Закон №214 ФЗ Об участии в долевом строительстве в 2018 году

Содержание
  1. Долевое строительство: изменения с 2018 года
  2. Закон о долевом строительстве 214-ФЗ
  3. Изменения с 1 июля 2018 года
  4. Отменят ли долевое строительство?
  5. Что будет вместо ДДУ
  6. Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию
  7. Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве
  8. Эскроу-счет для застройщика
  9. Выводы
  10. ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2018 году
  11. Смысл принятия закона: основания и реалии
  12. Защитные механизмы
  13. Банковский контроль
  14. Гарантии и особенности «общего имущества»
  15. Права и ответственность дольщиков
  16. Как менялся ФЗ-214: история изменений
  17. Изменения 2018 года: особенности актуальной редакции
  18. Вопросы доступности средств дольщиков: эскроу-счета
  19. Заключение: снижение рисков не означает их отсутствие
  20. 214-ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2018 года
  21. О 214-фз
  22. На что стоит обратить внимание
  23. Требование к застройщикам
  24. Изменения в договоре
  25. Фз 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция в 2018 году
  26. Что содержит данный проект Российского законодательства
  27. Требования к застройщикам
  28. Изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года

Долевое строительство: изменения с 2018 года

Закон №214 ФЗ Об участии в долевом строительстве в 2018 году

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы.

И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-44-68 (Москва)

+7 (812) 467-32-45 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Новая часть поправок введена с 1 июля 2018 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

Закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся в него ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2018 года.

Изменения с 1 июля 2018 года

Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

С 1 июля 2018 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

2. Требования к строительной компании изменились.

Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

  • наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
  • достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
  • компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
  • застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
  • имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
  • обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 10 тысяч квадратных метров;
  • застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.

3. Один застройщик – один расчетный счет.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.

4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.

5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком.

6. Государственный контроль сделок.

В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

7. Взносы в компенсационный фонд

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

8. Ограничен размер авансовых платежей

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.

Отменят ли долевое строительство?

Изменения закона о долевом строительстве приведут к отмене существующей схемы, но не одномоментно. Поэтапный переход на другие способы привлечения средств для возведения многоквартирных домов даст возможность адаптироваться к новым условиям и застройщикам, и потребителям жилья.

Начатые ранее июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а заключенные и зарегистрированные ДДУ останутся в действии.

Что будет вместо ДДУ

Планируется переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система будет включать в себя цепочку участников:

  • дольщики;
  • кредитное учреждение;
  • застройщик;
  • регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках.

Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию

Переход осуществляется в два этапа:

1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:

  • счета-эскроу;
  • государственного регулирования в соответствии со ст.23 №214-ФЗ.

2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.

Новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2018 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую застройщику по договору ДДУ.

Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство.

Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.

Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и девелоперами позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.

Средства поступят к нему только при условии:

  • ввода дома в эксплуатацию;
  • регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.

В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.

Эскроу-счет для застройщика

В 2018 году застройщику предложено открывать эскроу-счета при заключении договоров ДДУ, но с 1 июля 2019 года это станет их обязанностью. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.

Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства.

Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.

Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Выводы

Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:

  • договора долевого участия в строительстве больше не будут применяться, произойдет поэтапный переход на проектное финансирование;
  • ранее заключенные ДДУ будут действовать до момента исполнения по ним обязательств;
  • ожидается повышение стоимости квартир в новостройках в связи с новыми требованиями к финансированию строительства.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

+7 (499) 490-27-52 (Москва)

+7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

+7 (800) 500-27-29 доб. 481 (Россия)

Это быстро и бесплатно!

ФЗ-214: главный закон о новостройках в 2018 году

Закон №214 ФЗ Об участии в долевом строительстве в 2018 году

13.09.2018

Новая реальность на рынке долевого строительства! Обновленный закон ФЗ-214, который регулирует взаимоотношения дольщиков и застройщиков, начиная с его принятия в 2004 году, имел множество дыр и лазеек: недобросовестные застройщики умело их использовали, а дольщики теряли деньги и выходили на улицы с протестами.

Что людям ждать теперь, и как выглядит закон в последней редакции? Мы решили разобраться, насколько обеспечивает закон интересы дольщиков, чем документ был плох, и приведут ли свежие правки к благотворным изменениям.

