку подлинности документов. Сделать это можно самостоятельно или с помощью специалистов.
  • Собрать сведения о лицах, зарегистрированных в квартире или доме. В случае покупки вами квартиры с зарегистрированными в ней гражданами, у последних остается право пользования жильем.
  • Выяснить возраст собственника. Если это лицо, которое не достигло 18 лет, то сделку можно проводить только с согласия его законных представителей, а также представителей совета опеки и попечительства. Если собственником является ребенок до 14 лет, то ее проводить должен законный представитель от имени ребенка с согласия органов опеки и попечительства. Это является необходимостью, так как указанные органы выполняют свою функцию по защите права и интересов ребенка, чтобы последний, после отчуждения жилья принадлежавшего ему, получил взамен жилье не худшего качества.
  • Собрать сведения об отсутствии какой- либо задолженности по уплате налога на недвижимость.
  • Проверить существует ли задолженность по уплате коммунальных услуг.
  • Изучить информацию о регистрации имущества за продавцом, которая отражается в выписке из ЕГРП. Сведения, отраженные в таком документе, позволяют получить достоверную информацию о собственнике жилья и о регистрации его недееспособности или ограничении его дееспособности. А также о том, какие обременения или ограничения отчуждения данного имущества существуют. Ими могут быть сведения об ипотеке, наличии залога на жилье, об аресте, решение о котором вынес суд. Для получения наибольшей гарантии достоверности информации такой документ лучше получать за сутки до сделки.
  • Сведения о возможных незарегистрированных переоборудованиях или перепланировках, будут отражены в тонической документации на квартиру (техпаспорте). В том случае, если квартира будет приобретена покупателем с несогласованными перепланировками, то предполагаемая ответственность за это будет возложена на него.
  • Информацию о наличии зарегистрированного брака продавца жилья. В таком случае закон предполагает для проведения сделки согласие другого супруга в письменном виде, заверенного нотариально.

После того, как стороны договора (продавец и покупатель) провели сделку, ее необходимо по закону зарегистрировать в Росреестре, который находится по месту расположения недвижимости.

Для проведения регистрации приобретенного права на жилье необходимо вместе с документами о проведении сделки подать заявление, которое имеет типовую форму.

В такое заявление должны быть внесены сведения о лицах, которые были участниками договора, о том, кто был собственником квартиры до этой сделок, и о том, кто на момент регистрации обладает правом на пользование отчуждаемой квартирой.

Также обязательным является указание правовых оснований для регистрации приобретенных прав на жилье и данные о представителе и доверенности, на основании которой он реализует свое право представителя.

К вышеуказанному заявлению прикладывается и договор купли продажи квартиры, который закреплял проведенную сделку.

После принятия заявления от покупателя жилья ему должна выдаваться расписка о принятии такого заявления и всех поданных документов.

Свидетельство, которое будет подтверждать проведение регистрации прав на жилье, выдается не позднее чем в 30-дневный срок после принятия заявления и документов.

Обязанности по уплате госпошлины за это действие несет, как правило, несет тот, кто продал жилье, но этот момент может быть оговорен и условиями сделки дополнительно. Квитанция об оплате госпошлины по закону может подаваться по желанию заявителя.

После того, как покупатель завершил все необходимые процедуры по совершению самой сделки, а также ее госрегистрацию, он обладает правом пользования владения и распоряжения приобретенной квартирой (недвижимостью) по закону.

Самостоятельное оформление или обращение к специалистам – что лучше?

Самостоятельное оформление документов при покупке квартиры, во-первых, требует больших затрат времени, а, во-вторых – достаточно серьезных знаний в этой области правоотношений, поэтому определенное количество покупателей предпочитают прибегать к использованию услуг профессиональных специалистов по недвижимости и юристов для юридического сопровождения сделки. Это увеличивает стоимость сделки на 2-3%.

Обращение к специалистам, кроме дополнительных затрат, дает и дополнительные гарантии безопасности вашей сделки, в особенности если вы не обладаете достаточным объемом знаний в этой области.

Специалисты проверят «юридическую чистоту» приобретаемого жилья и обеспечат соблюдение законности в процессе проведения сделки, подготовят все документы при покупке квартиры.

