Установленные законом виды разрешенного использования земельных участков

Содержание
  1. Категории земель и виды разрешённого использования: что это такое?
  2. Категории и виды использования
  3. Целевое назначение земель
  4. Кто присваивает?
  5. Основания
  6. Процедура определения вида и назначения участка
  7. Документы
  8. Заключение
  9. Установление вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — в 2018 году, порядок, кто имеет полномочия
  10. Определение понятий
  11. Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка
  12. Куда обращаться
  13. Кто имеет полномочия для определения категории земли
  14. Как изменить целевое назначение
  15. Разрешенное использование земельных участков
  16. Категории земельных участков и разрешенное использование
  17. Определение разрешенного использования земельного участка
  18. Зоны разрешенного использования земельных участков
  19. Изменение разрешенного использования земельного участка 
  20. Разрешенное использование земельных участков. Классификатор
  21. Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков
  22. Для чего производится деление?
  23. Перечень категорий
  24. С какой целью используются земли поселений?
  25. Сельскохозяйственные территории
  26. Земли, принадлежащие к фонду леса, а также водному хозяйству
  27. Особенности использования специальных земель
  28. Какие виды разрешенного использования существуют?
  29. Особенности применения участков
  30. Что делать, если необходимо использовать участок по-другому?

Категории земель и виды разрешённого использования: что это такое?

Установленные законом виды разрешенного использования земельных участков

С юридической точки зрения земля является не только основным ресурсом для достижения должного уровня экономического благополучия, но и особым производственным объектом, эксплуатация которого может происходить только в рамках разрешённого законом использования.

Категории и виды использования

Земельный Кодекс Российской Федерации является основным нормативным актом, осуществляющим вопрос установления и регулирования возможностей эксплуатации участков тех или иных категорий земельных территорий.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

В соответствии с его положениями на сегодняшний день на территории государства выделяются семь категорий, к которым относятся те или иные участки в рамках общего массива:

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-44-68 (Москва)

+7 (812) 467-32-45 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

  • Земли, принадлежащие различным населенным пунктам;
  • Участки, независимо от их территориального расположения и площади, относимые к сельскохозяйственным территориям;
  • Территории лесного фонда;
  • Территории водных объектов (водного фонда);
  • Земли особого назначения (в том числе территории земель с особым режимом охраны);
  • Земли, относимые к территориям специального назначения (используемые для сооружения и эксплуатации промышленных объектов, инфраструктурных и инженерных сетей, объектов, используемых для обеспечения государственной безопасности);
  • Земли, переведенные в фонды государственного запаса.

Действующие нормы земельного законодательства делают замечание, что одновременно находиться в нескольких категориях один и тот же участок не может, однако, при возникновении соответствующих условий, возможно осуществление перевода той или иной территории из одной категории в другую.

Исходя из такого разделения можно определить, что под категорией земельного надела следует понимать специально установленный правовой режим возможной эксплуатации земельного участка в соответствии с определёнными его стандартными свойствами, определёнными природой или сформированными в процессе эксплуатации в ранние периоды времени.

Вид установленного разрешённого использования — понятие более узкое, которое даёт расшифровку тех возможностей эксплуатации, которые есть у каждого участка в соответствии с отнесением его к той или иной ранее определенной категории.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Установление существующих видов разрешённых вариантов использования возможно в результате проведения комплекса мероприятий по зонированию существующих территорий в рамках одной категории в соответствии с присущими ей индивидуальными особенностями в силу расположения или качественных характеристик.

Целевое назначение земель

Целевое назначение земельных территорий относится к одному из основных понятий в земельном праве, равно как и категория земель.

Несмотря на то, что в действующем земельном законодательстве понятия режима целевого использования или назначения земель не содержится, оно используется для определений категорий тех или иных участков.

В соответствии с этим правилом под целевым назначением земель следует рассматривать их особый режим правовой и фактической охраны и организации эксплуатации в зависимости от имеющихся особенностей тех или иных участков, характерных для группы таких участков.

Категории земель и виды целевого назначения являются взаимосвязанными понятиями и не могут работать друг без друга.

Их установление также может быть осуществлено только в тесной взаимосвязи между ними.

Кто присваивает?

Категории земель, также, как и присвоенный вид целевого назначения, может быть установлен только в соответствии с действующими нормами и положениями земельного законодательства.

Основными регуляторами здесь выступают Земельный Кодекс Российской Федерации (статья 8), а также Федеральный закон “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую” (статья 14).

В соответствии с нормами, закрепленными в указанной статье Земельного Кодекса есть четыре уровня уполномоченных государственных органов, которые могут определять новые или подтвержать ранее установленные категории земель.

Уровни определяющих органов формируются в зависимости от того, к какой форме собственности относится тот или иной участок или территория.