Первое, что необходимо изучить всем, кто намерен в целях решения жилищного вопроса прибегнуть к долевому строительству, это ФЗ-214 в самой последней редакции.

Законодательный документ, принятый еще в 2004 году, претерпевал изменения по мере того, как обнаруживались очередные (или традиционные) проблемы, связанные с недостаточной защитой прав покупателей квартир, готовых стать инвесторами, и с непрозрачной работой девелоперов.

Смысл принятия закона: основания и реалии

Целью формирования закона изначально было определение порядка взаимоотношений на рынке долевого строительства. Впоследствии же основные усилия были предприняты для определения мер защиты людей, вкладывающих деньги на разных этапах строительства, от недобросовестности застройщиков.

Нужно заметить, что этим законом защищаются исключительно лица, которые подписали специальный договор долевого участия. Другие типы сделок, сопровождаемые иными документами, включая предварительные договоры, этим законом не регламентируются.

К чему же сводится комплекс защитных мер в ФЗ-214, и на что могут рассчитывать частные инвесторы (а именно так в последнее время все чаще власти называют простых дольщиков)? Указанный закон действительно жестко формулирует требования к девелоперу, пожелавшему реализовать строительный проект с привлечением денег граждан, заинтересованных в решении жилищного вопроса.

В законодательном документе:

  • достаточно подробно сформулированы права граждан на определенную жилплощадь в возводимом доме и прописано, как они могут воздействовать на строительную компанию, и за что именно могут взыскивать неустойку;
  • прописаны способы решения вопроса в случае внезапного банкротства застройщика или срыва сроков сдачи жилья в эксплуатацию.

В 2018 году, когда новые поправки к закону вступили силу, эти поправки для застройщиков и дольщиков стали, фактически, новой реальностью на рынке долевого строительства.

Защитные механизмы

Закон выдвигает к застройщикам ряд требований, соответствие которым позволяет привлекать деньги для возведения объектов жилой недвижимости. Соответствие требованиям, в свою очередь, обеспечивает косвенное подтверждение финансовой состоятельности застройщика и его добропорядочности. Вот основные меры, позволяющие оградить дольщиков от рисков:

  • до привлечения клиентов и начала работ девелопер обязан располагать основными разрешениями, позволяющими реализовать проект, документ о праве на строительство и регистрационный документ, который подтверждает право пользования земельным участком;
  • от девелоперской компании требуется обнародовать подробные сведения не только о своих возможностях и реализуемом проекте, но и о финансовых возможностях – проектная декларация, результаты аудита и вся бухгалтерская отчетность должны быть публичными, официальный сайт девелопера должен предоставлять всю эту информацию;
  • застройщики обязательно должны участвовать в возведении объекта собственным капиталом, причем, сумма вложенных средств не может быть ниже десяти процентов от общей планируемой суммы;
  • деньги, которые зачислены от инвесторов, должны направляться только на целевые нужды по реализации определенных задач;
  • в договоре должна быть зафиксирована окончательная цена жилья, и строительные компании лишены права взимать дополнительную плату при незапланированном увеличении расходов;
  • каждый договор должен быть непременно зарегистрирован в Росреестре, что дает возможность избежать двойных продаж одних и тех же квартир;
  • застройщик, который обязан четко указать срок передачи готовой жилплощади дольщику, за его нарушение должен оплатить компенсацию;
  • на девелопера возложена ответственность за обеспечение защиты инвестиций дольщиков.

Банковский контроль

Начиная с июля 2018 года, контролировать на счетах застройщиков процесс целевого расходования средств теперь должны уполномоченные банки.

Согласно 13-15 статьям закона, в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика используется залог участка и дома, который на нем возводится.

Если застройщик не может завершить работы или становится банкротом, залог может быть продан с тем, чтобы инвесторы получили компенсации.

Однако в начале сентября 2018 Минстрой признал неготовность банковской сферы работать с 214-ФЗ. К чему приведут подобные заявления, пока не ясно, однако Минстрой обещает разделить ответственность с финучреждениями.

