Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция

Содержание
  1. Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция, риски
  2. Что такое уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)
  3. Отличие переуступки от договора долевого участия
  4. Порядок заключения сделки по переуступке прав требования
  5. Риски покупки жилья по переуступке прав
  6. Переуступка права собственности на квартиру: как оформить?
  7. Покупка квартиры по переуступке
  8. Заключение сделок по переуступке прав собственности
  9. Покупка квартиры в новостройке
  10. Заключение сделки по переуступке задним числом
  11. Переуступка прав по ипотеке
  12. Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме
  13. Юридические тонкости покупки квартиры по переуступке права требования
  14. Суть сделки
  15. Покупка квартиры по переуступке права требования
  16. В новостройке
  17. В строящемся доме
  18. В ипотеку
  19. От подрядчика
  20. Риски для покупателя
  21. В чем выгода?
  22. Правила оформления
  23. Необходимые документы
  24. Уплата налогов
  25. Как заключить договор?
  26. Образец
  27. Особенности оплаты
  28. Налоговый вычет
  29. Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа
  30. В чем суть переуступки
  31. Преимущества и недостатки
  32. Важные нюансы
  33. Мнение застройщиков
  34. Продажа-покупка квартиры по переуступке
  35. Как купить квартиру по переуступке прав собственности в новостройке: дду, образцы документов и требования
  36. Что означает переуступка. Законодательная база
  37. Причины и выгоды сделки
  38. Основные этапы сделки
  39. Первоначальные отношения с застройщиком: особенности цессии
  40. ДДУ по ФЗ No 214
  41. Предварительный договор
  42. ЖСК
  43. Перечень документов
  44. Заключение сделки
  45. Оформление «задним числом» — возможно ли такое
  46. Налогообложение
  47. Риски
  48. Заключение

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция, риски

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция

В случае, когда дольщиком продается квартира в недостроенном доме, то он должен заключить с покупателем договор уступки прав требования. Это может быть актуально, когда покупатель приобрел недвижимость на более ранних этапах строительства, но так и не дождался его окончания. В недостроенных домах права собственности не существует, поэтому речь идет о переуступке права требования.

Договор уступки права требования, как и договор долевого участия, в обязательном порядке проходит процедуру госрегистрации.

Допускается вариант, что уступка прав происходит по альтернативной форме договора (не по договору долевого участия): например, инвестиционному или договору взаимозачета.

При такой форме сделки регистрация не требуется, но риски для покупателя не получить права на квартиру в данном случае возрастают (никто не мешает продавцу реализовать данную квартиру повторно).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Что такое уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Договор уступки права требования также называется договором цессии. Это весьма распространенный тип сделки на первичном рынке недвижимости, который предполагает не переход права собственности, а переход права требования.

Особенность переуступки состоит в том, что продавец (или прежний дольщик) отвечает перед новым только за то, что им были переданы действительные права требования. При этом он не может гарантировать, что застройщик исполнит свои обязательства перед новым дольщиком. Все вопросы относительно хода строительства, условий договора и их изменения будут решаться с непосредственным застройщиком, а не продавцом.

Другая отличительная черта состоит в том, что переуступка прав лишь изменяет стороны договора долевого участия, при этом сам договор не прекращает своего действия и сохраняет все его условия. В частности, это касается таких важных параметров, как сроки строительства и условия передачи квартиры дольщику.

В случае, когда продавец не успел погасить всю задолженность перед застройщиком, то наряду с переуступкой права требования происходит и перевод долга к новому покупателю. При этом ст. 391 ГК РФ указывает на обязательное согласие застройщика на перевод задолженности. Закон также дает ему право отказать в просьбе продавца относительно смены дольщика.

Что касается необходимости получения письменного согласия от застройщика на подписание договора переуступки права требования, то этот вопрос неоднозначный. Согласно ст.

11 ФЗ-214 подобное согласие не является обязательным.

Но если в договоре долевого участия предусмотрено обязательное согласование дольщика при желании заключить такую сделку, то требуется вначале получить официальный документ, подтверждающий согласие застройщика.

Даже если сделка не предполагает получение согласия от застройщика, рекомендуется уведомить его о предстоящей переуступке.

Сделка купли-продажи в формате уступки права требования может заключаться сторонами, только если между продавцом и застройщиком еще не был подписан акт приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что когда этот документ подписан, то это означает выполнение обязательств застройщиком по договору долевого участия. Следовательно, после подписания акта заключается стандартная сделка купли-продажи и подписывается соответствующий договор.

Если акт приема-передачи подписан, но в собственность квартиру перевести не успели, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Только после узаконивания прав собственности продавцом можно приступить к подписанию стандартного договора купли-продажи.

Отличие переуступки от договора долевого участия

Договор долевого участия и переуступки прав требования имеют много общего: они оба направлены на приобретение квартиры на первичном рынке, предполагают государственную регистрацию и оплачиваются после нее.