В соответствии со статьёй 8 Земельного Кодекса категория земель устанавливается:

• Для территорий, находящихся в федеральном владении — Правительством РФ;

• Для земель, принадлежащих на основании оформленного права собственности субъектам государства, а также для муниципальных земель, которые являются или будут являться землями сельхозназначения — уполномоченными органами соответствующих субъектов;

• Для земельных участков, отнесенных к муниципальной собственности, кроме земельных территорий, отданных под сельское хозяйство или которые будут переведены в эту категорию — специально уполномоченными органами или отдельными должностными лицами муниципалитетов;

• Для земель, на которых оформлено право частной собственности, в зависимости от категории, будут использованы полномочия либо специальных органов исполнительной власти субъекта (если речь идёт о земле сельхозназначения), либо муниципалитета (для остальных категорий).

Основания

Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:

• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;

• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);

• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);

• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).

Процедура определения вида и назначения участка

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «О переводе земель…» процедура присвоения категории и, соответственно, определения целевого назначения и вида использования будет осуществляться следующим образом.

Лицо, заинтересованное в переводе земель в другую категорию или присвоении ему категории (если такая по каким-то причинам не была установлена), определении вида и назначения участка, подает заявление с указанием всех конкретных данных на участок в уполномоченные органы.

Заявление предоставляется в форме ходатайства, в котором необходимо отразить не только сведения о конкретном участке (его адрес расположения, действующее в отношении него право собственности или пользования с указанием даты возникновения, кадастровый номер, установленная категория или ее отсутствие с объяснением причины отсутствия данных, обоснование причины перевода участка из одной категории в другую).

Документы

К ходатайству прикладываются документы, которые смогут подтвердить подлинность личности заявителя (если речь идет о людях, имеющих статус физического лица) либо подтвердить законность осуществления действий индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом (выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или юридических лиц), выписка из ЕГРН на конкретный участок, в отношении которого должна быть осуществлена процедура.

В том случае, если действующее законодательство предусматривает необходимость проведения специализированной экологической экспертизы в отношении того или иного участка, потребуется также и заключение экспертной комиссии по результатам выполненных работ.

Весь пакет документов проверяется сотрудниками соответствующих органов исполнительной власти на предмет соответствия требованиям действующего законодательства его содержания и лица, подавшего этот пакет.

В случае выявления несоответствия документов или лица, подавшего их, указанным требованиям, все бумаги возвращаются заявителю в срок не более тридцати дней с момента их получения, сопровождаемые мотивированным отказом в принятии с подробным указанием причины отказа.

В течение трех месяцев документы рассматривает Правительство РФ в отношении земель, переданных в его ведение. Два месяца отводятся исполнительным органам в субъектах и муниципалитетах.

По результатам рассмотрения ходатайства выносится соответствующий акт, в котором указывается присвоенная категория или установленный вид разрешенного режима пользования или целевого назначения, дата принятия решения о таком установлении.

Срока окончания действия у такого акта нет, так как следующий может быть принят в любой момент в результате наступления соответствующих оснований.

В течение четырнадцати дней с момента фиксации вынесенного решения путем составления акта последний должен быть направлен заявителю.

Заключение

Категория земель, установленные вид разрешенного режима пользования и целевого назначения – ключевые понятия, используемые в земельном праве относительно земельных территорий.

Определение принадлежности к каждому из них осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти на федеральном, региональном и муниципальном уровнях в соответствии с требованиями Земельного Кодекса РФ.

Что же касается процедуры определения принадлежности участка к той или иной категории земель или определения ее вида или целевого назначения, то она проводится в соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)110-46-40.
  • Санкт-Петербург: +7(812)245-38-14.

Установление вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ) — в 2018 году, порядок, кто имеет полномочия

Установленные законом виды разрешенного использования земельных участков

Одним из значительных ресурсов нашей страны по праву считается земля. Размеры территорий в регионах могут сильно разниться, но должны использоваться с пользой и по назначению.

Присвоенные категории земель позволяют заниматься выращиванием сада и огорода, индивидуальным строительством, разведением скота и птицы, развитием сельскохозяйственного и фермерского хозяйства.

Только владелец или арендатор не смогут самовольно распоряжаться наделом в соответствии со своими желаниями, не обращая внимания на определенные ограничения. Существует порядок установления вида разрешенного использования земельного участка, прописанный в ряде законодательных актов.

Несмотря на некоторую размытость самого понятия, допустимое пользование затрагивает зонирование территорий и оказывается важным элементом, влияющим на правовой статус земельного надела.

Возникает некая гарантии, защищающая как права собственника, так землю от нецелевого назначения, что может нанести существенный урон ее характеристикам и экологии.

Формирование участка происходит после выдела, объединения, перераспределения или разделения земли. При этом соседние наделы могут попасть под разные категории, что может стать препятствием при том же перераспределении.