Гарантии и особенности «общего имущества»

После завершения строительства девелоперы обязаны предоставлять как минимум пятилетнюю гарантию на базовые конструктивные элементы и трехлетнюю – на инженерное оснащение.

Стоит знать, что требования закона никак не касаются общего имущества многоквартирной новостройки. То есть, если какие-то проблемы возникнут в подъезде, застройщика привлечь к ответственности не получится.

Права и ответственность дольщиков

Согласно ФЗ-214, дольщики имеют определенные права, но на них также накладываются и некоторые ограничения.

Если инвестор примет решение выйти из проекта, он может сделать это путем продажи своего права на квартиру путем переуступки прав требования третьему лицу.

Этим часто пользуются вкладчики, желающие заработать на квартире, вложив деньги на начальной стадии строительства и переуступив права ближе к финалу.

Если застройщик сдает жилье с явными дефектами, дольщик имеет право требовать их бесплатного устранения.

Возможно также изменение стоимости квартиры на соответствующую сумму, которая обеспечит компенсацию устранения проблем и устанавливается в результате независимой оценки.

В случае, когда девелопер грубо нарушает условия договора, покупатель квартиры может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Дольщику дано право требовать не только возврата внесенной суммы, но и начисления процентов.

При этом, дольщик обязан внести оговоренную оплату и принять жилье в установленном порядке, и если он этого не сделает своевременно, то будет нести ответственность уже перед застройщиком (компенсация в судебном порядке).

Как менялся ФЗ-214: история изменений

Многие еще помнят период, когда застройщики сначала продавали будущие квартиры вкладчикам и приступали к строительству без полного пакета разрешительных документов. Дополучить их впоследствии и узаконить ведение работ выходило не во всех случаях и это получалось не у всех застройщиков, в результате чего на рынке образовалось огромное количество проблем.

В том числе – наметилась тенденция роста количества соинвесторов, которые в силу возникновения у застройщика различных проблем больше не могли рассчитывать на получение жилой площади в сколько-нибудь приемлемый срок.

Лишь некоторые современные законодательные акты претерпели столько изменений и мелких поправок, как ФЗ-214.

Так, в январе 2014 года революционным событием казалось вступление в силу изменений, в соответствии с которыми стало обязательным оформление застройщиками страхования гражданской ответственности.

По идее, эта система должна была позволить вернуть инвесторам все вложенные деньги, если девелопер окажется банкротом. Тем не менее, такое нововведение было фактически отвергнуто рынком, и в 2017 году законодатели сочли целесообразной его отмену.

Вместо страхования, девелоперов обязали, запуская новые проекты, делать финансовые взносы в компенсационный фонд, предназначенный для обеспечения завершения строительства домов, оказавшихся проблемными, а также для компенсаций инвесторам. Кроме того, появилась возможность рассчитываться с застройщиков посредством счетов условного хранения (эскроу).

В 2017 году, помимо этого, стали более жесткими требования к объему уставного капитала и обнародованию всех данных о проекте на официальном сайте девелопера. Дополнительно введено привлечение к уголовной ответственности застройщиков, привлекающих деньги на возведение новостроек незаконным путем или вводящих дольщиков в заблуждение.

Изменения 2018 года: особенности актуальной редакции

Весьма серьезные поправки вступили в силу с 1 июля 2018 года, и большинство из них связано с финансовой стороной строительного бизнеса:

  • перед обнародованием проектной декларации девелопер уже должен иметь на счету целевую сумму, которая не может быть ниже 10% стоимости реализации проекта;
  • обязательное вложение собственных средств застройщика не должно быть меньше одной десятой части от всего объема инвестиций;
  • 10-процентное ограничение налагается на сумму затрат для административных нужд;
  • девелопер лишается права на привлечение каких-либо займов, кроме целевых кредитов, оформленных на реализацию конкретных проектов;
  • застройщик не имеет права на привлечение средств сразу по нескольким строительным разрешениям (один объект – один комплект документов);
  • обязательства застройщика, не связанные с возведением дома, ограничены 1% от всей суммы инвестиций.

Более того, абсолютно все операции, связанные с реализацией каждого конкретного проектов, могут вестись лишь через единственный расчетный центр, что теоретически должно обеспечить прозрачность и действенность контроля целевого использования средств.