Но нужно учитывать несколько принципиальных различий.

Договор долевого участияДоговор переуступки
Правовое регулирование214-ФЗГК РФ
Особенности подписания договораСтороны могут изменять условия ДДУ в процессе согласованияДДУ не подлежит изменению
Сроки оформления сделкиДДУ может быть заключен на любом этапе строительства (обычно на раннем)Заключается после регистрации ДДУ в Россреестре и до подписания акта приема-передачи
Расчеты по договоруСогласуются с застройщикомРасчеты с продавцом на договорной основе, но дольщик должен рассчитаться с застройщиком до переуступки, иначе надо оформлять перевод долга
Расторжение договораПроисходит согласно ст.9 214-ФЗПроисходит на общих основаниях согласно 450-451 ст.ГК РФ

Порядок заключения сделки по переуступке прав требования

При заключении сделки по переуступке прав требования предусмотрен следующий порядок действий:

  1. Продавец и застройщик подписывают договор долевого участия и проходят процедуру его государственной регистрации.
  2. Продавец определяется с ценой продажи и размещает рекламные объявления для поиска покупателя.
  3. Показывает заинтересованным лицам квартиру или проект, знакомит их с документами: договором долевого участия; предъявляет платежные документы, свидетельствующие о расчетах с застройщиком.
  4. Если покупатель заинтересовался объектом, то с ним нужно договориться о стоимости и прочих существенных условиях.
  5. Готовится договор уступки права требования и при необходимости договор о переводе долга. Он обязательно имеет письменную форму и заключается в количестве экземпляров, равном численности участников сделки. Договор может иметь как простую, так и нотариальную форму.
  6. Заключенный договор регистрируется в Росреестре.
  7. Покупатель переводит сумму по сделке, согласованную ранее сторонами. Продавец при этом обязан заплатить НДФЛ в бюджет, если цена продажи и покупки не совпали, и он получил прибыль.
  8. После окончания строительства и подписания акта приема-передачи недвижимости с застройщиком покупатель оформляет права собственности в свою пользу.

Регистрация договора уступки требует присутствия обеих сторон сделки. При этом от них потребуется передать в регистрирующий орган определенный комплект документов:

  1. Договор долевого участия.
  2. Договор уступки права требования.
  3. Письменное согласие от застройщика на уступку права (если необходимость его получения установлена договором).
  4. Нотариально заверенное согласие супруги на сделку или подтверждающий документ, указывающий на то, что имущественные права не являются совместной собственностью.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства.
  6. Заявление на регистрацию договора уступки права требования.
  7. Нотариальная доверенность на представителя, если участниками сделки являются не сами продавец и покупатель, а их доверенные лица.
  8. Оплаченная квитанция госпошлины на регистрацию (не является обязательной, госпошлину можно оплатить уже после подачи документов на регистрацию).

Если при покупке задействуются средства банка, то потребуется заявление на регистрацию ипотечного договора, кредитный договор с банком и закладная.  В случае, когда в сделке участвует юрлицо, то дополнительно понадобятся учредительные документы от него (копия устава, выписка из ЕРЮЛ, доверенность и пр.).

Подавать документы на госрегистрацию можно не только в подразделении Росреестра, но и через МФЦ.

Риски покупки жилья по переуступке прав

Риски у покупателя при заключении договора переуступки гораздо выше, чем если бы он покупал квартиру на первичном рынке.

Так, нередко причиной продажи являются какие-то неблагоприятные факторы, известные дольщику. Например, затягивание строительства или низкое качество выполняемых работ, нахождение застройщика в состоянии, близком к банкротству.  После продажи дольщик ничем не рискует: покупатель не сможет предъявить к нему свои претензии.

Другой риск покупателя – финансовый. Если договор долевого участие с застройщиком будет расторгнут, то покупателю компенсируют лишь первоначальную стоимость квартиры, прописанную в ДДУ. А она обычно на порядок меньше той, за которую объект продавался по переуступке.

Дополнительные риски возникают в случае оплаты части стоимости квартиры по договору долевого участия материнским капиталом. В такой ситуации в договоре обязательно должны быть представлены дети в качестве участников. Если же это не так, то договор может быть признан недействительным.

Для того чтобы снизить потенциальные риски стоит придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Заключать сделку по переуступке прав требования только по договору долевого участия, официально зарегистрированному в Росреестре. Иначе есть высокий риск стать участником мошеннической схемы «двойных продаж» квартиры.
  2. Перед принятием решения о покупке нужно внимательно изучить проект строительства, ход строительства, его перспективы, а также репутацию застройщика.
  3. Всегда следует получать согласие застройщика на переуступку права требования, что сокращает возможные неблагоприятные последствия.
  4. Внимательно следует относиться к документальному сопровождению сделки. Необходимо получить от продавца согласие супруги, разрешение от органов опеки (если участвуют несовершеннолетние и недееспособные).

