Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год

Содержание
  1. Договор долевого участия. Образец и бланк 2018 года
  2. Виды ДДУ
  3. ПДДУ
  4. Технические ПДДУ
  5. Основной договор
  6. Условия ДДУ
  7. Сроки
  8. Основные пункты ДДУ
  9. Кем подписывается ДДУ
  10. На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве: существенные условия и юридические тонкости
  11. Типовая форма
  12. Обязательные условия
  13. Существенные условия
  14. Типовое описание квартиры и дома
  15. Срок передачи по 214-ФЗ
  16. Цена и оплата
  17. Пример указания гарантийного срока на объект
  18. Обеспечение исполнения обязательств
  19. На что ещё обратить внимание?
  20. Ответственность застройщика
  21. Ответственность дольщика
  22. Форма страхования гражданской ответственности застройщика
  23. Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре
  24. Советы
  25. Договор долевого участия в строительстве — образец 2018 года
  26. Особенности ДДУ
  27. Гарантии договора
  28. Существенные условия
  29. Предварительный ДДУ
  30. Регистрация и страхование
  31. Правила страхования
  32. Регистрация
  33. Сроки регистрации
  34. Когда производится оплата по договору?
  35. Образец договора 2018 года
  36. Договор долевого участия образец 2018
  37. Договор уступки права требования по дду образец 2018
  38. Образец ДДУ по ФЗ-214
  39. Образец типового договора ДДУ с застройщиком
  40. Типовой договор ДДУ
  41. Порядок заключения и назначение договора долевого участия в строительстве
  42. Договор ДДУ с ипотекой (образец и порядок)
  43. Договор долевого участия с ипотекой
  44. Заключение договора долевого участия
  45. Основные понятия и определения
  46. Стороны соглашения
  47. Существенные условия
  48. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве
  49. Подводные камни

Договор долевого участия. Образец и бланк 2018 года

Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год
Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.

С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.

В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.

Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 426-14-07 (доб. 515) (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

  1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
  2. технический ПДДУ;
  3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика.

Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу.

Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика.

Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству.

Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления.

Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

Каждый договор ДДУ индивидуален, поскольку содержит в себе данные о конкретном жилье, с конкретным метражом, на конкретном этаже для определенного заказчика. Номер квартиры принимать во внимание не стоит, поскольку нумерация квартир к моменту сдачи в эксплуатацию дома может существенно измениться.

В ДДУ указывается:

  • количество комнат в квартире;
  • наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
  • метраж каждой комнаты и каждого помещения;
  • этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

  1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.
  2. В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.

    Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.

    Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

  3. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
  4. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
  5. сведения о страховании объекта строительства;
  6. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве: существенные условия и юридические тонкости

Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год

На рынке существует много предложений от застройщиков об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий.

Цены на построенные объекты заманчивые, но наученные горьким опытом граждане не спешат вступать в ряды дольщиков.

Участники долевого строительства находятся в гораздо более рискованной ситуации, чем обычные покупатели недвижимости.

Тщательно выбирайте застройщика:

  • узнать включен ли в Единый реестр застройщиков,
  • выяснить примерный перечень сданных объектов,
  • собрать отзывы жильцов в построенных домах о качестве постройки,
  • изучить аудиторское заключение за последний год, а также разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года на сайте застройщика,
  • проверить есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истекли ли его сроки,
  • ознакомиться с проектной документацией и документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок,
  • прочитать заключение уполномоченных органов о соответствии проектной декларации установленным требованиям на сайте застройщика.

Внимательно изучайте договор долевого участия и подписывать после консультации с юристом. Уточните, на что обратить внимание и как защищать свои права.

Следите за отчетностью на сайте застройщика: ежегодные аудиторские заключения, сведения о застройщике в ЕГРЮЛ, этапы строительства объекта.

Смотрите на стройку своими глазами и познакомьтесь с другими дольщиками, чтобы обмениваться информацией.

Типовая форма

Договор долевого участия – важнейший ключ в отношениях между дольщиком и застройщиком.

Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет.

Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ.

Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Застройщики предлагают свою форму ДДУ, изменять условия в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков.

Это веский аргумент.

Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.

Обязательные условия

Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым.

При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.

Проверьте реквизиты договора и сторон:

  • номер и дату заключения,
  • наименование сторон.

Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.

Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.

Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.

Существенные условия

Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

«Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

  • предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
  • об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
  • о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
  • о совместном финансировании строительства.

Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

Типовое описание квартиры и дома

В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:

  • план,
  • местоположение,
  • вид, назначение, об этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость,
  • материал наружных стен и поэтажных перекрытий.

Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:

  • назначение,
  • этаж, на котором расположена квартира,
  • общая площадь,
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.

Срок передачи по 214-ФЗ

Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

Цена и оплата

Цена договора дана двумя способами:

  1. одной суммой,
  2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.

Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.

Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:

  • номер, дату кредитного договора,
  • наименование кредитора,
  • срок действия договора,
  • сумму кредитных средств и проценты на кредит.

Пример указания гарантийного срока на объект

Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Обеспечение исполнения обязательств

Обязательства застройщика работают по принципу ипотеки, когда до выполнения обязательств недвижимость находится в залоге.

В залоге у дольщиков находятся:

  • объект строительства,
  • земельный участок или право аренды застройщика на него.

Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.

Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.

На что ещё обратить внимание?

Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.

Посмотрите полезное видео по теме статьи:

Ответственность застройщика

За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:

  • 1/300 ставки рефинансирования, если дольщик – организация,
  • 1/150 ставки, если дольщик – гражданин.

Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.

При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Ответственность дольщика

Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

Форма страхования гражданской ответственности застройщика

Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:

  • поручительство банка,
  • договор страхования в страховой компании
  • или Обществе взаимного страхования дольщиков.

Выгодоприобретателем будет дольщик.

Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.

Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре

Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

Советы

  1. Без любого существенного условия договор будет считаться незаключенным.
  2. Государственная регистрация заставляет договор работать.
  3. Изучите сведения о застройщике и объекте строительства перед регистрацией.
  4. Обращайте внимание на способы защиты своих прав при возникновении спорных ситуаций: деньги, сроки, неустойка.

Договор долевого участия в строительстве — образец 2018 года

Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год

Долевое участие в строительстве способствует приобретению жилья по сниженной стоимости в рамках имеющейся у покупателя суммы.

С 2015 года заключение договора долевого участия в строительстве жилья стало более безопасным, так как перечисляемые средства не поступают на счет застройщика сразу.

Деньги переводятся только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Особенности ДДУ

Долевое строительство становится все более популярным, застройщики развивают технологии возведения многоквартирных домов, а граждане улучшают жилищные условия в пределах своих возможностей.

Безопасность покупателей стала приоритетной задачей государства, теперь в рамках ФЗ №214-ФЗ дольщики защищены от риска мошеннических действий или банкротства застройщика. Между участниками соглашения может быть заключен только ДДУ, данная норма является императивной и запрещает использование других договоров.

Введение законодательного акта о долевом строительстве было инициировано после наступления мирового кризиса, который принес разорение многим строительным организациям. В последствие большое количество граждан России остались без собственных денежных средств и жилья.

Гарантии договора

Федеральный закон №214-ФЗ ввел множество положений, которые выступают гарантом исполнения обязательств, возлагаемых на застройщика.

В рамках ст. 3 ФЗ № 214, к гарантиям договора долевого участия относится:

  • Запрет заключения ДДУ до получения разрешения на строительство от уполномоченных органов;
  • Запрет публикации или предоставления проектной декларации потенциальным покупателям без его утверждения и получения разрешения на возведение дома;
  • Регистрация права собственности либо длительной аренды на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома.

Для полного исключения мошеннических действий, ст. 4 законодательного акта закрепляет обязательства по регистрации договора, без которой соглашения считается ничтожным и не подлежит исполнению обеими сторонами.

После регистрации договора, застройщик передает дольщикам в залог следующее имущество до момента сдачи дома в эксплуатацию:

  1. Земельный участок, на котором планируется возведение многоквартирного жилого комплекса;
  2. Строящийся дом, а также любые другие объекты, возводящиеся на земельном участке, на любом этапе строительства.