Девелоперы, начиная с июня 2018, активно лоббируют послабления правок ФЗ-214. В сентябре они обратились к Борису Титову, который передал проблему на рассмотрение Мутко.

Вопросы доступности средств дольщиков: эскроу-счета

Главное нововведение, которое напрямую касается дольщиков, связано с применением упомянутых выше счетов эскроу. Если в течение первого года с введения поправок их использование является добровольным, то уже с 1 июля 2019 года оно станет обязательным.

Деньги инвесторов становятся недоступными для застройщиков на определенный период. Все финансы осядут на счетах уполномоченных кредитных организаций, а далее уже банки, в соответствии с программой проектного финансирования, станут выдавать строительным компаниям требуемые суммы на строительство домов. Залогом финансирования и будут средства на эскроу-счетах.

Если застройщик по каким-то причинам не смогут больше выполнять свои обязательства, ответственность за расчеты с дольщиками будет лежать уже на банках. При этом, если и финансовая организация, например, лишится лицензии, дополнительные обязательства придется взять на себя Агентству по страхованию вкладов.

Заключение: снижение рисков не означает их отсутствие

Каждая следующая поправка значительно ужесточает требования к строительным компаниям, способных возводить дома за счет дольщиков, готовых приобретать квартиры на разных стадиях возведения. Закон, разработанный для защиты прав инвестора, конечно, не является панацеей, но все же он минимизирует многие риски.

Тем не менее, даже при наличии серьезных изменений и ограничений, включенных в последнюю редакцию ФЗ-214, важно проявлять бдительность и правильно выбирать застройщика, внимательно выбирать строительный проект и со всей тщательностью прорабатывать условия договора. Не исключено появление новых законодательных лазеек, позволяющих перехитрить закон и обмануть дольщика.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2018 года

Закон №214 ФЗ Об участии в долевом строительстве в 2018 году

При покупке жилой недвижимости каждый хотел бы сэкономить финансы. Существует решение данного вопроса – это участие в долевом строительстве. Вкладывая свои деньги в новостройку, у человека появляется возможность приобрести жилье по низкой цене. Для защиты инвестируемых в проект финансов, законодательством введен 214 ФЗ.

Федеральный закон проводит контроль правовых норм участия в долевом строительстве. Объектами недвижимости являются не только многоквартирные дома, а и иные здания, строящиеся на основе договоров долевого строительства по 214 ФЗ. Инвестируемые, в стройку квартир финансы, интересы дольщиков, теперь защищаются законодательством.

О 214-фз

Данный проект российского законодательства впервые был принят 30. 12. 2004 году. Им регулируется процесс строительства новостроек, финансируемых гражданскими и юридическими лицами.

До начала января 2018 года действовала последняя редакция закона, принятая в 2016. За пятнадцать лет его существования в нем происходили изменения, и новые пополнения поправками.

Также в него включены 27 статей делящиеся по частям и пунктам. Федеральный закон содержит:

  • Порядок составления ДДУ,
  • Возможность его расторжения,
  • Переуступку прав по ДДУ.

В 2016 году последние поправки затронули ответственность строительной фирмы перед дольщиками за невыполнение ими своих обязательств. Предусмотрены за нарушение договора взыскания неустойки с застройщика. Гарантия законодательства распространяется на инвесторов, заключивших договор долевого участия. В данном договоре дольщиком конкретизируется:

  • финансируемый объект строительства;
  • его номер;
  • этаж;
  • номер квартиры;
  • метраж;
  • количество комнат.

После заключения, требуется регистрация договоров в Росреестре, только после этого дольщик законную защиту и гарантии от государства.

Но не надо путать ДДУ 214 ФЗ с деятельностью строительных кооперативов ЖСК. Финансирование денежными средствами физических лиц строительство:

  • жилищных кооперативов (ЖСК);
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК).

Этот вид строительства не защищается законом по ФЗ-214, их функции регулируются Жилищным Кодексом России, статьей 215-ФЗ «Положение о жилищно-накопительных кооперативов».

На что стоит обратить внимание

Новые изменения в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве в последней действующей редакции указывают о изменениях ожидающих инвесторов и строительные организации в 2018 году.