Таким образом, переуступка прав – весьма распространенная сделка на первичном рынке недвижимости. Она нередко позволяет покупателю заключить выгодную сделку и приобрести недвижимость на поздних этапах строительства, снижая риски недостроя.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Переуступка права собственности на квартиру: как оформить?

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция

Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.

По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.

Покупка квартиры по переуступке

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:

  1. По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
  2. По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.

Заключение сделок по переуступке прав собственности

Главным преимуществом  такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.

При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.

Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.

Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:

  • Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
  • Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
  • Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
  • Акт по передаче пакета документов.

Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:

Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:

  • Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
  • Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.

Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.

Заключение сделки по переуступке задним числом

По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.

По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.

Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.

Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.

Переуступка прав по ипотеке

Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:

  • Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
  • Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
  • Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.

Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.

Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:

Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.

Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.

Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.

На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.

Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Какие нужны документы при переуступке прав? novstroylight.ru

После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.

При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Юридические тонкости покупки квартиры по переуступке права требования

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция

Процесс покупки недвижимого объекта по переуступке права требования называется цессией.

По документу человек, который приобрел жилое помещение в доме, который находится на стадии строительства, то есть дольщик, продает право требования иному лицу.

Договор цессии очень популярен. Многие люди таким образом приобретают у застройщиков объекты, а потом, когда строительство практически окончено, продают недвижимость гораздо дороже.

Покупка квартиры по договору цессии – это удобный способ продать недвижимость, которая находится на стадии строительства. Таким образом дольщик возвращает затраченные средства и избегает штрафов, предусмотренных за расторжение документа с организацией-застройщиком.

Кроме того, продажа с помощью цессии – это очень удобно. Можно выручить при этом определенную прибыль. Объекты недвижимости растут по стоимости на каждом этапе стройки.

Еще одна особенность договора цессии в том, что вторичный дольщик обязан выполнить все требования, прописанные в первоначальном договоре.

Если предусмотрена рассрочка платежа по определенной схеме, то она останется не низменной.

Суть сделки

Что значит переуступка при покупке квартиры, рассмотрим в данном пункте.

Предположим, человек решил учавствовать в долевой стройке жилого объекта:

  • компания-застройщик и покупатель заключают договор;
  • по данному документу участник долевой стройки обязуется в соответствии с определенным порядком вносить оплату, могут быть предусмотрены и другие нюансы.

В виду различных жизненных обстоятельств покупатель может изъявить желание расторгнуть договор цессии.

За это обычно предусматриваются штрафы. То есть, вернуть полностью затраченные средства будет невозможно.

Поэтому продажа жилого объекта по договору цессии выгодна для первоначального владельца права. Только таким образом он может возвратить себе потраченные деньги.

В некоторых случаях первоначальный владелец, желающий продать квартиру, по итогу получает даже большую выгоду.

Как только заключается договор цессии, бывший дольщик передает все права требования покупателю.

Дальнейшие действия – подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости, происходит без первоначального владельца права.

Проведение сделки регламентируется:

  • статьей 382 ГК РФ;
  • статьей 390 ГК РФ;
  • статьей 11 Федерального закона № 214.

Данные нормативно-правовые акты регламентируют конкретные временные промежутки, когда может быть заключен договор цессии.

Если состоялся акт приемки-передачи объекта недвижимости, то продажа квартиры будет осуществлена не по договору цессии, а по договору купли-продажи.

Стоит отметить, что продать долевую квартиру можно не одному человеку, а сразу нескольким. Договор переуступки разрешено заключать не с одним покупателем, если в квартире более 2-х комнат.

Иногда компания-застройщик в договоре прописывает, что дольщик не имеет продать квартиру по цессии. В таком случае осуществление сделки невозможно.

Если прописывается, что дольщик обязан запросить разрешение на заключение договора цессии у компании-застройщика, то весь юридический процесс должен быть осуществлен с привлечением всех сторон долевого строительства.

Если в договоре долевого строительства не прописывается ничего из вышеперечисленного, то первоначальный владелец права требования обязан уведомить компанию-застройщика о совершении сделки переуступки в письменном виде.

Если это не будет сделано, то объект недвижимости будет передан тому, с кем застройщик изначально заключал договор.

Договор цессии должен обязательно пройти государственную регистрацию. Если эта процедура не будет осуществлена, то застройщик может отказать в осуществлении акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Как только государственная регистрации будет осуществлена, цессионарий становится обладателем всех прав и несет те же риски, что и прежний владелец.

Покупка квартиры по переуступке права требования

Приобретение жилого объекта по договору цессии – очень распространённая процедура. Многие люди таким образом получают весьма неплохой доход.

Купить квартиру с помощью договора цессии можно на разных этапах строительства, главное, чтобы прежний владелец не оформил права собственности.

В новостройке

Если квартиры в новостройке уже раскуплены, то можно попробовать оформить договор цессии.