Залоговые обязательства прекращаются после получения разрешения на передачу жилья дольщикам и заключения актов приема-передачи жилой недвижимости.

Существенные условия

ДДУ – это соглашение между двумя субъектами гражданского права о фактической купле-продаже строящегося объекта недвижимости. При чем со стороны покупателя могут выступать как юридические, так и физические лица, а со стороны застройщика – специальный субъект, наделенный правом возведения многоквартирных домов на территории РФ.

К обязательным условиям договора относятся следующие положения:

  1. Информация об объекте передачи – проектная и техническая характеристика, подтвержденная соответствующей документацией и планом возведения дома.
  2. Срок, в течение которого планируется строительство с последующей передачей квартиры покупателю. Особое внимание уделяется домам секционного типа, при строительстве которых позволяется установление различных сроков сдачи комплекса в эксплуатацию в зависимости от секции.
  3. Полная стоимость квартиры.
  4. Порядок оплаты стоимости жилья, а также срок, в течение которого должно быть произведено погашение задолженности.
  5. Гарантийный период на объект строительства после сдачи дома в эксплуатацию.

Гарантийный срок является обязательным и важным условием передачи жилья покупателю.

Законодательством установлен минимальный период осуществления бесплатного ремонта квартир и дома в целом, при возникновении проблем технического плана, в течение пяти лет. Застройщик по собственному желанию может увеличить срок гарантийного обслуживания, указав это в ДДУ.

Предварительный ДДУ

По своему содержанию предварительный ДДУ практически не отличается от обычного договора долевого участия, однако говорить о защищенности покупателя в рамках ФЗ № 214 говорить нельзя.

Гражданским законодательством предусматривается возможность заключения предварительных договоров, которые являются лишь договорами о намерениях. Полной юридической силой такое соглашение не обладает, так как не обязывает стороны к исполнению обязательств.

Покупатель при заключении такого договора рискует, так как его права не защищаются ФЗ № 214, а регламентируются лишь Гражданским Кодексом РФ.

Регистрация и страхование

Обязательным условием заключения ДДУ является его регистрация и страхование, которое подтверждает юридическую значимость соглашения в рамках ФЗ № 214.

Правила страхования

Страховка оформляется после получения разрешения на строительство, однако застройщики должны понимать, что любое минимальное несоответствие договоров долевого участия и реальных фактов, может послужить причиной отказа.

Страхование осуществляется либо в специальных страховых организациях, либо в банковских учреждениях.

В страховании ДДУ существуют различные риски, которые попадают и не попадают под действие страховки.

К страховым случаям относятся:

  1. Перенос сроков сдачи объекта на полгода или год, а также полная заморозка строительства.
  2. Мошенничество в виде двойной или тройной продажи строящегося жилья.
  3. Банкротство строительной организации.
  4. Потеря объекта строительства на различных этапах ввиду погодных условий, террористических актов и прочих обстоятельств, независящих от застройщика.
  5. Отсутствие возможности оформить недвижимость в собственность по различным основаниям.
  6. Доплата покупателя по требованию застройщика.

Страховые случаи в обязательном порядке указываются в договоре страхования и могут отличаться от общепринятых.

Регистрация

Регистрация договоров происходит в Росреестре после получения разрешения на осуществление строительной деятельности. Участниками регистрации выступают обе стороны договора – покупатель и застройщик.

Для того чтобы Росреестр смог зарегистрировать договор, заявители в лице заказчика и покупателя должны собрать и предоставить установленный пакет документов.