Потенциальный собственник должен четко представлять вид допустимого пользования с его запретами и ограничениями, чтобы в случае необходимости внести изменения в целевое назначение, согласно букве закона.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Определение понятий

Четкого определения понятия разрешенного пользования пока не существует. Основные определения содержатся в двух кодексах.

В Земельном прописан:

Следовательно, после установления границ, заработает регламент градостроения, опирающийся на соответствующий кодекс. Фактически разговор идет о трех видах допустимого пользования — основном, условно разрешенном и вспомогательном.

Вариант пользования присваивается в соответствии с классификатором, утвержденным три года назад приказом минэкономразвития (№ 540).

Из него можно узнать, что:

  • Участки для проведения сельхозработ или разведения скота и птицы позволят возводить сооружения, необходимые для хранения и переработки продукции. Жилое строение возвести не удастся.
  • Наделы в садовом или дачном товариществе не запрещают построить дом, гараж и хозяйственные постройки. Только капитальное строение не может быть многоквартирным и быть выше трех этажей. В огородном товариществе тоже налагается запрет на жилой дом.
  • Площадь участка для торгового и развлекательного центра должна быть не меньшее 5000 квадратов. Здесь создается новая инфраструктура с остановками и парковкой, размещением кафе и ресторанов, филиалов банков и страховых компаний.
  • Для магазинов и супермаркетов можно отвести менее 5000 квадратных метров.

Если категория земли и вид удовлетворяют собственным пожеланиям, то стоит подумать о приобретении, долгосрочной аренде или выделе нового надела.

Образец заявления на установление вида разрешенного использования земельного участка:

Порядок установления вида разрешенного использования земельного участка

Процесс перевода земли в другую категорию прописан в принятом законе (№ 172). Но основные правила больше определяет градостроительный регламент (ст.1, 6 Гр.К).

Выбор надела, без затрат времени на согласования, гарантирован сразу после разделения земли. В зоны включены наделы и сооружения капитального строительства.

Исключение составляет определенный круг земель, включающий запас, лесной фонд, природоохранные и водные участки. Список дополняют угодья, предназначенные для сельхозназначения и наделы в особых свободных зонах.

Так кто устанавливает вид разрешенного пользования земельного участка. Можно сразу дать четкий ответ. Главные полномочия были возложены на местные власти, которые могли довольно долгое время произвольно определять назначение для наделов.

С появлением классификатора удалось несколько изменить положение и придерживаться правового поля.

Сегодня работают три вида использования:

  • Основные устанавливаются для своего надела собственником без проведения процедуры согласований с местной администрацией. К примеру, в дачном и садовом товариществе разрешено построить дом, где можно впоследствии прописаться.
  • Условно разрешенные применяют после проведенной публичной процедуры и получения разрешения. Чтобы открыть магазин на площади до 500 квадратов придется подать заявку и согласовать вопрос.
  • Вспомогательные используют как дополнение к первым двум. Это позволит выстроить стоянку или гараж.

Ситуация осложнена тем, что многие наделы выдавались долгие годы даже без оформления свидетельства о праве собственности и постановки на кадастровый учет. Здесь приходится ссылаться на принятые ранее решения властей.

Когда существует проект планировки и генеральный план развития, в нем обязательно будут обозначены категории и виды.

До сих пор осталось немало наделов, на которые пока не распространяются правила, как их можно использовать и застраивать. Проблема возможно решить путем корректировки присвоенного вида, чтобы урегулировать спорный вопрос.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Куда обращаться

Сложившаяся практика говорит о том, что чуть ли не до половины наделов, собственниками которых являются частные и юридические лица, пока не имеют плана размежевания, акта об установлении границ и кадастрового паспорта. Именно в нем будет прописан вид допустимого пользования.

Обойтись без проведения кадастровых работ уже не удастся. Без этого невозможно получить свидетельство о праве собственности и полноценно распоряжаться землей — продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду или в качестве залога.

Кроме того, налоговики должны начислить земельный сбор. Правда после постановки на учет они взыщут задолженность лишь за последние три года.

Правовой режим и возможность участвовать в обороте начнут действовать только после внесения записи в реестр.

Определением вида будет заниматься местная администрация, когда примет соответствующее распоряжение или постановление, исходя из планов развития и действующего классификатора. При продаже доли надела к ней переходит вид, установленный для основного участка.

Первым делом потенциальный собственник должен проверить наличие кадастрового паспорта. Его отсутствие говорит о том, что придется обратиться в специализированную компания для проведения работ на месте. После постановки на учет удастся получить точную информацию о присвоенной категории и допустимом пользовании земли, лишь затем предпринять действия для подготовки процедуры изменений.

Чтобы приобрести или арендовать новый надел, обращаются в органы муниципии с просьбой о выделении. Найти участок можно на карте, расположенной на официальном портале росреестра.