Главное, чтобы сделка оформлялась до вступления в право собственности.

Даже если все квартиры в доме проданы, то любой владелец может продать свою на финальной стадии строительства.

В строящемся доме

В строящемся доме даже на стадии котлована можно продать право требования. Можно купить квартиру по выгодной цене.

К примеру, если первоначальный владелец спешит с осуществлением сделки. Обычно выгода составляет от 3 до 25%.

В ипотеку

Заключить договор цессии можно даже с помощью ипотеки.

Но стоит отметить, что выплата процентов будет осуществляться и в то время, когда человек еще не заселился.

К тому же процентная ставка может быть повышенной до момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

От подрядчика

Переуступка прав требований от подрядчика чаще всего связана с определенными рисками. К примеру, перед банкротством.

Следует внимательно изучить все документы, и лучше не рисковать в том случае, когда осуществляется массовая продажа квартир по договору цессии.

Риски для покупателя

Процедура заключения договора цессии часто связана с определёнными рисками.

Когда сделка совершена, покупатель берет на себя все обязательства, а, следовательно, и риски:

  • бывает и так, что в судебном порядке договор долевого строительства с первым владельцем признавался недействительным;
  • в таком случае второй покупатель просто остается без денег и квартиры, потому как застройщик ничем не обязан ему.

Чтобы избежать такого случая, необходимо изучить все документы цессионария. А также поинтересоваться о внесении платежей и сколько всего уплачено застройщику, регулярно ли все совершалось.

Договор переуступки будет недействителен, если:

  • дольщик выплатил не всю сумму, которую обязан;
  • не на все оплаты имеется специальный подтверждающий документ;
  • компания-застройщик не подписала письменное согласие на переуступку прав.

Если квартира приобретается с помощью ипотеки, то должно быть согласие от банка именно на долевую недвижимость.

В том случае, когда какое-либо из перечисленных требований не соблюдено, то в соответствии со статьей 390 ГК РФ договор признается недействительным.

Вторичный покупатель может в судебном порядке потребовать вернуть финансы с учетом всех уплаченных процентов, издержек и прочего.

В таком случае деньги должен вернуть первоначальный дольщик. Но следует отметить, что получить назад средства бывает очень проблематично.

Зачастую застройщик при банкротстве продает права переуступки.

Если квартиры в одном из домов продаются массово, то это может быть вызвано следующим:

  • предстоящее банкротство, о котором компания-застройщик знает;
  • слишком затянутые сроки окончания строительства;
  • если условия договора не соблюдены по ряду пунктов;
  • некачественность строительного объекта.

Следует отметить, что первоначальный владелец не несет никакой ответственности перед вторичным. Даже если он знал о всех нарушениях или банкротстве.

То есть любое недовольство может быть предъявлено только застройщику. Особенно рискованно, если компания банкрот. В таком случае вернуть свои деньги трудно, а порой и вовсе невозможно.

Во избежание таких сложностей необходимо перед совершением сделки по переуступке прав:

  1. Изучить всю проектную документацию.
  2. Узнать о финансовом состоянии застройщика.
  3. Включить в условия договора раздел, где указывается о поручительстве первоначального владельца права требования.

Это позволит обезопаситься на тот случай, когда продавец знает о проблемах застройщика.

Также существуют случаи, когда один объект недвижимости продается 2 раза по договору переуступки права требования:

  • при этом квартира достанется тому, кто первый оформил договор и зарегистрировал его в государственной инстанции;
  • второй покупатель может только требовать по договору с застройщика.

Некоторые первоначальные владельцы не уведомляют в письменном виде застройщика о совершении сделки переуступке прав.

Это грозит тем, что при возникновении каких-либо проблем новый собственник не взыщет неустойку с застройщика. К тому же в будущем такая сделка может быть признана недействительной.

Иногда подобные договоры выглядят очень подозрительно, если заключаются как:

  • инвестиционное соглашение;
  • вексельная схема;
  • предварительное соглашение купли-продажи или долевого участия.

Все вышеперечисленные документы не подлежат регистрации в Росреестре.

Нужно приобретать недвижимость на стадии стройки только при наличии у первого владельца документа, подтверждающего долевое участие и исключительно в рамках цессии.

В чем выгода?

Выгода для продавца заключается в том, что продать право требования можно гораздо дороже, чем было уплачено изначально. Это связано с тем, что цена на объект недвижимости растет на каждой стадии строительства.

Но это только в том случае, когда продажа не срочная. Но и основное преимущество для продавца – возможность возврата денег без уплаты штрафов за расторжение договора с фирмой-застройщиком.

Для покупателя преимущества заключаются в следующем:

  • если продажа срочная, то можно существенно сэкономить на покупке;
  • можно приобрести квартиру в понравившемся жилом комплексе, если уже все объекты проданы;
  • можно приобрести квартиру по договору ипотечного кредитования.

Правила оформления

Договор цессии должен быть оформлен в соответствии с законодательством.