Однако, пользуясь их услугами, нельзя забывать, что 100% гарантии не сможет дать ни один специалист, даже самый профессиональный, поэтому, обращаясь за помощью при проведении сделки, выбирайте серьезные компании с хорошей репутацией, профессионализму которых можно доверять. Потому как высококлассный специалист, качественно выполнивший свою работу, проведет доскональную проверку документов и сведет возможные риски  к минимуму.

В качестве дополнительной страховки покупки квартиры, следует обратить внимание и на нотариальное оформление сделки. По закону оно не является обязательным, однако обращение к нотариусу подтвердит чистоту намерений сторон сделки.

Не экономьте на услугах профессионалов, такая экономия может привести к серьезным финансовым последствиям.

Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень, оформление, проверка документов продавца

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца, что смотреть

Покупка недвижимости (квартиры, дома, комнаты) для любой семьи или гражданина — шаг безусловно, знаменательный и приятный, но кроме того, еще и крайне ответственный.

Чтобы впоследствии не оказаться в неприятной ситуации (например, оспаривания сделки или появления лиц, имеющих право на проживание в квартире), необходимо не только оценивать техническое состояние и параметры жилья, но и тщательно проверять правоустанавливающие документы на него, а также проанализировать историю предшествующих сделок с ним.

Какие документы должны быть у продавца квартиры

Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих — со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:

  • Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
  • Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.

Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ — паспорта, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).

Какие документы нужны к моменту сделки:

  • Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
  • Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
  • Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
  • Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
  • Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
  • Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
  • Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);

Интересно, что практически все документы из приведенного перечня документов должен подготовить продавец, от покупателя же при покупке потребуются только паспорта (если дело не касается ипотеки и т.п.)

Какие документы нужны для покупки квартиры

На текущий момент договоры купли-продажи жилья не требуют госрегистрации (ст. 558 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ), однако затем переход права собственности надо регистрировать в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

При совершении регистрационных действий специалисты Росреестра проверяют подлинность и соответствие правоустанавливающих документов установленным требованиям и могут вернуть документы сторонам сделки без регистрации права.

Чтобы этого не произошло, к комплектованию пакета бумаг следует отнестись во всей ответственностью.

Важно знать, что список документов для сделки является открытым, то есть в каждом конкретном случае, в зависимости от состава сторон сделки или статуса недвижимости (новостройка, «вторичка» и пр.), документы должны быть (могут быть) различными.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

  • Конечно же — паспорт.
  • Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
  • При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
  • Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

По завершении строительства составляется акт приема-передачи жилья, и подписывается основной договор (купли-продажи).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

  • Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
  • Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

Важно: если квартира приватизирована до 1998 года затем с ней не совершалось никаких сделок, сведения в ЕГРН могли не вноситься. Сделка с такой квартирой наиболее безопасна, хотя для приобретения сначала все-же придется внести объект в ЕГРН, что займет некоторое время.

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Важно, что при покупке за материнский капитал жилье должно быть оформлено с выделением в нем долей всем детям (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ от 29.12.2006).

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

От продавца для сделки потребуется стандартный комплект документов, а вот покупателям потребуется разрешение органов опеки, особенно если у ребенка уже была доля в собственности.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Поскольку указанные документы необходимы для одобрения сделки покупателю, оплачивает и получает документы покупатель.

Договор на покупку

Требования к оформлению и содержанию договора купли-продажи квартиры/жилого помещения установлены в ст. 554, 555 ГК РФ. Обязательно указание сведений об объекте, однозначно его описывающих (адрес, вида недвижимости, площадь, другие характеристики имущества).

Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.

Нотариальное удостоверение облагается госпошлиной в зависимости от стоимости недвижимости (статьи 333.24, 333.35 НК РФ).

Оформляем в Росреестре

Договор купли-продажи, документы-основания, можно подать зарегистрировать в отделение Росреестра лично, через МФЦ, при выездном приеме уполномоченного лица Росреестра, по почте или в электронной форме (в Росреестр, либо через портал госуслуг).

Госпошлина за регистрационные действия составляет 2000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При оформлении через портал госуслуг применяется коэффициент 0,7 (то есть услуга стоит 1 400 рублей). Интересно, что квитанция о госпошлине может заявителем и не представляться, поскольку сведения о платеже содержатся в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.