Надел может быть образован из земли, находящейся в государственной собственности. Сведения вносятся в ГКН после принятия решения органами самоуправления.

Образец оформленного нотариально согласия

Кто имеет полномочия для определения категории земли

Именно местные власти наделены большими полномочиями, поскольку они лучше знают ситуацию на местах и должны позаботиться в планах развития своего района.

При условно разрешенном варианте пользования обязательно собирается комиссия и проводится рассмотрение, причем публичное.

Нужно гарантировать права собственника, но одновременно учитывать традиции и историю края, чтобы не нанести вреда земле и интересам проживающих людей.

Муниципальные власти при определении категории земель придерживаются конституции, кодексов, государственных и региональных законов с учетом классификаторского кода.

Выходить за рамки своих полномочий и нарушать границы своего образования категорически запрещено. В кодексах можно найти перечень категорий, связанных с территориальным зонированием.

Они определяются как:

  • общественные и деловые;
  • производственные и специального назначения;
  • жилые, также расположенные в особых зонах;
  • предназначенные для сельхозназначения;
  • транспортные, задействованные для установки инженерных инфраструктур;
  • рекреационные и для размещения специальных объектов.

Разграничение еще не означает, что надел нужно использовать только по первоначальному назначению. Каждая категория подразделяется на отдельные подвиды и виды.

Права смены категории целиком зависит от желания собственника надела. Когда проведение деятельности входит в противоречие с видом, его лучше сменить.

Как изменить целевое назначение

К этому решению приведет целый ряд обстоятельств, позволяющий обойти существующие запреты.

К их числу относится возможность:

  • неплохо заработать не перепродаже (участки для проведения различных сельхозработ стоят дешевле чем расположенные рядом с населенными пунктами);
  • заняться собственным производством или продажей продукции на личном участке, особенно когда удалось перераспределить и объединить наделы;
  • выстроить многоквартирное жилье на наделе, отведенном для подсобного хозяйства;
  • использовать сельскохозяйственный надел для строительства жилых домов.

Список можно пополнить, но первым шагом станет узаконивание изменений, чтобы не оказаться привлеченным к административной ответственности.

Нельзя нарушать параметры, значение которых определены региональными и местными властями. В среднем минимум располагается в пределах от 0.02 до 0.06 га, максимум подскакивает от 15 до 25 гектаров, предназначенных для развития личного подсобного хозяйства и ИЖС. Фермерский надел достигает 40 гектаров, но это далеко не предел.

Муниципия и государство повлияют на порядок выбора между основным и вспомогательным вариантом, когда надел находится в публичной собственности. Работает определенный порядок, позволяющий уполномоченному органы принять решение и направить данные в территориальное отделение реестра, чтобы изменить запись в кадастровом учете.

Муниципальные и госпредприятия смогут осуществлять деятельность только в пределах видов, прописанных в учредительных бумагах.

Условно разрешенный вариант ограничивает право выбора. Собственник пройдет через согласования перед получением положительной резолюции, что оговорено в градостроительном кодексе (с.39).

Особенно часто такое происходит из-за проведения строительных работ. После подачи заявления состоится заседание и комиссия даст свое заключение, исходя из подготовленного проекта правил застройки.

Нельзя исключить отказ или выставления ряда обязательных условий, чего не происходит при основном виде.

Следует придерживаться определенного порядка действий:

  1. Смена категории находится в компетенции местных властей. Обычно для этого создан земельный комитет, куда следует обращение. Более подробная информация всегда присутствует на официальном сайте администрации.
  2. Собирается список документов и подготавливается заявление. Условия и требования содержатся в утвержденных градостроительных регламентах.
  3. Бумаги подаются лично, отсылаются заказным письмом с перечнем и обратным уведомлением или предаются через человека, имеющего нотариальную доверенность.
  4. На рассмотрение вопроса отводится до 45 дней, но все может затянуться до 3 месяцев, особенно когда потребуется предоставить дополнительные документы.
  5. Глава администрации должен принять решение об отказе или изменении вида пользования, о чем обязательно сообщается в письменном уведомлении.

Отказ иногда бывает связан с недостатком приложений или выявленными неточностями. Можно вновь подготовить бумаги и подать на рассмотрение. Дело может быть рассмотрено в судебном порядке и положительный вердикт станет основанием для внесения изменений.

Чем тщательней будет проведен подготовительный этап, тем быстрее удастся узаконить предстоящие перемены.

К ходатайству прикладываются:

  • паспорт заявителя или его доверенного лица;
  • заявление с мотивами перевода, описанием уникальных характеристик и кадастрового номера;
  • кадастровый план, паспорт и акт установления границ, подписанный также владельцами соседних участков;
  • правоустанавливающие документы на землю вместе с свидетельством о праве собственности;
  • заключение экологической экспертизы, доказывающей что дальнейшие действия не нанесут вреда окружающей среде;
  • письменное согласие собственника, который хочет осуществить перевод в другую категорию.