Обязательно сделка подлежит государственной регистрации. Дольщик должен уведомить фирму-застройщика о том, что хочет продать право переуступки.

Если в договоре содержится пункт об обязательном присутствии застройщика в случае оформления цессии, то важно его соблюсти. В противном случае сделка будет признана недействительной.

В том случае, когда первоначальный владелец не оплатил полную сумму за квартиру, необходимо письменное согласие на переуступку права собственности от застройщика.

А сам договор должен содержать все условия о переводе долга.

Необходимые документы

Обязательно должны присутствовать следующие документы:

  • первичный договор долевого строительства и все дополнительные соглашения;
  • какие-либо претензии, договора связанные с объектом недвижимости;
  • акт о взаиморасчетах;
  • все документы, которые подтверждают расчет (должны быть заверены банком).

Тут представлен образец договора долевого участия в строительстве.

Уплата налогов

В соответствии со статьей 208 НК РФ продавец должен будет заплатить налог с полученного дохода.

Застройщик и вторичный покупатель при этом ничего оплачивать не должны.

Как заключить договор?

Перед заключением договора необходимо изучить всю информацию о застройщике, а также пригласить на оформление. Это позволит снизить риски.

На договоре должна стоять печать застройщика. После подписания необходимо ДДУ зарегистрировать в госинстанции.

Образец

В образце договора содержатся:

  • все данные застройщика, продавца;
  • информация об объекте продажи.

Тут можно скачать образец договора переуступки права требования на квартиру.

Особенности оплаты

Оплата осуществляется через банковскую ячейку:

  • покупатель кладет туда деньги;
  • продавец может их забрать только подписания договора.

Кроме того, все расчеты должны проводиться только после возврата всех документов с регистрирующей инстанции. Сроки варьируются от 18 дней до месяца.

Налоговый вычет

Налоговый вычет осуществляется согласно статье 220 НК РФ. Но есть один нюанс – получить вычет можно только после регистрации права собственности.

По договору участия в долевой стройке никакие налоговые вычеты не производятся.

Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция

Прежде чем соглашаться на выгодную покупку недвижимости, стоит узнать, что значит переуступка прав при покупке квартиры. Эта, на первый взгляд, выгодная процедура передачи жилья имеет свои особенности и риски.

В чем суть переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав или договор цессии – это распространенный механизм при реализации  недвижимости не напрямую от застройщика. Совершить подобную покупку можно только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Подразумевается, что новый владелец перебирает на себя все обязанности бывшего, а точнее дольщика. При этом покупатель получает все права по ДДУ, но также и обязанности.

То есть он должен вносить платежи по разработанному ранее графику, не получиться изменить уровень процентов и другие условия договора.

Важно! На данный момент возможностью покупки квартиры по договору переуступки пользуют около 30% людей, желающих купить недвижимость в новостройке.

Часто инвесторы выкупают квартиры блоками, этажами и потом когда, строительство подходит к завершению продают недвижимость, по более высокой цене при помощи цессии. К такому шагу также могут подтолкнуть непредвиденные обстоятельства, если оплачивать взносы не получается.

Уступка права требования не означает получение квартиры в собственность – это значит, что продавец передает право требования на будущую передачу ее в собственность.

Преимущества и недостатки

Купить квартиру по договору цессии выгодно и опасно одновременно, поэтому прежде чем решиться на такую сделку нужно взвесить все ее аспекты. Если сделка проведена в соответствие с буквой закона, она не оспаривается и имеет полностью легитимный характер. Чаще всего такое жилье дешевле, чем у застройщика или же квартиры, на которую уже оформлено право собственности.

Не стоит забывать, что когда квартира уступается, а с ней на нового участника накладываются обязательства. Самым опасным в этом случае являются риски, которые связаны с застройщиком, среди них:

  1. Нарушение сроков сдачи объекта.
  2. Некачественные квартиры.
  3. Банкротство.
  4. Другие нарушения.

Прежде чем соглашаться на приобретение по переуступке прав нужно досконально изучить ДДУ, оценить его условия, сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Не лишним будет посетить стройплощадку, чтобы воочию увидеть ситуацию. Только оценив сделку объективно, для этого стоит привлечь специалистов (юриста, строителя), можно будет исключить риски такой процедуры.

Важные нюансы

Есть отдельные важные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры таким образом, среди них:

  • При оформлении цессии необходимо указывать в соглашении тип изначального договора, который является основанием для возможности использования такого типа продажи недвижимости. То есть первичную сделку между застройщиком и первым владельцем. Это может быть договор долевого участия или предварительная купля-продажа.
  • Обязательно должна присутствовать сумма и порядок расчетов новым дольщиком, в противном случае договор считается недействительным.
  • Наличие документов у продавца и соответствие их бумагам застройщика нужно проверять лично и очень тщательно. Если нет уверенности в своих знаниях, лучше привлечь эксперта.
  • Договор необходимо обязательно заверять нотариально.
  • Продавец обязан известить застройщика о предстоящей переуступке. Хотя закон это не требует, но на практике нужно не просто согласовать, а сделать это в письменном виде. Застройщик может не дать согласия на переуступку, только в том случае, если сделка противоречит закону.