О получении документов для регистрации выдается расписка, регистрация выполняется 7-9 рабочих дней, а при обращении через нотариуса — на следующий день.

Подтверждением регистрации перехода прав служит выписка из ЕГРН (бумажная или электронная), согласно ст. 28, 62 Закона № 218-ФЗ).

Стоимость оформления документов при покупке квартиры

Для покупателя недвижимости стоимость оформления документов обычно невелика, а зачастую тратиться приходиться только на составление договора купли-продажи у юриста или в агентстве недвижимости, и на регистрационные действия в Росреестре.

Таким образом, редко расходы покупателя превышают 6-10 тыс. рублей.

Для продавца квартиры затраты и времени и средств на подготовку документов существенно больше.

Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья — достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.

Проверяем покупаемую недвижимость

Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.

При этом следует выполнить следующие действия:

  • Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
  • Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
  • Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
  • Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.

Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Покупка квартиры: документы + пошаговый план

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца, что смотреть

Очень важный и ответственный, а главное – рискованный шаг, совершать который многим приходится лишь один раз в жизни – это покупка квартиры. Какие документы нужно требовать с продавца, чтобы минимизировать все возможные риски, знают далеко не многие. Но все знают, необходимо действовать грамотно и внимательно и, самое главное, тщательно все проверить, уделяя внимание мелочам.

Если при покупке квартиры не заметить ржавых труб или гнилые половицы, их можно будет поменять, потеряв на этом какие-то деньги. Но если пропустить ошибку в оформлении бумаг, потери будут несоизмеримо более тяжёлыми.

Так  же рекомендуем ознакомится с другими материалами из рубрики «Справочник недвижимости» а в особенности со статьей «Как выгодно купить квартиру на первичном и вторичном рынке»

1. Обязательные документы, который нужно требовать с продавца

1.1. Документы, удостоверяющие личность

1.2. Разрешение опекунских органов

1.3. Документация, устанавливающая право владения

1.4. Выписка из ЕГРН

1.5. Технический паспорт

1.6. Документы, связанные с пребыванием в браке

1.7. Доверенность на продажу жилья

2. Дополнительные документы как способ минимизации рисков

2.1. Выписка из домовой книги

2.2. Справки из наркологического и психоневрологического диспансера

2.3. Справка об отсутствии налоговых задолженностей

2.4. Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам

3. Предстоит покупка квартиры? Какие документы требовать с продавца?

Условно документы для продажи жилья можно разделить на 2 группы: обязательные и необязательные. Первые необходимы для оформления покупки, вторые страхуют покупателя от неприятных неожиданностей.

Обязательные документы, который нужно требовать с продавца:

В обязательный для заключения договора о покупке недвижимости пакет входят:

  1. Паспорт продавца или его представителя.

  2. Разрешительный документ из опекунских органов.

  3. Документация, подтверждающая право владения.

  4. Выписка из государственного реестра (ЕГРН).

  5. Технический паспорт.

  6. Свидетельство о браке, а также согласие второго из супругов на продажу имущества.

  7. Доверенность на продажу (в особых случаях).

Расскажем о каждом из этих документов более подробно.

Документы, удостоверяющие личность

Основным подтверждающим личность любого человека документом является паспорт, а для тех, кому пока не исполнилось четырнадцати лет, – свидетельство о рождении. В последнем случае ребёнок в сделке не участвует, а договор от его имени заключают либо один из родителей, либо опекун, с которых тоже следует требовать предоставления своих паспортов.

Помимо основного документа – паспорта – личность человека может быть подтверждена и некоторыми другими документами, например, военным билетом или загранпаспортом. Но заключать на их основании договор по недвижимости мы категорически не рекомендуем, даже если на это будет согласен нотариус.

Важный нюанс: если возраст ребёнка находится между четырнадцатью и восемнадцатью годами, он имеет право на участие в сделке, но – с письменного разрешения, заверенного у нотариуса, законных представителей, с которых также следует требовать паспорт, которое заверяется нотариально.

Разрешение опекунских органов: защита прав недееспособных лиц!