Сам акт о переводе должен быть выдан не позднее двух месяцев после подачи бумаг, если было принято положительное решение.

Оплачиваются услуги нотариуса и государственная пошлина, поскольку надо внести запись в реестре.

Окончательная сумма может сильно разниться, она очень зависит от региона и муниципальных властей. Расценки смогут сообщить в земельном комитете в процессе подготовки.

Несколько слов надо сказать об административной ответственности, которая обернется штрафными санкциями:

До 1 процента от суммы кадастра (от 10 тысяч рублей)За самовольное и нецелевое использование.
0.5 процента кадастровой стоимости (минимум 3000 рублей)За заброшенный и не обрабатываемый участок.
1,5 процента, но не меньше чем 20000 рублейЗа участок для ИЖС, где не проводятся работы.
От 1 до 2 процентовВыплачивают в том случае, когда не произошло размежевание, постановка на учет и отсутствует кадастровая стоимость.

Внесение изменений теперь становится достаточно прозрачной операцией. Нужно заранее решить, стоит ли вообще это делать, чтобы не затрачивать много времени и средств на проведение процедуры.

Действующая категория и вид допустимого пользования предоставляют достаточно широкие возможности для собственника, только надо ими воспользоваться.

Разрешенное использование земельных участков

Установленные законом виды разрешенного использования земельных участков
Перейти к следующей статье

Разрешенное использование земельных участков – неотъемлемая составляющая их правового режима. Установление разрешенного использования земельного участка служит для определения конкретного, устойчивого способа его эксплуатации, соответствующего целевому назначению земель, из состава которых он образован.

Правовой режим земельных участков определяется несколькими факторами:

  • принадлежностью к землям конкретной категории;
  • разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий;
  • разрешенным использованием в соответствии с требованиями законодательства.

Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.

Категории земельных участков и разрешенное использование

Иногда виды разрешенного использования земельных участков путают с понятием «категории земель».

Согласно Статье 7 «Состав земель в Российской Федерации» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) весь земельный фонд в стране по целевому назначению подразделяется на семь категорий и состоит из земель:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • населенных пунктов;
  • промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, а также земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
  • особо охраняемых территорий и объектов;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • запаса.

Деление земель на категории по целевому назначению является одним из важнейших принципов, на которых основываются акты земельного законодательства.

Вплоть до 90-х годов XX столетия правовой режим земельных участков определялся главным образом их принадлежностью к конкретной категории земель.

Но при переходе от планового хозяйства к рыночной экономике одного деления земель на категории оказалось недостаточно для конкретизации правового режима земельных участков, и возникла необходимость в более «избирательном» юридическом инструменте.

Таковым и оказалась правовая конструкция, называемая «разрешенным использованием земельных участков».

Впервые упоминание о разрешенном использовании земельного участка содержится в одном из Указов Президента Российской Федерации, изданном в 1994 году. А полноценное юридическое закрепление в системе законодательства она получила несколькими годами позже – в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) 1998 года и Земельном кодексе Российской Федерации 2001 года.

Такие параметры земельных участков как категория земель и вид разрешенного использования (равно как и их изменения) вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Основанием для этого является заявление гражданина или юридического лица, либо акт уполномоченного органа, поступивший в орган кадастрового учета в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) осуществляет государственный контроль использования земель и выявляет факты возможных нарушений.

Определение разрешенного использования земельного участка

Определение разрешенного использования земельного участка осуществляется градостроительным зонированием ─ зонированием территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. (Градостроительный регламент определяет правовой режим участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны).

Градостроительное зонирование позволяет обеспечить баланс частных и публичных интересов. Этому способствуют такие правовые инструменты как:

  • обязательное соответствие градостроительных регламентов документам территориального планирования Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований;
  • учет результатов публичных слушаний при разработке градостроительных регламентов (в таких слушаниях имеют возможность принять участие все заинтересованные лица – застройщики, специалисты администраций, депутаты, представители некоммерческих организаций, обычные жители);
  • право выбора любого вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Наряду с градостроительным зонированием традиционно используются и иные способы. Как прямо не указанные в законодательстве в качестве способов определения разрешенного использования земельных участков, но фактически таковыми являющиеся, так и не предусмотренные в законодательстве.

Территориальные пределы использования зонирования в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации включают:

  • земли населенных пунктов (полностью);
  • полностью земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и т. д.;
  • не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов, относящиеся к землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Перечень земель, на которые градостроительные регламенты не распространяются и не устанавливаются, включает:

  • земли лесного фонда;
  • земли, покрытые поверхностными водами;
  • земли запаса;
  • земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
  • сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

Зоны разрешенного использования земельных участков

Достаточно подробно о разрешенном использовании земельных участков говорится в Градостроительном кодексе Российской Федерации. В частности, в нем определены порядок установления, виды и состав территориальных зон.