Воспользоваться правом на переуступку прав можно вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть сдачи ее в эксплуатацию.

Мнение застройщиков

Права ограничивать дольщиков в оформлении цессии, застройщик не может, по крайней мере в законе такая норма не прописана. Но никто не помешает ему влиять на данную ситуацию. Часто в первичных договорах прописывается пункт относительно обязанностей дольщика об уведомлении застройщика о совершении переуступки.

Иногда в ДДУ указывается запрет на переуступку.  Так удается избежать демпинга со стороны инвестиционных компаний, когда они на этапе котлована скупают много квартир и когда дом уже почти готов продают их значительно дешевле, чем сам застройщик. Они в любом случае при этом выигрывают.

Если опираться на практику, то застройщик редко бывает против переуступки, к тому же ему нет разницы, кто будет платить взносы, главное чтобы они уплачивались вовремя. Единственная мера, которую они практикуют – это требования уплаты всей суммы договора.

Для того чтобы избежать любых претензий, застройщика лучше пригласить в качестве третьей стороны договора, так все стороны будут обезопашены от рисков.

Продажа-покупка квартиры по переуступке

Есть некоторые специфические моменты, что их нужно учитывать при продаже квартиры. Так если она была куплена в браке, продать ее не удастся, без заверенного согласия супруга/супруги. Если собственность оформлена совместная, необходимо личное присутствие.

Что касается покупки квартиры, то новый долевой участник фактически заменяет прежнего со всеми его правами и обязанностями.  Если прежний владелец не в полном объеме выплатил суму договора, ее придется уплачивать, по указанному в первом договоре графику, что-либо менять, не получиться. Стоит сверить все документы продавца и застройщика, чтобы минимизировать риски.

У покупателя по результатам сделки на руках должны быть следующие бумаги:

  • Основной, первичный договор, по которому производилась переуступка.
  • Подтверждение расчетов по основному договору.
  • Акт передачи указанных документов.
  • Письменное подтверждение от застройщика.
  • Оригинал договора уступки, прошедшего регистрацию.

Как купить квартиру по переуступке прав собственности в новостройке: дду, образцы документов и требования

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: пошаговая инструкция

Итак, что такое переуступка квартиры в новостройке? Этот вариант не признается инструментом купли-продажи объектов недвижимости.

Продать квартиру по переуступке в строящемся доме означает лишь сменить дольщика в соглашении, заключенном со строительной фирмой.

Новый покупатель, собираясь купить квартиру по переуступке в новостройке, приобретает не саму жилплощадь, а исключительно право востребовать свою долю у застройщика по завершении строительных работ и введении здания в эксплуатацию.

Юридически переуступка — это цессия. Стороны также именуются по-иному:

  • цессионарий — покупатель;
  • цедент — продавец.

Какую же роль играет договор переуступки? Что такое права на квартиру? Суть достаточно проста.

Человек, принявший решение купить жилье (новостройку), заключает со строительной организацией договор и вносит деньги еще на стадии котлована. Это выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги на возведение многоквартирного дома, а дольщику новая жилплощадь обходится дешево. С течением времени риск «заморозки» строительства падает, а стоимость квадратных метров увеличивается.

Если дольщик передумал, или изначально не хотел жить в помещении, есть 2 пути:

  • подождать окончания строительства, получить право собственности и реализовать жилье на вторичном рынке;
  • перепродать жилье в недострое.

Поскольку дом не построен, а продать то, чего не существует, невозможно, заключается договор переуступки права требования. Соглашение позволяет будущему владельцу купить жилье существенно дешевле, а начальный соинвестор возвращает деньги с некоторым приростом, не дожидаясь окончания работ.

Целью продажи квартиры по переуступке выступает не только извлечение прибыли. Обстоятельства бывают разными: срочная нужда в деньгах, переезд в другой город или страну, развод и дележ имущества.

Намного хуже, когда договор переуступки квартиры в строящемся доме заключается из-за недобросовестности застройщика. Конечно, продавцы не расскажут об этом покупателю, так что при заключении сделки нужно быть внимательным.

Что означает переуступка. Законодательная база

Переуступка квартиры в новостройке — это особенный вид соглашения. Он заключается в перерегистрации ДДУ на нового владельца. Документ признается основанием для оформления квадратных метров в собственность.

Переуступка прав — это продажа третьему лицу возможности стать владельцем жилья. Заключение соглашения возможно на любом этапе возведения дома до момента введения его в эксплуатацию и оформления первоначальным инвестором права собственности.