Государство стоит на страже прав своих несовершеннолетних граждан (несовершеннолетними закон считает лица, не достигшие восемнадцатилетия), а также недееспособных лиц, в том числе и их права на жильё.

Поэтому обязательным условием продажи квартиры, владельцем или совладельцем которой является представитель одной из вышеуказанных категорий, является разрешение соответствующих служб.

Разрешение нужно требовать и в том случае, если несовершеннолетний или недееспособный человек зарегистрирован в продаваемой квартире, не имея доли в её собственности.

В первом случае с родителей (опекунов) нужно требовать доказательства того, что ими приобрели другое жильё, равноценное продаваемому, и ребёнок или недееспособный человек не понесёт в связи с продажей имущественных потерь. Во втором нужно требовать подтверждение прописки человека, находящегося на опекунстве на новом месте.

Получение разрешения на продажу жилья в опекунском совете занимает определённое время, как правило, не менее месяца. Этот процесс сопряжён с определёнными трудностями: приобрести новое жильё и прописать ребёнка нужно до (!) продажи имеющегося в собственности.

В связи с этим некоторые продавцы поступают следующим образом: сначала продают квартиру не имея разрешения, потом приобретают новое жильё, и только после этого обращаются за разрешением. При этом существует риск того, что приобретённое жильё может быть не признано равноценным проданному, и покупка будет аннулирована судом.

Поэтому, не рекомендуется при покупке, соглашаться на подобный вариант, и перед приобретением квартиры обязательно требовать соответствующее разрешение.

Продавец может скрыть, что в квартире проживают несовершеннолетние дети. Ниже мы расскажем, как обезопасить себя от подобного риска.

Важный нюанс: Перед заключением сделки нужно требовать подтверждение того, что все несовершеннолетние и недееспособные лица, а также дети владельцев жилья, которые нигде не были прописаны, уже зарегистрированы по новому адресу проживания.

Документация, устанавливающая право владения недвижимостью

Квартиру, как, впрочем, и любое другое имущество, может продать только законный владелец. Для подтверждения прав владения с продавца нужно требовать следующие документы:

  • свидетельство о приватизации (при первичной продаже);
  • договор купли-продажи (дарения, обмена);
  • соответствующая бумага о получении наследства, заверенная нотариусом;
  • судебное постановление, об установленном праве обладания всей квартирой или её частью;
  • документ из жилищного кооператива о выплаченном пае.

Все вышеперечисленные бумаги должны соответствовать ряду требований, а именно:

  1. Быть зарегистрированными в госорганах.
  2. Соответствовать стандартам и требованиям законодательства, которые были актуальны на момент их составления.
  3. Исключается информация, которая может иметь двоякий смысл.
  4. В обязательном порядке нужно включать описание объекта, его правообладателя и информацию о виде права на данное имущество.
  5. Содержать необходимые реквизиты – подписи сторон, даты, печати.

Важный нюанс: все вышеперечисленные предписания нужно требовать к документации, активной с 1 февраля 1998, т.к. с этой дату вступил в силу закон «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней». Более ранние акты могут включать иной набор данных и иметь при этом юридическую силу.

Выписка из ЕГРН: проверяем юридическую «чистоту»

В соответствии с российским законодательством, право на владение той или иной недвижимостью нужно не только установить, но и подтвердить. До 15 июля 2016 года роль подтверждения играло Свидетельство о государственной регистрации права.

С даты вступления в действие Федерального закона «О гос.

регистрации недвижимости» вместо свидетельства владельцу квартиры выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая заменяет не только Свидетельство, но и кадастровый паспорт.

Некоторые юристы считают, что если у продавца есть в наличии Свидетельство о праве собственности, этого достаточно для заключения сделок с недвижимостью. Но, даже если нотариус согласится оформить такой договор, мы не рекомендуем поступать подобным образом.

Дело в том, что выписка ЕГРН расширенного образца, помимо всего остального, содержит информацию о сделках с продаваемой недвижимостью и о её владельцах. По этому документу можно проследить историю покупаемой квартиры, а это нужно для того, чтобы сделать выводы о чистоте предстоящей сделки.

К примеру, если за небольшой промежуток времени у объекта недвижимости сменилось несколько владельцев, есть основания подозревать подвох.