Установлено три вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основной, условный, вспомогательный.

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства осуществляются их правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований при условии соблюдения требований технических регламентов.

Этот порядок не распространяется на органы государственной власти и местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения и унитарные предприятия.

Перечень основных видов разрешенного использования конкретного земельного участка определяется градостроительным регламентом, действующим в территориальной зоне, в которой он расположен.

Получение разрешения на условно разрешенное использование земельного участка регламентируется Статьей 39 «Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства» ГрК РФ.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляются совместно с ними.

О зонировании территорий и градостроительном регламенте говорится также в ЗК РФ. Статья 85 «Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий» устанавливает территориальные зоны, к которым могут в соответствии с градостроительными регламентами относиться земельные участки в составе земель населенных пунктов:

  • жилые;
  • общественно-деловые;
  • производственные;
  • инженерные и транспортных инфраструктур;
  • рекреационные;
  • сельскохозяйственного использования;
  • специального назначения;
  • военных объектов;
  • иные территориальные зоны.

При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В Федеральном законе от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» зонированию отведена целая глава ─ Глава III, которая так и называется ─ «Зонирование территории и предоставление садовых, огородных и дачных земельных участков».

Изменение разрешенного использования земельного участка 

Если необходима смена разрешенного использования земельного участка, актуальным становится вопрос, как поменять разрешенное использование земельного участка. Инициаторами его постановки помимо органов власти и местного самоуправления могут быть физические и юридические лица.

А основанием для таких изменений служить являющиеся следствием установленного разрешенного использования земельного участка неэффективное использование земли, причинение неудобств или вреда правообладателям, снижение стоимости земельных участков и объектов капитального строительства, нарушение прав и законных интересов граждан и их объединений и проч.

При наличии утвержденных правил землепользования и застройки (ПЗЗ) изменения в них вносятся в предусмотренном этими же правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в ГрК РФ.

Заявитель должен подать в местную (муниципальную) администрацию перечень документов, включающий заявление с просьбой об изменении разрешенного использования, копию удостоверения личности, правоустанавливающие документы на участок (договор аренды или свидетельство о собственности), кадастровый паспорт участка, а если на участке есть здания и сооружения ─ технические паспорта и иные документы на них. Если земельный участок планируется использовать для строительства, понадобятся проект планируемого объекта и сведения о нем (площадь застройки, общая площадь, этажность).

После истечения срока рассмотрения заявки заявитель получает разрешение сменить вид допустимого пользования или письменный отказ. Причиной отказа могут быть наличие нарушений в поданных на рассмотрение документах или, если в результате изменения разрешенного вида пользования, планируется нецелевое использование земельного участка. Отказ можно обжаловать в суде.

В случае положительного решения вопроса изменение разрешенного использования земельного участка необходимо зафиксировать в ГКН, для чего следует обратиться в Росреестр.

Изменить разрешенное использование земельного участка можно в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Разрешенное использование земельных участков. Классификатор

В ЗК РФ установлено, что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии со специальным документом ─ классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Но возможность в полной мере реализовать это предусмотренное еще в 2010 году положение появилась только после выхода Приказа Министерства экономического развития от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Он был официально опубликован в «Российской газете» 24 сентября 2014 г.

и по истечении 90 дней после этого вступил в силу.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения этого классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (п. 11 Статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Приложение к приказу Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540 содержит классификатор видов разрешенного использования земельных участков, выполненный в виде содержащей три столбца таблицы.

Первый ─ наименование вида разрешенного использования земельного участка. Для некоторых видов приводятся два равнозначных наименования, одно из которых приведено в скобках.

Например, «Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов)», «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», «Торговые центры (Торгово-развлекательные центры)».

Во втором столбце содержится описание вида разрешенного использования земельного участка. В третьем ─ его код (числовое обозначение). Коды разрешенного использования земельных участков и их текстовые наименования являются равнозначными.

Классификатор содержит широкий перечень разрешенного использования земельных участков. Так, много вариантов имеет разрешенное использование земельных участков сельхозназначения.

Сельскохозяйственное использование включает целые группы разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования с кодами от 1.2-1.6 объединяет осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур. А коды 1.8-1.

11 ─ осуществление хозяйственной деятельности, связанной с производством продукции животноводства.

Очень часто статьи начинаются с обращения к истории вопроса. Эту статью историческим экскурсом уместно завершить. Потому что история юридического института разрешенного использования земельных участков только начинается.

Термин «разрешенное использование земельных участков» не применялся ни в законодательстве Российской Империи до 1917 года, ни в системе советского земельного законодательства.

Сегодня структурирование земельного фонда основывается не на составе правообладателей, а на особенностях правового режима земель, важнейшей составляющей которого является разрешенное использование земельных участков. А это должно способствовать экономически эффективному и в то же время бережному использованию важнейшего природного ресурса, каким является земля.