В большей степени они предназначены на защиту прав дольщиков и увеличения вероятности передачи им достроенного жилища. Многие поправки начали действовать еще с 1 июля прошлого года.

Инвесторам, собирающимся вкладывать финансы в договор ДУ в строительстве нужно знать о «подводных камнях».

Оформленный ДДУ по ФЗ 214 является неотъемлемой частью регулировки правового и гражданского отношения между строительной организацией и инвестором. Основной обязанностью фирмы является:

  • Начать строительство объекта жилого дома;
  • Завершить его постройку в установленную дату;
  • Передать его дольщику согласно сроку в договоре.

В свою очередь инвестор обязан:

  • вовремя внести финансы;
  • своевременно принять построенный объект жилья.

Так как оформление договора является установленной обязанностью законодательством, то его составление требует грамотного подхода, желательно с участием опытного юриста.

ДДУ заполняется в письменной форме и проходит государственную регистрацию. Данная процедура признает его законность и исключает возможность, один объект строительства продать дважды.

Гражданин заключающий договор должен внимательно изучить все пункты, чтобы потом не оспаривать свои права в судебном порядке.

Если человеком принято решение вложить деньги в долевое строительство, то нужно навести справки о строительной компании, так как, не смотря на указания закона, нечестные застройщики случаются.

Может быть теперь после последних ужесточенных мер для организаций, занимающихся строительством, такие фирмы отсеются и дольщикам не придется больше переживать за вложенные капиталы.

Проверить благонадежность компании можно таким способом:

  • Зайти на сайт застройщиков и найти в списке заинтересовавшую организацию.
  • Просмотреть информацию о строящихся и сданных объектах. Есть ли нарекания о проделанной работе.
  • Проверить разрешительную документацию на земельный участок и на возведение объекта на нем. Надел в этом случае должен быть арендуемым или находиться в собственности.
  • Проверить разрешение на строительство жилого дома.
  • Проверить наличие лицензии.
  • Просмотреть информацию о подрядчиках занятых в строительстве, их недолжно быть слишком много.
  • Можно просмотреть планировку всех возводящихся помещений в доме.

Вся эта информация должна присутствовать на сайте застройщиков. Там же можно ознакомиться с реальными отзывами о них.

Требование к застройщикам

Компаниям, собирающимся вести дальнейшую строительную деятельность нужно соответствовать введенным законодательством поправкам в действующий Федеральный закон об участии в строительстве. Нововведения:

  • Теперь один объект строительства – один застройщик.
  • Обязательное регистрирование в едином реестре застройщиков.
  • Наличие уставного капитала. Компания должна иметь минимальный уставной актив не меньше 2,5 миллиона рублей, а максимальный 1,5 миллиарда рублей. Все будет зависеть от площади объекта строительства. Введение таких условий должно обезопасить рынок от однодневных фирм, которые собрав с граждан деньги затем исчезают.
  • Возможность привлечения застройщиком учредительных лиц. Участники долевого строительства в решении вопроса на возмещение финансовых требований могут обратиться к любому из них.
  • Размещение на сайте сведений о своей строительной деятельности. Опыт в строительстве должен быть не меньше трех лет. Все разрешающие документы на введение строительства. Образец ДДУ, свидетельство о соответствии компанией требованиям по 214 ФЗ.
  • Начисление неустойки. Такое возможно если компания вовремя не устранила свои строительные недостатки. Организация обязана выплатить сумму 1% от цены жилого помещения.
  • Открытие эскроу-счета. Те строительные компании, которые его открывают, получают некоторые льготные условия.
  • Возможность привлечения в строительство только целевые займы.
  • Строительная компания не имеет полномочий на предоставление ссуд, займов.
  • Застройщиком могут выпускаться акции, но он не имеет право на приобретение ценных бумаг.
  • Проведение отчислений в компенсационный фонд застройщиком в размере 1% с каждого заключенного договора.
  • Лица, имеющие судимость, не имеют право занимать руководящие посты в строительной компании.
  • Табу на переброс денежных средств с объекта на объект. Застройщиком теперь будет вестись отдельная документация по каждому строительному объекту. Годовую отчетность будут проверять аудиторы, и в случае нецелевого использования финансов к ответственности привлекаются руководитель строительной компании и главбух.