Важный нюанс: Срок действия выписки ЕГРН законодательно не определён, но предпочтительнее, чтобы она была получена примерно за месяц до покупки. Тем более, что получить её можно в режиме онлайн.

Технический паспорт: изучаем важные характеристики

Техпаспорт квартиры, который в 2012 году стал именоваться техническим планом, – это документ, который содержит все её технические данное. Его действие является бессрочным, и замене он подлежит только в случае, если в квартире проводилась перепланировка.

Строго говоря, этот документ является обязательным только при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

Но в интересах покупателя получить этот документ у продавца, поскольку в будущем он будет вынужден сам заняться оформлением этого документа, а на это потребуются и временные и денежные затраты.

Важный нюанс: особенно важно получить на руки технический план, если в квартире была проведена перепланировка, ведь в случае продажи квартиры или прочих сделок ему придётся самому оформлять перепланировку, а это может «потянуть» на 10 – 15% от стоимости жилого объекта.

Документы, связанные с пребыванием в браке

Если недвижимость была приобретена в период, когда её владелец находился в браке, то нужно требовать, чтобы супруг дал своё согласие на её продажу (его согласие на продажу жилья обязательно заверяется нотариально). Это касается и тех случаев, когда к моменту подписания сделки продажи квартиры супруги находятся в разводе.

Исключение составляют случаи, когда продаваемая квартира была приобретена до брака, а также получена одним из супругов в подарок или в наследство.

Продавец обязан также, в зависимости от ситуации, предоставить свидетельство о регистрации или расторжении брака, а в отдельных случаях — свидетельство о его смерти, если субпруг скончался.

Важный нюанс: обязательно следует проверить, совпадают ли даты и данные на свидетельствах с отметками в паспорте продавца.

Доверенность на продажу жилья

Нередки случаи, когда владельца квартиры в сделке купли-продажи представляет другое лицо. Это может быть адвокат, риелтор, родственник или близкий друг. В этом случае при совершении покупки должна быть предоставлена доверенность: либо генеральная, которая позволяет совершать любые сделки от имени доверителя, либо разовая, которая выдается для определенного действия.

Важный нюанс: закон допускает, что договор о покупке квартиры может быть заключён без нотариального заверения, но в случае если сделка заключается по доверенности, лучше, всё-таки, обратиться к услугам нотариуса, который, среди всего прочего, сможет подтвердить, является ли представленная доверенность действительной.

Для того, чтобы свести к минимуму все связанные с покупкой квартиры риски, нужно требовать у продавца ещё несколько документов.

Выписка из домовой книги

В этой справке должны быть перечислены все лица, которые прописаны в квартире на момент выдачи справки. Таким образом можно убедиться, не зарегистрированы ли на данной жилплощади несовершеннолетние дети, о наличии которых продавец умолчал, а также люди, не являющиеся родственниками владельцев (могут возникнуть проблемы с их выпиской.

Срок действия выписки составляет 14 дней.

Справки из наркологического и психоневрологического диспансера

Такие справки нужны в том случае, если у покупателя есть какие-либо опасения. Дело в том, что в случае признания продавца недееспособным, сделка купли-продажи может быть оспорена в суде.

Если же договор заверяется нотариально, то нотариус обязан сделать в нём отметку о том, что продавец находится в здравом уме.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Эта справка подтвердит, что осуществляется покупка квартиры, за которой не числится никаких налоговых задолженностей. Особенно этого документ нужно требовать, если владелец квартиры получил её по договору дарения или наследования.

Справка об отсутствии долга по коммунальным платежам

Крайне неприятно будет обнаружить, что состоялась покупка квартиры, за которой числятся многотысячные долги. Поэтому целесообразно будет попросить продавца предоставить документы об актуальной ситуации по коммунальным платежам.

Кроме того, обязательно нужно проверить, не находиться ли квартира в Госреестре ипотек и в не т ли на нее запретов отчуждения.

Предстоит покупка квартиры? Какие документы нужно требовать с продавца: подведем итоги!

Перед тем, как заняться поиском подходящей квартиры, необходимо подготовиться.

И основой подготовки будет изучение юридических аспектов сделки, или же поиск грамотного риэлтора, который будет сопровождать вас от начала поиска квартиры до оформления.  В первом варианте предполагается самостоятельная покупка квартиры.