К необходимым документам относятся:

  1. Заявление о регистрации от имени заявителей.
  2. Заявление о регистрации залогового бремени на землю и строительные объекты до завершения строительства.
  3. Оригинал ДДУ в трех экземплярах со всеми приложениями и необходимыми бумагами.
  4. Соглашение об описании объекта строительства, технических характеристик будущего жилья и т.д.
  5. Согласие супруга на заключение ДДУ.
  6. Кредитное соглашение, если средства, направляемые на долевое строительство, выделяются банком.
  7. Закладная и ее приложения.
  8. Чек или квитанция об оплате государственной пошлины.
  9. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором будет возведен дом.
  10. Проектная декларация и внесенные правки, если они имеются.
  11. Разрешение на строительство.
  12. План возведения дома.
  13. Договор страхования.

После сбора необходимых бумаг, полный комплект документов подается в Росреестр для дальнейшего рассмотрения.

Для полной безопасности сделки, покупатель недвижимости может проверить ее регистрацию, обратившись с соответствующим заявлением:

  • Лично в Росреестр;
  • В Многофункциональные центры;
  • На онлайн-площадку Росреестра.

После оформления запроса, в течение нескольких дней придет выписка из ЕГРН.

Стоимость регистрации договора долевого участия зависит от покупателя недвижимости, если им выступает физическое лицо госпошлина составляет 350 рублей, если юридическое – 6 000. При внесении каких-либо правок и изменений в уже зарегистрированный договор, в том числе расторжения ДДУ, госпошлина составит 350 рублей для любой категории лиц.

Сроки регистрации

Срок регистрации ДДУ зависит от того, какой последовательно договор оформляется.

При регистрации первичного ДДУ срок рассмотрения и регистрации составляет 10 календарных дней, в рамках ст. 25.1 ФЗ 214. Связано это с тем, что все положения соглашения внимательно проверяются и просматриваются сотрудниками Росреестра на наличие нарушений.

Остальные договоры оформляются в течение трех календарных дней, так как доскональное изучение условий и положений ДДУ в дальнейшем не происходит.

Когда производится оплата по договору?

В рамках положений ФЗ 214-ФЗ, первоначальный взнос предоставляется застройщику после оформления регистрации и страховки договора. До этого момента любое внесение средств осуществляется на страх и риск дольщика, так как перевод этих средств не попадает под действие Федерального закона «О долевом строительстве».

Предварительный ДДУ также не обязывает граждан выплачивать первоначальный взнос, ввиду отсутствия заключения официального договора.

Образец договора 2018 года

ДДУ должен содержать большое количество положений и норм, которые характеризуют приобретаемое жилище в полном объеме, а также устанавливают период и правила оплаты соглашения.

Ознакомиться с типовым договором долевого участия 2018 года можно здесь.

Договор долевого участия – сложный акт, который требует внимательного изучения всех аспектов и положений. Для многих граждан рекомендуется обращение к юристам с последующим их сопровождением всего процесса заключения ДДУ.

Договор долевого участия образец 2018

Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год

30.03.

2018

  • информация о строящемся объекте недвижимости, а именно о его части, которую застройщик передает инвестору после введения дома в эксплуатацию;
  • конкретные сроки строительства и срок сдачи жилого помещения;
  • стоимость недвижимости, процедура и временные границы оплаты;
  • установленные гарантийные сроки на часть строительного объекта.

В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.

Договор уступки права требования по дду образец 2018

  • документы, которые разрешают ведение работ. К ним относятся разрешение на строительство, выданное уполномоченным органом местного самоуправления;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию Жилой дом должен быть достроен и соответствовать всем строительным нормам и правилам. Документом, который это подтверждает, является разрешение на ввод в эксплуатацию. Оно выдается департаментом строительства того муниципального образования, на территории которого возведен дом;
  • проектная декларация. В данном документе должны быть четко прописаны все характеристики здания (этажность, материалы стен и перекрытий, количество квартир).

А после оформления собственности – уже по обычному Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (статья 11 закона ФЗ-214).

Образец ДДУ по ФЗ-214

и гражданин(ка) Российской Федерации ______, ____ года рождения, место рождения ______, пол _______, паспорт гражданина РФ: ____, выдан: ______года ______, код подразделения: ________, зарегистрирован(а) по адресу: _________ именуемый(ая) в дальнейшем «Участник долевого строительства» или «Участник», с другой стороны, при совместном упоминании «Стороны», руководствуясь Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон 214-ФЗ), заключили настоящий Договор о нижеследующем:

12.3. Изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются двусторонними дополнительными соглашениями, подлежащими обязательной государственной регистрации.