Уголовным кодексом предусмотрено наказание лишение свободы на пять лет за нарушение привлечения средств. Также застройщики получили возможность не оплачивать пени, неустойки, дольщику в случае затягивания последним срока передачи объекта жилой площади.

Не обошел поправками закон 214 ФЗ и участников долевого строительства:

  • Инвестор не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, при выполнении застройщиком всех договоренностей. Раньше если у инвестора возникали материальные трудности он мог расторгнуть договор и получить вложенные деньги обратно. Теперь это возможно только через суд.
  • Дольщик не обязан соглашаться с застройщиком на изменение даты передачи объекта недвижимости, если это не входит в его интересы.

При подписании инвестором соглашения о перемены даты сдачи объекта, дольщик не может подать в суд на застройщика, и требовать выплату неустойки по первому изменению.

Также участникам долевого строительства нужно знать, что нельзя подписывать акт приема-передачи квартиры без получения застройщиком разрешения на ввод эксплуатацию жилого объекта.

Подписание данного акта может вылиться для дольщика лишними проблемами, связанными с оформлением квартиры в право собственности.

Изменения в договоре

Еще в 2018 году изменения по новому закону коснутся составления ДДУ, в представленном образце договора указывается:

  • Теперь его можно заключать не только на финансирование многоквартирного строительства, но и таунхаусов – это многоуровневые квартиры в двух-трехэтажных домах, имеющих изолированные входы.
  • Производить оплату после регистрации ДДУ в Росреестре, возможна выплата сразу всей суммы или частями.
  • При выполнении застройщиком всех надлежащих договорных обязательств, дольщик не имеет прав на расторжение ДДУ без судебного решения.

Односторонний порядок расторжения договора разрешен если это предусмотрено в законодательстве.

214-ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2018 года Ссылка на основную публикацию

Фз 214 об участии в долевом строительстве действующая редакция в 2018 году

Закон №214 ФЗ Об участии в долевом строительстве в 2018 году

Долевое строительство распространено в Российской Федерации, поскольку представляет собой простую и эффективную схему привлечения средств для возведения жилых объектов.

Существует закон, которым защищаются права дольщиков, предоставляющих деньги компании, которая далее создает жилье, ранее существовало много лазеек для мошенников, но закон 214-ФЗ сократил их количество и постоянно совершенствуется для применения в современных условиях.

Ведь среди девелоперов, как называют застройщиков, есть недобросовестные компании, а законодательно условия реализации проектов постоянно ужесточаются для защиты клиентов.

Что содержит данный проект Российского законодательства

Законодательный акт 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” устанавливает все особенности привлечения денег от граждан и оговаривает, как гарантируется качество конечного объекта.

Так как производится заключение договора, следует предусмотреть, какая ответственность за нарушение обязательств по нему, а также каким образом человек может добиться исполнения прописанных обязанностей второй стороны.

Вся эта информация есть в нормативном акте и должна учитываться всеми сторонами. В статье 8 оговаривается порядок передачи готового объекта, а далее можно узнать о ситуациях, в которых соглашение может быть аннулировано.

Если человек хочет продать квартиру, которая еще не достроена, ему необходимо будет знать, каким образом передается объект долевого строительства, такие данные расписываются в статье 11.

Исполнение обязательств не всегда производится в добровольном порядке, к примеру, если компания обанкротилась, была мошеннической или столкнулась с другой невозможностью передать готовое имущество клиенту.

Сейчас люди, вкладывающиеся в недвижимость, могут рассчитывать на компенсацию в законном порядке, благодаря статьям 12-15, в которых описаны разные способы обеспечения взыскания и исполнения обязательств.

Договор с исполнителем работ, правила его составления и дальнейшая регистрация прав собственности на здание, тоже оговаривает 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” действующая редакция 2018 года.

Чтобы избежать бесконтрольной траты средств застройщиком, в статье 18 обсуждается использование денег, причем не только на нужды, связанные с работами, но и на реконструкцию, плату процентов по кредитам и правилам совершения операций по счету компании.

В целом, закон, оговаривающий участие граждан в строительстве жилых объектов в качестве дольщиков, имеет все необходимые пункты, которые призваны защитить вкладчиков и обеспечить либо выполнение обязательств компанией, либо же взыскать с нее компенсацию.