Какие документы требовать с продавца и как правильно проводить осмотр предполагаемой покупке нужно знать заранее, чтобы свести к минимуму все возможные риски.

Помните, что корректное оформление каждого из документов является гарантией безопасности покупки, и будьте внимательны! 

Какие документы нужно требовать с продавца при покупки квартиры и регистрации сделки в Росреестре?

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца, что смотреть

Покупка квартиры – это ответственный шаг для каждого человека. Чтобы не совершить ошибку, нужно очень серьезно подойти к проверке документов. Отсутствие какого-либо документа в дальнейшем может грозить признанием сделки недействительной.

Какие документы должен приготовить покупатель

В большинстве случаев покупателю требуется только паспорт гражданина РФ. Очень актуален вопрос, нужно ли согласие супруга при покупке квартиры.

Имущественные отношения супругов регулируются главами 7 и 8 Семейного Кодекса, в которых говорится только о владении, распоряжении и пользовании имуществом.

Таким образом, при покупке квартиры разрешение супруга не требуется, и купленная недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом. Разрешение потребуется лишь в случае продажи имущества.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Но на практике очень часто происходят ситуации, когда регистраторы сделки требуют нотариально заверенное разрешение. В случае отказа в регистрации сделки по причине отсутствия согласия супруга можно смело оспаривать такой отказ в суде. Однако в целях экономии времени лучше заранее уточнить требования в конкретном офисе Росреестра.

Закон также не запрещает покупателю доверить проведение сделки другому лицу. В таком случае оформляется доверенность на покупку квартиры, заверенная нотариусом. Также представитель покупателя, кроме своего паспорта, предоставляет оригинал доверенности.

Для регистрации в Росреестре и внесения в ЕГРН потребуется также предоставить заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины.

Документы, которые должен предоставить продавец

По просьбе покупателя продавец должен предоставить для ознакомления все документы, касающиеся квартиры. Покупателю целесообразно посмотреть документы в оригиналах и, в случае необходимости, сделать их копии. Не стоит доверять ксерокопиям, которые предоставляет сам продавец, если вы предварительно не видели оригиналы.

Документы, предоставляемые продавцом:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
  1. Выписка из ЕГРН (ЕГРП) и свидетельство о собственности. Получив расширенную выписку из ЕГРН, покупатель узнает всю историю квартиры. В ней содержится информация не только о том, кто на сегодняшний день является собственником, но и о наличии обременений и прав третьих лиц. Если квартира находится в залоге или под арестом, это тоже будет отображено в выписке. Сведения в свидетельстве о праве собственности могут не отражать полную и достоверную картину.
  2. Документ, на основании которого зарегистрирована собственность. Это может быть договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации или вступление в наследство. Данный документ на обороте всегда заверен регистратором и также подтверждает юридическую “чистоту” квартиры.
  3. Выписка из домовой книги или справка по Форме 9. Из этого документа можно получить информацию о гражданах, зарегистрированных (прописанных) в квартире. На это нужно обратить внимание, потому что эти люди имеют право пользования данной квартирой независимо от того, кто является ее владельцем. Особого внимания заслуживает ситуация, когда в квартире остался прописан несовершеннолетний, так как это может говорить о том, что собственник не получил разрешение органов опеки и попечительства, и, возможно нарушаются права ребенка. Чем новее этот документ – тем лучше.
  4. Нотариально заверенное разрешение на продажу от супруга (супруги) собственника. Это как раз тот случай, когда разрешение обязательно. В случае отсутствия такого документа супруг(а) продавца может обратиться в суд и сделка будет признана незаконной.
  5. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин, то в обязательном порядке потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
  6. Кадастровый паспорт. Он поможет определить, не производилась ли в квартире неузаконенная перепланировка.
  7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  8. В некоторых случаях может потребоваться справка о дееспособности продавца, к примеру, если это лицо пожилого возраста.

В большей своей части этот список остается неизменным на протяжении многих лет. Единственное изменение – это возможность не предоставлять свидетельство о праве собственности, так как с 2017 года оно было отменено и полностью заменено выписками из ЕГРН.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.
Добавить комментарий