Сторона, на которой лежит обязанность подготовки документов, необходимых для государственной регистрации дополнительных соглашений к настоящему Договору их передача в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений, определяется дополнительным соглашением.

Рекомендуем прочесть:  Карта росреестра земельных участков

Образец типового договора ДДУ с застройщиком

1.6.1.4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие Застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию

1.2.7. размещение проектной декларации на сайте www.________________________ в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ);

Типовой договор ДДУ

Иногда строительные организации включают в ДДУ условие о праве внесения изменений в проектную декларацию, планировку или другие характеристики объекта в одностороннем порядке, то есть без согласования с дольщиком. С точки зрения закона такие действия неправомерны, так как покупатель должен получить полные и достоверные сведения о товаре.

Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко, без возможности двоякого толкования. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение покупателем конкретной квартиры в оговоренный срок.

Именно это необходимо зафиксировать в документе, так как любые другие формулировки, например, участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, никакого отношения к предмету ДДУ не имеют.

Порядок заключения и назначение договора долевого участия в строительстве

В случае неисполнения застройщиком своих обязательств, дольщик имеет право на выплату неустойки в размере 1/150 ставки за день просрочки, как физическое лицо. Реальный размер неустойки всегда определяется судом, поскольку застройщики редко выплачивают ее добровольно.

  • Застройщик, взяв деньги, умышленно не исполняет свои обязательства: стройка замораживается, один и тот же объект может быть продан нескольким покупателям и др.;
  • Реальные размеры построенного жилья существенно отличаются от тех, которые были анонсированы;
  • Влияние внешних факторов, например, политических или экономических изменений в стране, на финансовое положение компании застройщика.

Договор ДДУ с ипотекой (образец и порядок)

Нужно знать все тонкости и секреты ипотеки по договору ДДУ. Первое, что нужно знать – недвижимость будет находиться в залоге у кредитного учреждения до того момента, пока вся сумма ипотечного займа не будет погашена заёмщиком. В документах будет указано обременение. Это будет означать, что с данным объектом недвижимости нельзя совершать никаких регистрационных действий.

Рекомендуем прочесть:  В россии матери одиночки

Следующий момент – необходимо оформлять в обязательном порядке договор страхования ответственности. При долевом участии в строительстве многоквартирного дома существуют определённые риски. Дом может быть не достроен в силу непреодолимых обстоятельств.

например, компания застройщик обанкротится, а выкупившая пассив следующая компания не будет торопиться проводить завершение работ. Также могут в процессе строительства выявиться различные недочеты геологической экспертизы.

Не редки случаи обрушения конструкций в виду нестабильности грунта и неправильного расчета несущей способности фундамента.

Договор долевого участия с ипотекой

  • дата передачи квартиры – нередко фактический срок передачи в собственность сильно отличается от договорного. Перед подписанием, следует уточнить этот момент у застройщика. Если сроки действительно будут разниться, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, да и будущий дольщик может отказаться от сделки;
  • сумма ипотеки – перед тем, как подавать заявку на получение займа определенного размера, клиенту следует уточнить, на какие именно квартиры в строящемся доме распространяется ипотечное предложение банка. Нередки случаи, когда привлекательная на первый взгляд программа кредитования действует не в отношении всех квартир новостройки, а только многокомнатных или тех, которые находятся на первом или последнем этаже. В итоге их стоимость окажется куда выше, чем ожидает будущий дольщик;
  • возмездность бронирования – подписывая договор, нужно быть готовым к тому, что бронирование заинтересовавшей квартиры окажется платным, причем довольно дорогим. Размер гонорара колеблется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что следует уточнить – возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики, при «сорвавшейся» сделке возвращают гонорар за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые — не возвращают вообще;
  • аккредитация компании — строительная фирма может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредитования и процентной ставки, не принимая во внимание требование застройщика «сделать все побыстрее». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «удобные» условия, часто требуют расширенный пакет документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. Соответственно, оформление сделки с застройщиком занимает больше времени. Однако проще подождать, чем переплачивать.