При спорах с застройщиком, невыполнении им своих обязательств или других прениях, следует обращаться именно к этому закону, а заключать только ДДУ, ведь закон работает сугубо для таких случаев.

Если же соглашения заключено не будет, и отношения закрепятся другим актом, так просто отстоять свои права не получится.

Требования к застройщикам

Чтобы девелопер мог исполнять свои обязательства и вообще имел возможность собирать средства от граждан для обеспечения процесса, ему нужно соответствовать некоторым условиям.

Они являются обязанностью, так как без выполнения предприятие просто не допустят на рынок, и оно не сможет вести работу.

Речь идет о таких требованиях:

Должны быть главные документы для строительстваЭто разрешение на возведение здания, права на участок, это может быть как наличие в собственности, так и в аренде. Такое требование вызвано опытом, при котором компания сначала продавала квартиры и начинала работы, а разрешения оформляла по факту, и как правило, получалось это не всегда
ДевелоперОбязательно должен предоставлять проектную декларацию, в которой подробно описывает собственное финансовое состояние, себя как исполнителя, а также рассказывает о запланированном проекте
В проектДолжны быть вложены собственные средства подрядчика, размером не меньше третьей части всего бюджета
Деньги, собранные компаниейМожно использовать только на подготовку и строительство дома, никаких других целей не позволяется
В договореДолжна быть зафиксирована конкретная цена квартиры, а также отсутствие у дольщика обязательства предоставлять деньги дополнительно на новые потребности
Каждое соглашение с клиентом регистрируется в РосреестреЧтобы исключить повторную продажу уже реализованного жилья
Должен быть указан конкретный срок готовности зданияИ передачи жилья его владельцу, также оговаривается размер штрафа за игнорирование этого

Кроме этого, компания обязана устранять на бесплатной основе найденные при приемке дефекты, либо уменьшать стоимость квартиры, возвращая часть средств, а также дается гарантия не меньше пяти лет на сделанное жилье.

Дольщик же может продать свои права требования на квартиру, расторгнуть договор, если застройщик нарушил его условия, а также потребовать уплаченной суммы с процентами.

Еще девелопер обязан защищать инвестиции граждан, для этого страхуя свою ответственность, но также это может быть сделано с помощью перечислений в компенсационный фонд или счетов эскроу.

В статьях 13-15 закона сказано об обеспечении обязательств по договору с помощью предоставления под залог не только земельного участка, но и имущества, расположенного на нем.

Если здание не будет достроено в установленные сроки, либо компанию признают банкротом, то залог реализуется для компенсирования вложений человека.

Чаще всего, если один застройщик становится банкротом, то местные власти находят другого, предлагая ему закончить проект за некоторые льготы, к примеру бесплатное выделение участка для следующего предприятия.

: покупка жилья по данному закону

Изменения, на которые стоит обратить внимание с 2018 года

В сфере долевой застройки с 1 января 2018 года были сделаны некоторые нововведения, которые больше касаются стороны-исполнителя работ.

Первое касается руководителя, главного бухгалтера, а также бенефициара юридического лица, для них есть запрет на выполнение обязанностей, если они:

  • были судимы;
  • привлечены к ответственности по обязательствам, взятых ими как застройщиками;
  • участвовали в руководстве строительной компанией, ставшей банкротом.

Также поправки касаются создания единой системы жилищного строительства, в которой у каждого девелопера будет собственный кабинет.

Там он должен публиковать документы, в частности, экспертизу проектной документации, разрешение на деятельность, бумаги на землю и прочие нужные акты.

Последним существенным изменением является запрет на процедуры наблюдения или финансового оздоровления при банкротстве, в этом случае суд должен сразу назначать внешнее управление, либо конкурсное производство.

Закон 214-ФЗ был создан, чтобы регламентировать все нюансы долевого возведения жилья, а также защитить вкладчиков от недобросовестных компаний.

В нормативном акте содержится вся необходимая информация об обязанностях обеих сторон, а если условия закона нарушаются, человек имеет право пойти в суд или разорвать договор, потребовав компенсацию.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Добавить комментарий