15 января 2015 г.

Перейти к предыдущей статье Перейти к следующей статье

Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Установленные законом виды разрешенного использования земельных участков

Земля — это бесценный ресурс человечества, который при неправильном использовании может терять свои функции. С каждым годом площадь пустынной, ни на что не пригодной территории увеличивается. Поэтому установленные в законном порядке категории земель и виды разрешенного использования так важны сегодня.

Для чего производится деление?

Итак, земля, как уже говорилось ранее, вовсе не является неисчерпаемым ресурсом. Неправильное и нерациональное ее использование приводит к тому, что территории, пригодной для жизни человека и животных, становится все меньше.

Юридическое определение категории земель и виды разрешенного использования дают возможность на государственном уровне контролировать применение участков, а также свести к минимуму потери их полезных качеств. Определение того или иного таксона, к которому принадлежит земля, имеет законную силу. То есть нарушение правил пользования территорией несет за собой административную и даже уголовную ответственность.

Категории земель и виды разрешенного использования — это не одинаковые понятия. Первое определение является более важным. Именно в нем заключается цель применения участков. Причем представленное деление на категории во многом зависит от государственной стратегии, а также зонирования всей территории страны.

Например, к землям, предназначенным для сельскохозяйственной обработки, можно отнести все те участки, у которых почва является плодородной. К лесному фонду необходимо причислить все те территории, на которых присутствует соответствующая растительность.

То есть категория — это юридическое, документально оформленное описание тех свойств, которыми обладает тот или иной участок.

Перечень категорий

Категории земель (земельные участки обязательно принадлежат к какой-нибудь из них) могут быть такими:

  • Территории для обустройства поселений.
  • Участки для с/х: животноводства, овощного и садового хозяйства.
  • Особо охраняемая земля, использование которой ограничено строгими рамками.
  • Территория специального назначения, то есть на ней обычно строятся промышленные сооружения, энергетические объекты, коммуникационные линии, а также те постройки, которые важны для обеспечения безопасности государства.
  • Участки лесного фонда.
  • Земля, на которой располагаются водные объекты.

Кроме того, есть еще и другие территории, которые относятся к фонду государственного запаса.

Категории земель и виды разрешенного использования — это, как уже упоминалось выше, разные термины. Второе понятие является некоторым уточнением. Оно говорит об особенностях использования участков в рамках целевого назначения.

Разделение на виды разрешенного использования земельных участков считается результатом более конкретного и подробного зонирования территории в пределах одного региона или субъекта федерации. Причем оно закреплено официальными документами.

Например, дачный участок, который относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, может быть использован для ведения огородного или садового хозяйства, построения недвижимости без права регистрации в ней.

Нужно отметить, что, несмотря на принадлежность определенных территорий к одному и тому же целевому назначению, они могут иметь совершенно разные виды разрешенного использования. Поэтому тут важно не запутаться.

С какой целью используются земли поселений?

Итак, если в общем категории земель и виды разрешенного использования известны, то необходимо некоторые моменты рассмотреть более подробно.

Например, территория, которая отводится для организации компактного проживания людей, а также строительства всех необходимых объектов инфраструктуры, относится к категории участков поселения. Она имеет четко очерченную границу и окружена землями, имеющими другое целевое назначение.

В этом случае можно назвать такие виды разрешенного использования земельных участков:

  • Места, на которых планируется возведение многоэтажных домов. Они могут иметь разное размещение: линейное или хаотичное. Дома строятся так, что они образуют целые микрорайоны или улицы.
  • Участки, предназначенные для сооружения транспортных узлов.
  • Земли для строительства одноэтажных жилых домов.
  • Территория, на которой возводятся здания коммунального хозяйства, промышленные сооружения.
  • Рекреационные зоны. Причем они не всегда располагаются за пределами поселения.
  • Участки для строительства энергетических объектов.
  • Территория, которую занимают магистрали, дороги, трубопроводы, объекты связи, каналы.
  • Участки в пределах городов и поселков, которые заняты водоемами.
  • Сельскохозяйственные территории для применения в пределах указанной категории земель. Разрешенное использование в этом случае определяется законом.
  • Особо охраняемые природные участки: парки, скверы, памятники.
  • Пространство улиц, площадей.
  • Резервные территории, за счет которых поселение может быть расширено.

На участках, принадлежащих к этой категории земель (разрешенное использование тут четко соблюдается), в одинаковой степени могут находиться сооружения частной, муниципальной или федеральной собственности.