Чтобы детально разобраться, что такое договор переуступки и понять тонкости его реализации, рекомендуем внимательно изучить законодательные нормы:

  • № 214-ФЗ — документ от 30.12.04, регламентирует участие дольщиков в постройке домов, обозначает полномочия, гарантии и ответственность сторон;
  • ГК России ст. №388 — описывает основные положения продажи квартиры по переуступке (что это значит, каким образом реализуется);
  • ГК России ст. №389 — регламентирует особенности покупки квартиры в строящемся доме по цессии;
  • ГК России ст. №390 — прописывает ответственность лица, осуществляющего продажу квартиры по переуступке прав по ДДУ.

Важно! Тщательное изучение законодательной базы позволяет безопасно завершить сделку с учетом всех существующих норм.

Причины и выгоды сделки

Усвоив, что значит продажа квартиры по переуступке в строящемся доме, несложно догадаться, почему многие инвесторы с удовольствием идут на такой шаг. С момента заключения ДДУ и до введения дома в эксплуатацию порой проходит много месяцев, а иногда и лет. Не все готовы ждать так долго.

Кроме того, покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку или за наличные проводится быстрее и требует меньше документов. Часто переуступка по ДДУ реализуется в стадии уже практически готового дома. Выгоды очевидны:

    Стоимость жилья существенно меньше, чем после регистрации собственности.

    Риски вложить деньги в долгострой незначительны.

    Сделка проводится в сжатый срок и не требует долгой бумажной волокиты.

Основные этапы сделки

Но как оформить переуступку квартиры в строящемся доме? Процесс проходит в несколько этапов. Продавец должен:

  1. Оповестить о своем намерении застройщика.
  2. Получить согласие строительной компании (письменное).
  3. Заручиться нотариально заверенным согласием «второй половинки» на продажу.
  4. Взять справку от застройщика о наличии/отсутствии задолженности по ДДУ.
  5. Оформить выписку из ЕГРП.
  6. Взять в банке выписку, подтверждающую погашение задолженности или справку о сумме долга и уже уплаченных средствах.

Покупателю придется приложить меньше усилий:

  1. Заверить нотариально готовность супруга на реализацию договора.
  2. Внимательно изучить и завизировать договор переуступки прав собственности на квартиру.

Образец документа можно попросить в офисе строительной организации или скачать здесь. Договор переуступки прав оформляется в офисе строительной организации, ведь для его правомочности требуется присутствие представителя застройщика. Однако никто не мешает провести сделку в любой юридической конторе или офисе нотариуса.

После подписания документ регистрируется в любом офисе МФЦ или Росреестре. Дополнительно продавцу придется уплатить государственную пошлину. На регистрацию договора переуступки отводится 10 дней.

Первоначальные отношения с застройщиком: особенности цессии

Что такое переуступка мы уже разобрали. Нужно понимать, что поскольку цессионарий (новый владелец) фактически встает на место первоначального подписанта, его права будут ограничиваться тем перечнем, что был у начального дольщика.

ДДУ по ФЗ No 214

У человека, заключившего ДДУ, имеется право требовать получение жилья в конкретный срок. Так как ДДУ требует обязательной госрегистрации в Росреестре, право возникает с даты проведения процедуры.

Если помещение уже передано застройщиком, цессия теряет смысл и не имеет правовых последствий. Стороны уже осуществили права и обязательства, а значит, уступать больше нечего. Чтобы реализовать квартиру, дольщик должен оформить ее в собственность и продать жилье по ДКП.

При подписании ДДУ переуступка прав требования проводится от момента регистрации соглашения, до сдачи квартиры дольщику.

Знайте! ФЗ No 214 напрямую запрещает цессию по неоплаченному ДДУ без одновременного переведения остатка долга на цессионария.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ права, что уступают по документу, подлежащему госрегистрации, должны регистрироваться безусловно. Это значит, что договор переуступки прав требования по ДДУ набирает силу лишь с момента завершения госрегистрации.

Предварительный договор

Еще один вид соглашения, кстати, довольно рискованный, по которому проводится переуступка квартиры. Что это значит?

В данном варианте приобретается право требовать у застройщика не жилье, а подписание основного договора. По закону денежных расчетов при подписании такого соглашения быть не должно. Но застройщики пытаются обойти норму.

В обмен на оплату стройфирма выписывает вексель, а по самому договору расчеты не проводят. Подобную практику нельзя назвать незаконной, но она слишком рискованна. Вероятна ситуация, в которой цессионарию придется вторично вносить средства за квартиру при подписании основного соглашения. Почему так происходит?

Вексель, полученный цедентом от застройщика, фиксирует лишь возникновение между ними некого денежного обязательства, которое не относится к предварительному договору. Если при цессии по предварительному договору вексель не был законно передан цессионарию (используют индоссамент), не останется доказательств того, что деньги застройщику уплачены.

Внимание! Если вы покупаете права по предварительному договору, требуйте передачи векселя именно через индоссамент.