После этого дольщик уведомляет строительную компанию о своем желании. В этом же уведомлении указывается срок в течение, которого застройщик обязан вернуть полученные средства. Согласно п.2 ст.9 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» деньги возвращаются в течение 10 дней с даты извещения .

Договор долевого участия образец 2018 Ссылка на основную публикацию

Заключение договора долевого участия

Текст договора долевого участия в строительстве и его образец на 2018 год

Заключение договора долевого участия в строительстве производится в четком соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. Основным законом, регулирующим данный способ инвестирования и приобретения объектов недвижимости, является Федеральный закон №214, принятый в декабре 2014 года.

Если оформлять сделку в соответствии с требованиями подобного нормативного акта, то вероятность признания ее ничтожной будет минимальной.

Вместе с тем, в договоре существует большое количество нюансов, которые необходимо знать, чтобы избежать нарушения застройщиками прав дольщиков при заключении ДДУ и последующей защиты своих прав в суде.

Основные понятия и определения

В данном законе содержатся все основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при оформлении ДДУ. В нем описаны все пункты, которые должны быть отражены в соглашении, порядок разрешения спорных ситуаций, перечень основных прав и обязанностей сторон.

Помимо Федерального закона №214-ФЗ рекомендуется перед приобретением квартиры ДДУ рекомендуется изучить и нормативные акты, регулирующие вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с нормами действующего законодательства под договором долевого участия понимается инвестиционное соглашение, на основании которого застройщик принимает денежные средства от дольщиков или инвесторов, и с их помощью строит определенный объект недвижимости. После того, как дом будет построен, права собственности на определенную квартиру или количество квадратных метров переходит к дольщику.

Преимуществами такого способа финансирования строительства жилья являются:

  • Возможность приобрести недвижимость по низкой цене на раннем этапе строительства;
  • Гашение обязательств по договору можно производить частями, что позволяет уменьшить кредитную нагрузку;
  • Поскольку жилье приобретается на начальном этапе, дольщик может самостоятельно выбрать планировку квартиры.

Также необходимо учитывать, что договором долевого участия может быть установлена обязанность застройщика застраховать выполнение своих обязательства перед дольщиками, что несколько удорожает стоимость недвижимости, но зато делает инвестирование менее рискованным. Кроме того, в целях защиты прав инвесторов, соглашение ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

Стороны соглашения

В соответствии с требованиями законодательства, сторонами договора являются два субъекта: дольщик и застройщик. При этом к застройщику предъявляются определенные требования, установленные действующим законодательством. В частности:

  • Это должно быть юридическое, а не физическое лицо;
  • Организационно-правовая форма значения не имеет.

Существует определенный перечень условий, которым застройщик обязан соответствовать, а именно:

  • У него должен быть в собственности или аренде участок земли, на котором осуществляется возведение многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с документом;
  • Наличие специального документа, разрешающего строительство жилья;
  • Присутствие определенного опыта работы (минимальное значение – 3 года), причем, за этот период застройщик обязан возвести не менее 10 тысяч кв. м. недвижимости.

Заключить договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков могут не только физические, но и юридические лица. Никаких ограничений в части статуса или вида деятельности у них нет. Согласно требованиям нормативных актов, они обязаны только выполнять свои обязательства в части оплаты.