Сельскохозяйственные территории

Они обычно располагаются за границей населенного пункта. Главной функцией этих территорий является производство с/х продукции. Если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования таковы:

  1. Участки, на которых располагаются дороги. Сюда же можно отнести полосы отчуждения.
  2. Защитные полосы, на которых присутствует растительность: деревья, кусты.
  3. Существуют и другие виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель, например участки для сооружения хозяйственных зданий: сараев, складов.
  4. Сенокосы, пастбища, пашни.
  5. Садовые территории.
  6. Земли-залежи. Они чаще становятся такими вследствие прекращения из использования по назначению. Кроме того, залежные участки могут использоваться специальным образом: для повышения уровня плодородности почвы.

Как видно, если земля сельхозназначения, виды разрешенного использования не позволяют возводить на ней жилые сооружения.

Земли, принадлежащие к фонду леса, а также водному хозяйству

Эти участки не предназначены для строительства или выращивания садово-огородных культур. На них обычно находится лесная растительность: деревья, кустарники, травы. Представленная территория предназначена для ведения лесного хозяйства: вырубки древесных пород, восстановления растительности.

Что касается водоемов, то они тоже могут обладать различными видами разрешенного использования. Часть из них находится на территории, лежащей за городом. Некоторые из них могут находиться в пределах города и относиться к категории земель населенных пунктов. К ним причислены естественные водоемы (реки, озера), водоохранные зоны, искусственные водные объекты (водохранилища, каналы).

Особенности использования специальных земель

Это такие территории, которые обычно располагаются за границей населенного пункта. На них строятся объекты энергетики, промышленности, обороны и безопасности, телевидения, связи и другие.

Тут уже значение имеет не наличие плодородного слоя почвы, а размещение участка, наличие специально созданной для того или иного объекта инфраструктуры. Располагаться такие территории могут компактно или в виде ленты.

Второй тип больше присущ объектам транспорта или промышленности. Для них характерна немалая протяженность, а также присутствие отводной полосы, которая оделяет эти участки от территорий другой категории.

Однако если промышленный объект находится в пределах города, то земля под ним принадлежит к составу участков населенного пункта.

Какие виды разрешенного использования существуют?

Прежде всего, можно выделить главные виды разрешенного использования участков: основные (четко регламентированные законодательством), вспомогательные, условно-разрешенные.

С точки зрения возведения различных сооружений, они бывают следующими:

  • Для строительства жилого индивидуального дома, в котором можно регистрироваться.
  • С целью сооружения зданий сельскохозяйственного предназначения, в которых будет обустроено небольшое производство, обеспечивающее личные нужды собственника.
  • Для возведения садового дома или дачи, в которой люди проживать и регистрироваться не будут.
  • С целью ведения садового или огородного хозяйства.
  • Для сельскохозяйственного производства.

Особенности применения участков

Виды, категории земель дают узаконенную возможность контролировать применение территории. Однако этот процесс имеет некоторые особенности:

  1. Сельскохозяйственные земли разрешено использовать для постройки дачного дома, но регистрироваться в нем и постоянно проживать не позволяется. Можно также возводить сараи и другие хозяйственные постройки.
  2. Если участок принадлежит к категории земель населенных пунктов и предназначается для индивидуального строительства жилья, то в сооруженном доме будет позволено регистрироваться.
  3. Закон охраняет прибережные зоны водоемов. Например, в пределах 20 метров от берега нельзя строить какие-либо здания, отгораживать эту зону тоже запрещено.
  4. Самый маленький размер участка, на котором возводится дом, составляет 4 сотки. Самовольно без согласования с управлением архитектуры строить не разрешается.
  5. Для того чтобы соорудить коттедж на участке с/х назначения, достаточно просто изменить вид разрешенного использования.

Что делать, если необходимо использовать участок по-другому?

Вид разрешенного пользования достаточно просто изменить, если делать это нужно в пределах одной и той же категории. В противном случае придется повозиться, так как необходимо обращаться в соответствующие органы.

Например, чтобы изменить категорию, необходимо обязательно подать ходатайство в местные управленческие органы от имени того лица, которое заинтересовано в переводе. При этом указывается существующий на данный момент вид разрешенного использования территории, ее кадастровый номер, а также тот вид дозволенного применения, который следует получить.

Естественно, к этому ходатайству необходимо приложить некоторые документы: копию личного документа владельца участка, а также те бумаги, которые свидетельствуют о его праве владения.

Далее, управленческие органы обязаны провести публичные слушания дела. При этом извещаются другие заинтересованные лица.

На этих слушаниях высказываются все мнения за и против смены вида разрешенного пользования земли. На основе них принимается соответствующее решение: разрешить перевод или нет.

Собственнику потом выдается постановление, после чего все необходимые изменения отмечаются в Государственном Кадастре недвижимости.

Если необходимо поменять категорию земель, то тут дело обстоит куда сложнее. Тут решения управленческих органов местного уровня недостаточно. Нужно обращаться в другие административные органы, которые находятся на более высоком уровне.

Вот и все особенности видов разрешенного использования и категорий земель. Удачи!

Добавить комментарий