Термином именуется передаточная надпись на векселе. По международным законам, ратифицированным в России, лицо, написавшее индоссамент, считается таким же должником, как и тот, кто выдал вексель. Если с застройщиком что-то произойдет и он не сможет выполнить обязательства, у цессионария останется право требовать погашения векселя у того, кто сделал передаточную надпись.

Ни цессия по предварительному договору, ни передача векселя в госрегистрации не нуждаются.

ЖСК

Отдельного рассмотрения требует вопрос, как в ипотеку купить квартиру по переуступке пая в жилищном кооперативе. Сложности могут возникнуть и при попытке оформить переуступку за наличные.

Хотя законом прямо и не возбраняется переуступка пая, вступление в кооператив путем уступки прав не предусмотрено. Заключение подобного договора не считается основанием для принятия в кооператив нового человека. Существует один законный путь — через собрание пайщиков. Для этого нужно:

  • уплатить членский взнос;
  • убедить членов ЖСК проать за принятие нового члена.

Независимо от того, частично и полностью выплачен пай, он не передается новому владельцу. Согласно договору деньги возвращаются пайщику, исключенному из кооператива и вновь взимаются с пайщика, принятого в ЖСК вместо выбывшего.

Важный момент! Цессия пая в ЖСК вообще не несет правовых последствий.

Ситуацию с переуступкой прав нужно решать исключительно с правлением кооператива и на всеобщем собрании пайщиков.

Перечень документов

Для делегирования прав следует подготовить такой пакет документов:

  • ДДУ (первоначальный);
  • разрешительный документ от застройщика (письменно);
  • согласие финансового учреждения (письменное, при необходимости);
  • предварительный договор (если имеется) и относящаяся к нему документация;
  • договор уступки права требования на квартиру (образец скачайте здесь).

Заключение сделки

Если вы сомневаетесь, что прочно уяснили, что значит купить квартиру по переуступке, и как поступать в том или ином случае, лучшим выходом станет привлечение квалифицированного юриста. Он не только внимательно изучит все документы и обеспечит законность проведения сделки, но и предостережет о вероятных рисках.

Оформление «задним числом» — возможно ли такое

От подписания акта приема-передачи до оформления жилья в собственность часто проходит много времени. Пока не получено право собственности, существует возможность «задним числом» провести переуступку по ДДУ. Что это означает?

Дольщик договаривается с застройщиком о замене даты на акте приема-передачи.

Если заключается ПДКП, меняется дата самого документа. Это осуществимо в случае, когда регистрация не проведена.

Так как в сделке принимают участие и банк и фирма-застройщик, они могут выдвигать собственные требования для замены даты в документах.

Налогообложение

В соответствии с НК России любое получение дохода облагается налогом. Касается это и реализации прав требования. Налог уплачивается с разницы между доходами от цессии и расходами, понесенными по ДДУ.

Внимание! Если жилье продано по той же цене, что уплачена в рамках ДДУ, доход цедента равен 0 и налог не взимается. Однако это не избавляет от обязанности подавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Пренебрегая требованием закона можно «нарваться» на штраф за несвоевременную подачу декларации или требование уплатить налог с полной суммы сделки.

Риски

В случае, когда проводится переуступка по ДДУ, риски для покупателя следующие:

  1. Договор в судебном порядке признается недействительным по разным причинам.
  2. Стройка в итоге оказывается «заморожена» или дом не введен в эксплуатацию. Проблема решается путем страхования риска.
  3. Если у продавца имеются задолженности, они переходят цессионарию вместе с правами по договору. Перед заключением договора цессии следует проверить кредитную историю, справку от застройщика и другие документы.
  4. Соглашаясь на подписание предварительного договора можно оказаться пятым по счету покупателем одной и той же квартиры.
  5. Фирма, продающая квартиры по договору цессии, может оказаться мошеннической. Необходимо тщательно проверять разрешительные и регистрационные документы.
  6. Если не получено письменное согласие застройщика или банка сделка будет аннулирована.
  7. При расторжении договора или признании его недействительным сумма, прописанная в документе, возвращается покупателю. Если она была сознательно занижена или не соответствует действительной, изменить что-либо невозможно.
  8. Сделка считается недействительной, если проводилась после официального признания застройщика банкротом.

В момент переуступки по ДДУ риски продавца минимальны. Поэтому внимательным на всех этапах нужно быть именно покупателю.

Заключение

Чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла без последствий, тщательно изучайте требования законодательства. Учтите, что застройщик также считается участником сделки и его письменное разрешение обязательно.

Стремление сэкономить при покупке квартиры может обернуться неприятностями, вплоть до потери денег. Помощь квалифицированного советника может оказаться как нельзя кстати. Обратившись за бесплатной консультацией к нашим специалистам, вы сможете снизить риски и получить ответы на все оставшиеся вопросы.

Добавить комментарий