Существенные условия

Образец ДДУ, составленный в соответствии с изменениями всех нормативных актов, вступающих в силу с 2018 года, и который можно найти в сети Интернет, предусматривает обязательное наличие следующих пунктов:

  • Описание объекта недвижимости, на строительство которого инвестор вкладывает средства (оно должно позволять однозначно идентифицировать помещение, чтобы в будущем знать, что передается в собственность).
  • Период, когда имущество должно быть передано строительной компанией дольщику, и порядок действий, если срок передачи просрочен.
  • Порядок внесения платежей дольщиком (сроки, суммы, формы платежа и так далее), а также санкции за невыполнение им своих обязательств.
  • Срок действия договора в части выполнения гарантийных обязательств застройщика (период, когда строительная компания за свой счет обязуется исправить недостатки дома).
  • Порядок расторжения договора (кто может инициировать, в каких случаях расторжение производится только по решению суда, как выполняются обязательства сторон после расторжения и так далее).
  • Инструменты, с помощью которых обеспечиваются гарантии выполнения застройщиком своих обязательств (залог, депозит, поручительство и другие разрешенные ГК РФ способы обеспечения).

При отсутствии указанных выше условий в ДДУ, он будет считаться незаключенным, а значит, его не зарегистрируют в государственных органах, и в последующем у дольщика могут возникнуть сложности с защитой своих прав.

Кроме того, в договоре желательно предусмотреть порядок утверждения внесенных изменений в проектную документацию (желательно, чтобы без согласования с дольщиком этого не происходило). Также важно качество сторонних исполнителей отдельных работ.

Поскольку редко, когда застройщик может полностью самостоятельно возвести весь дом, дольщикам рекомендуется проверять выполнение условий договора, заключенного с подрядчиком (подрядной считается та организация, которая выполняет определенные работы по заказу застройщика), чтобы избежать в последующем проблем при приемке квартиры по ДДУ.

Образец договора долевого участия 2018 года

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Типовой бланк описываемого договора подразумевает его обязательную регистрацию в государственных органах (Росреестре). Для совершения этого действия, а значит, и для заключения ДДУ, необходимые документы следующие:

  • Сам образец договора с застройщиком с внесенными реквизитами, который согласован сторонами;
  • Заявление на государственную регистрацию настоящего договора;
  • Копии и оригиналы удостоверений личности всех собственников будущего помещения;
  • Доверенность на заключение договора долевого участия (если регистрацию осуществляет не сам дольщик, а его представитель, которым часто выступают риелторы);
  • Нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ (если имущество приобретается до брака, то такая бумага не требуется);
  • Подтверждение уплаты пошлины в государственный бюджет;
  • Если для приобретения прав на недвижимость требуется кредит участнику соглашения, то при регистрации договора потребуется и ипотечное соглашение.

При покупке супругами совместного имущества, рекомендуется заранее договориться, как будет делиться собственность после развода и отразить этот механизм в ДДУ, поскольку строительство процесс достаточно долгий, и за это время может произойти множество событий.

Застройщик в соответствии с настоящим договором и требованиями нормативно-правовых актов предоставляет проектную документацию, разрешение на возведение дома и договора страхования собственной ответственности.

Подводные камни

Во-первых, рекомендуется четко понимать, приобретая квартиру в новостройке, как проверить, что застройщик вправе заключать договор. Для этого следует удостовериться в его соответствии критериям, установленным в законе, а также наличие всей разрешительной документации на строительство.

Во-вторых, следует контролировать сроки действия соглашения. Дело в том, переуступать права требования и становиться дольщиком можно только до сдачи дома комиссии.

После этого момента продавать и покупать можно только непосредственно объект недвижимости.

Таким образом, у заключившего ДДУ после ввода дома в эксплуатацию могут возникнуть серьезные проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

В-третьих, необходимо изучить сам договор долевого участия на предмет соответствия требованиям законодательства (в нем должны быть четко прописаны все существенные условия).

При заполнении ДДУ следует быть очень внимательным, проверить его корректность, уточнить информацию о застройщике, удостовериться, что имеется возможность выполнить все обязательства в порядке, установленном соглашением.

Государственная регистрация договора в кадастре недвижимости по сравнению с другими формами защиты прав дольщиков также имеет значительные плюсы (все сведения хранятся в одном месте, что позволяет оперативно получить к ним доступ и принять справедливое решение в конфликтной ситуации).

Образец ДДУ скачать можно на сайтах различных застройщиков, главное проверить его на соответствие требованиям законодательства.

Заключение договора долевого участия Ссылка на основную публикацию
Добавить комментарий